编者按：上周六，2016苏州土地市场年中总结暨下半年市场预测沙龙成功举办。 好地网、好地研究院与10多位苏州房地产行业精英回顾了上半年苏州土地市场，探讨了下半年市场走势。 经常出现金句和很多有用的信息。 为此太仓近五年房价走势图，浩迪研究院将推出系列报告进行梳理。 今天，我们将推出第一篇——好地网中报：上半年苏州房地产市场发生了什么？
第一条：上半年苏州房地产市场发生了什么？
近五年苏州主城区上半年土地交易信息
点评：2016年上半年，苏州主城区共出让地块34宗，总出让面积167万平方米，可建面积302万平方米总出让金额505.6亿元，平均楼面价16750元/平方米。 平均保费率为145%。
从数据来看，2016年，苏州主城区的销售数量、销售面积、可建筑面积均排名近五年来第三位，但销售总额、平均楼面价、溢价率均排名第一。 ，并且遥遥领先。 与往年最高年份相比，分别达到2.2倍、3倍和3.2倍。
2016年上半年苏州主城区住宅用地成交地图
点评：近6个月，苏州包括木渎、高铁新城、甪直、相城中心、黄桥、徐书关等区域地价不断刷新。 基本上，这些地块都会在一年之内陆续上市。 他们会做出什么样的产品、定什么样的价格，将在一定程度上决定苏州楼市的未来。
苏州主城区“2万+”地块营地扩大至8个地块
点评：苏州主城区2万元以上地块已扩大至8块。随着众多外资品牌开发商试图撬开苏州楼市大门，开发商判断地块价值的标准土地面积也在不断变化。
今年上半年新增房企进入苏州主城区
点评：2016年上半年，已有8家房地产企业敲开了苏州主城区的大门。 他们共拿下9幅土地（福建房地产公司泰禾拿下2幅）太仓近五年房价走势图，总可建筑面积110万平方米，总拿地金额221亿元，占比39%分别占土地（住宅用地）交易总量的40%。 %和45%。
2015年以来苏州主城区月度供需比变化
点评：去年9月以来，苏州主城区供需比一直处于阶梯式下降通道，但今年2月后，呈现上升趋势。
2016年5月苏州主城区各行业住宅库存及销售周期
销售周期=库存单位数/过去12个月平均销售量
点评：主城区总体去污周期约为6个月。 吴中区是库存单位最多的地区，高新区处置周期最短。
第二部分 长三角重点城市比较（苏州、杭州、南京、合肥）
长三角四大城市历年住宅用地（含商住用地）溢价率对比表
注：杭州市属八区范围（主城区、余杭区、萧山区）； 苏州为主城区； 南京为主城区（不含高淳区、溧水区）； 合肥市为主城区、肥东区、肥西区（下同）
点评：从2014年以来的转让情况来看，总体来看，苏州的溢价率在四个城市中排名第二，仅次于合肥。 （2013年四大城市的保费率处于相似水平）。
长三角四大城市住宅用地（含商住）平均楼面价表
点评：2016年四大城市住宅用地楼面价排名第一的是南京，达到18374元/平方米，苏州排名第二为18143元/平方米，杭州、合肥排名第二为13144元/平方米， 分别。 9527元/平方米。
近四年长三角四大城市地价涨幅对比图
点评：2016年1月至5月，苏州主城区平均住宅地价为18143元/平方米，较2013年平均上涨337%，位于南京和合肥之间。
长三角四大城市历年商品住宅价格走势图
点评：除杭州整体平均房价水平尚未回到2010年高点外，与2010年相比，今年1-5月，苏州、南京、合肥的房价均上涨较多。超过50%，其中苏州增幅位居第二。
今年1-5月长三角四大城市住宅用地及房价对比
点评：今年上半年，苏州出现了“面粉比面包还贵”的现象。
第三部分 下半年市场预测
政府：紧缩政策+增加供应？
1.苏州：土地限价熔断、房地产限价令（半年不超过6%，一年不超过12%）
2、南京：地价限价熔断、房地产限价令（2万元以下，年化涨幅不超过12%；2万元-3万元，年化涨幅不超过10%；3万元以上，年化涨幅不超过10%）不超过10%）8%），增加土地供应（2016年计划出让商业用地700公顷，上半年完成1/4）
3、合肥：控地王（20亿以内土地款1个月付清），限贷（二套房首付50%，三套房首付60%）
4、上海：限购限贷（今年3月25日，上海住房贷款新政策：第二套普通房贷首付不低于50%，第二套非普通房贷首付不低于50%）低于 70%。）
点评：从苏州限地价令、限价令到合肥限贷令，总体来看，政策在收紧。
市场：在盘整阶段，是否需要更多的理由来支撑下一轮的涨价？
点评：近三个月新房月交易量一直在下降，二手房周交易量也呈下降趋势。 市场进入自发盘整阶段。 接下来，盘整何时持续取决于交易量的走势以及税收政策、信贷政策等政策是否会发生变化。
板块：继续向苏州周边城市热点轮动
吴江：今年上半年完成土地交易29宗，出让面积149万平方米，成交总金额207亿元，平均楼面价7424元/平方米，平均保费率为57%。
太仓：太受欢迎了，网上拍卖因故障而中断。
张家港：211轮拔河，1个半小时比赛，近年罕见的42%溢价率。
点评：谁将成为下半年下一个热门轮动板块？ 昆山？ 常熟？ 南通？
开发商：联合拿地+合作开发
点评：为降低风险、提高拿地成功率，开发商联合拿地、合作开发或将成为下半年主流。
