投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产。
根据企业会计准则的相关规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量，后续计量有成本计量和公允价值计量两种模式。 当公司有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以采用公允价值模式进行后续计量，否则采用成本模式进行后续计量。
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实际案例
笔者在实践中曾接受过一家公司的咨询。 公司自建办公楼一栋（初期造价4亿元）出租。 由于该地区写字楼交易活跃，公司可从交易市场获取类似写字楼。 根据市场价格信息，可以合理估算办公楼的价值。 因此，该办公楼的后续计量采用公允价值模式进行会计处理。
在企业所得税处理方面，企业是否可以采用成本计量模式计提办公楼折旧摊销费用并在企业所得税前扣除？ 否则，如果公司永久租赁办公楼，办公楼的成本永远无法用来抵扣企业所得税，公司将遭受1亿元的税收损失（成本4亿元×25%）。
02
作者的分析
笔者认为，虽然目前尚无专门针对投资性房地产的企业所得税文件投资性房地产公允价值后续计量，但根据上述税法规定，如果企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则该资产的成本不能扣除持有期间税前。 可能性很大。
首先，公司在会计上未对投资性房地产计提折旧或摊销费用，因此财务会计中未确认该支出。 实践中，除非税法规定与会计处理不一致，税务机关通常将按照财务会计处理确认的支出在企业所得税前扣除。
此外，该资产可能会被税务机关认定为投资性资产而非消耗性资产，并且在计算应纳税所得额时投资性房地产公允价值后续计量，投资期间（持有期间）的成本不得扣除。
鉴于上述税务处理风险，笔者建议企业在做出投资性房地产后续计量模型决策前，一方面应考虑持有资产的目的，另一方面应考虑其持有资产的目的。与主管税务机关充分沟通，了解其执行标准并充分评估。 税务影响，避免损失。
