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从江阴楼市来看，与周边同级城市相比，江阴属于内生市场，购房以独立装修为主，因此房价处于较低水平。
秦嘉丽/来自北京
江阴市地处长江末端，南临太湖，与无锡接壤，区位优势凸显。 它不仅是旧时勾吴国的发源地，也是现代意义上真正的“都城”。
不出所料，这个江苏省下辖的县级市在今年的中国“百强县”榜单中名列前茅。 中国社会科学院金融战略研究所12月1日发布的《中国县域经济发展报告(2020)》显示，江阴市在县域综合竞争力百强县（市）中位列第二。 2020年国家； 结合报告细分，在“工业百强县”榜单上，江阴位列2020年全国工业综合竞争力百强县第一名。江阴已连续四届荣获“工业百强县”称号连续多次。
综合经济实力与连续多年“名列前茅”相比，经济适用房价格高的江阴楼市一度被称为“苏西常价格洼地”。 2019年初，江阴新房均价仍徘徊在1万元/平方米大关，而苏州、无锡楼市已在2万元/平方米左右。
然而，回望2020年，江阴商品房市场的拐点已经出现。 今年上半年，江阴因房价累计上涨25%，被易居房地产研究院列为“房价过热城市”。 前三季度，凤凰城南、澄江街两地块成交价分别为1.33万元/平方米、1.56元/平方米。 楼面价1万元/平方米拍卖，当地“地王”第二次刷新纪录。
在无锡市房地产协会副会长张斌看来，当前江阴楼市是区域价值发现后的恢复性上涨。 对于“房价洼地”，他向中国房地产报记者归结为三个原因：一是当地城乡发展相对均衡，城市群效益不明显； 二是当地经济实力雄厚，不依赖土地财政； 第三，内生性房地产市场占主导地位，外部投资者较少。 他判断，“随着地方产业强市战略的进一步推进和‘西城一体化’协同发展规划的实施，未来几年江阴房地产市场将被看好。”
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房价正在追赶
上半年新房增长25%
中国社科院金融战略研究所发布的《中国县域经济发展报告（2020）》中，今年全国综合经济竞争力前五名的县（市）分别是昆山市、江阴市、张家港市、常熟市、晋江市。 其中，前四名均来自江苏，又称“苏南四小龙”。
对于经济实力并不落后的江阴来说，“房价洼地”的标签部分来自苏南几个百强县的对比——2019年初，江阴新建住宅均价仍在10000元/平方米以上，而昆山和常熟的新房均价一直在18000元/平方米左右。
进入2020年，越来越多的迹象表明江阴楼市正在迎头赶上。
上海易居房地产研究院发布的《2020上半年中国100个城市房价报告》显示，江阴上半年新房价格累计涨幅达25%，排名第二跻身十大“房价过热”城市之列。
关于最新房价表现，江阴房产经纪网显示，目前当地新房均价为14900元/平方米，而昆山为19200元/平方米，张家港为14300元/平方米，18500元/平方米。常熟/平方米。 “法”趋势明显。
江阴卖地也持续增加。 今年前11个月，全市共出让土地37宗，已超过2019年全年36宗。
楼市上涨有望在10月15日江阴市召开的2020年经贸合作会议上得到证实。江阴市土地储备中心主任陈明波当天介绍，2020年前三季度，江阴土地出让量和出让金额均超过去年，出让面积和金额均位居周边四个县市之首。 2019年住宅用地均价突破1000万后，截至2020年10月中旬，市区供应住宅地块8块，成交面积116万平方米，平均溢价率20% %，平均底价超千万。 。
房地产企业阵营中，万科、恒大、金茂、碧桂园等百强房企中已有22家落户江阴。 华润、中海今年首次进驻江阴。 当地百强房地产企业土地占比超过55%。
“从江阴楼市来看，与周边同级城市相比，江阴属于内生市场，购房以独立改善为主，因此房价处于较低水平。” 陈明波在会上表示，“当前房地产企业竞争激烈，中心城区住宅用地楼面价已进入万元时代，房价有望大幅上涨。”
当地一线房产顾问对江阴的房地产市场“与以往不同”深有感触。 无锡某房产公司的潘宇（化名）自2019年底以来一直负责江阴城西区申浦路一项目的销售，他的项目出现了“肉眼可见的涨价”。
“按照我们上级公司的制定，每月每平方米上涨100元。整个项目从去年底开始分两期推出，最早一期售价不到9000元/平方米；三期计划今年年底推出，一期预计突破12000元/平方米。 潘宇告诉中国房地产报记者，“这里的房价也是按照政府价格备案管理的，定价后波动不大，折扣可以调整。”
潘宇表示，他负责的项目所在的城西区在整个江阴市中“发展较慢，房价较低”，但即便如此，今年的销量依然可观：“2019年推出了1100多套。”项目前两期已开工，剩余单位不足1000个。 迟到的10个楼盘都是顶层或底层的冷门房产。”
与潘宇在城西的项目售价仅一万多元相比，刘峰（化名）在主城区的项目已经处于江阴楼市的第一梯队。 入行5年的刘峰，目前在一家领先的房地产公司担任房产顾问，负责硇山湾片区的项目销售。 该项目报价为2万元/平方米。 他说：“严格来说，崂山湾实际上位于城市副中心，因为生态环境优良，而且只剩下三块地，所以我们的房价比较高。”
在他看来，江阴现在不存在“房价洼地”：“今年该市新开盘的楼盘，比如绿地、徐汇项目，报价几乎都在2万元/平方米左右，而且销售情况也不错，除了年初的影响外，疫情影响较小，3月份以来各楼盘销售情况正常江阴长泾镇房价，近期绿地新开项目小户型已目前已售罄，我们的项目一直保持每月40至50套的稳定销量。”
刘峰认为，很大程度上是乡镇部门“压低”了江阴的平均房价。 “现在江阴均价一万元以上的房子，更多局限于城镇，比如城南的徐霞客镇、青阳镇卖得很好，一是价格相对便宜，二是价格便宜。”离无锡很近。”
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主城区“两万元楼盘”入市
乡镇行业“遍地开花”
通过当地销售人员介绍，江阴市区和乡镇的房价和销售情况存在明显差异。
其中，由澄江、高新、云亭等5个街道组成的中心城房价强势领先。 据江阴房产经纪网了解，目前当地市区住宅均价已达17500元/平方米。 近六个月来，城区“2万元”楼盘项目频频入市。 万科时代城、融创崂山桃园、徐汇广告对外报价均突破2万元/平方米。
城市房价上涨的背后，核心区土地供应也突出。 今年，江阴的两位“地王”均来自中心城澄江街道。 4月，华盛以2.57亿元拿下澄江街道凤凰城南地块。 面积12000平方米，成交价13340元/平方米，创下上半年楼面价格新纪录； 9月，中海集团首次进驻江阴，以6.77亿元拿下澄江街2020-C-25号地块。 面积2.4万平方米，平均楼面价15602元/平方米，成为新的“地王”。 业内人士预计，两个项目未来房价可达3万元/平方米。
与中心城区接近2万元的平均房价相比，更多的乡镇和村庄落后于1万元大关。 但从土地出让数量和新房销售数量来看，“百花齐放”的乡镇板块已成为江阴楼市的重要支柱。
据了解，江阴市辖10个镇，分别位于常州附近的城西、张家港附近的城东、背靠无锡的城南。 “现在江阴真正卖房的地方在城南。去年连接无锡的地铁一号线开通后，沿线不时出现楼盘‘千人抽奖’的情况。” 潘宇告诉记者。
一位负责城南区霞客大道项目销售的房产顾问表示，城南区是目前江阴市为数不多的吸引外地购房者的地区之一。 “因为周边的常州、张家港发展得不错，江阴的外地买家其实并不多，但城南地区不乏来自无锡的客户。在‘城南新江一体化’计划下，性价比房价过万元的城镇比例相当高。” 据介绍，“整个城南区的徐霞客小镇最近比较热门，当地主打生态文化旅游小镇，地处西城与城南一体化的桥头堡。”
记者梳理发现，今年11月份江阴市共有37宗土地出让，其中只有9宗位于市区，其余28宗来自乡镇。 其中，城南区徐霞客镇、青阳镇、城南区朱塘镇成交楼面价格较高，接近5000元/平方米。
除了本地拍卖火爆外，江阴乡镇板块今年也有不俗的销售能力。 “金九银十”期间，徐霞客镇以1167套住宅居全市第一。 板块内，中奥光年、中奥天悦大厦、玉堂大厦、青阳镇蓝城桃李春风位列江阴市第一。 “销售龙虎榜”前五名。
值得一提的是，与江阴“百强县”的地位相对应，当地乡镇也拥有自己的工业基地。 在2019年“全国千强小镇”评选中，朱塘、孤山、长泾、华石、周庄、徐霞客、庆阳等榜上有名。 在以制造业闻名的江阴，乡镇工业是基础工业的重要载体。 土地。 房地产企业中，中梁、蓝城、恒泰等一线房地产企业目前已在江阴乡镇布局。
在张斌看来，城乡发展相对均衡、城市群效益较弱，是江阴被称为“房价洼地”的原因之一。 据介绍，一是江阴城乡产业布局、城市建设和社会事业相对均衡，城乡差距较小。 乡镇居民向城镇聚集意愿不明显，呈现“批量”效应； 二是江阴长期位居全国工业百强县第一、经济综合竞争力第二位，区域经济实力雄厚，并不太依赖土地财政； 第三，该地区相对独立，外国投机和投资购房较少。
“今年江阴房价涨幅超过20%，主要是原来基数较低，是发现区域价值后的恢复性上涨。各大品牌房企纷纷入驻，溢价率商业用地普遍较高，提高房价预期。” 他进一步表示，“随着当地产业强市战略的进一步推进，沿江高铁、第二过江通道等交通优势显现，‘西城一体化’的实施协同推进“随着发展规划的出台，无锡市全面取消了江阴落户限制。等待政策利好，我个人预测未来几年江阴市的房地产市场将会乐观。”
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在“西城一体化”计划下
楼市有望好转
对于江阴日益淡化的“房价洼地”标签，上海中原地产市场分析师陆文曦认为，更直观的理解为“不同城市在上涨节奏上有先后的驱动力”。
“随着苏州楼市调控的收紧，经常出现一个有趣的‘苏锡常’现象——楼市表现从苏州蔓延到无锡、常州，再到江阴，并在城市之间逐渐推进。不同级别的。” 他告诉记者，“‘洼地’不会存在太久，只要明智地投入资金，一旦发现，基本上就会填满这个地区。”
相比江阴的“补涨”空间，“苏锡长”楼市近一年来已进入调控期。 2019年7月，苏州启动房地产市场组合调控，将限售范围扩大至苏州市区。 非本地户籍居民购买住房缴纳社保或个人税的年限由1年提高至2年，限制销售新房3年。 、二手房限制销售5年； 今年8月，无锡进行“补丁”调控，要求限制离婚家庭购买住房数量，个人住房转让增值税免税期限由2年调整为5年。
“虽然归无锡管理，但江阴的楼市政策几乎独立于无锡，没有严格的限售限购政策。” 上述城南区霞客大道项目的房产顾问告诉记者，“未来，随着城际规划的完善，江阴可能会有更大的市场。”
据当地多位业内人士的说法江阴长泾镇房价，江阴曾一度以内生改善的房地产市场为主，但其所依赖的工业经济基础却足以令人刮目相看。 2019年，面积987平方公里、常住人口165万人，实现地区生产总值4001亿元，全市人均生产总值24.21万元，超过人均生产总值7.08万元。
更多场合，江阴还被冠以“首都第一县”、“制造业第一县”——赛迪顾问数据显示，江阴目前拥有上市企业29家，位居百强县之首； 另有10家中国企业500强、17家中国制造业500强企业，约占江苏省入围企业数量的20%。
但“城西一体化规划”的逐步实施，让江阴有了更多的对外联动空间。 根据当地政府2011年印发的《关于推进锡城一体化发展的实施意见》，随着苏锡常南部高速、宜马高速等基础设施的陆续建设，无锡、江阴、宜兴将成为锡城一体化发展的重要支撑。最终建成“1小时通勤圈”。
近期西城区域联动不断深化。 无锡市公安局12月8日印发实施《无锡市户籍管理条例》，提出全面取消江阴、宜兴行政区域落户限制，实行以合法稳定住所或居住地为基础的户籍迁移制度。合法稳定就业。 户籍管理政策层面推动长三角地区“一体化”运作。
中国城市房地产研究院院长谢一峰认为，无锡取消江阴落户限制将体现在楼市上，可以促进无锡、江阴均衡发展，为楼市去库存、促发展带来利好。部门联动。
“江阴房地产市场仍处于增量增长时代，存量时代尚未到来。随着当地住房供应量的增加和产业价值的日益凸显，未来三到五年江阴房地产市场潜力巨大年。” 谢逸峰告诉记者。
据江阴市相关网上签约数据显示，2019年，江阴市新增商品住宅供应21220套，销售23860套。 供销比1：1.2，住宅市场供不应求。
截至2020年11月底，江阴市新建商品住房供应23182套，超过去年总量。 受疫情影响，今年成交量有所调整。 商品住宅销售套数18170套，供销比1.28：1。 目前当地新建商品房的销售周期约为10.3个月。
土地供应方面，江阴市自然资源局印发的《2017-2021年五年住宅用地供应规划》显示，2017年至2021年，全市住宅用地供应面积分别为91.87公顷、42.09公顷、49.56公顷、51.55公顷。公顷，61.2公顷，近三年来土地市场交易量逐渐增加。
