现在市场上流行一种说法：2022年将是购房者“期盼已久”的一年！
告别2021年，楼市进入2022年新年，这一年深圳新房实现成交增幅超15%，突破全年5万套住宅成交；反观深圳二手住宅成交仅4万多套，降幅超40%，体现“一冷一暖”的市场格局。
新的一年，一个认知是深圳楼市进入“房价稳”的行情，对于新时代的购房者来说，2022年将是一个非常友好的年份，不知道是不是很多人都在等待“便宜”的2022呢？
01.
新年带来大量“上市量”
哪些磁盘将进入市场？
新的一年，供给依然“强劲”。
据初步统计，深圳2022年预计将有140-180个新的住宅项目入市（其中上半年可能有70多个项目入市），与2021年基本持平。
深圳市住房和城乡建设委员会的数据显示，2021年，深圳预售的新增楼盘有161套，目前在售的楼盘有12套以上。这样算下来，深圳去年的供应量就超过180套，比2020年的150多套多了近30套。这和2015年深圳楼市“火爆”时170多套的供应量基本持平，可见深圳去年的供应量非常充足。而且，这么多的供应量中，有6万多套是住宅供应（具体是61351套），合计91380套新房，比2020年的5万多套住宅供应量还多。
2021年深圳楼市虽然供给很足，但日成交量却在下降，2020年深圳售出房源超过35套，但2021年日成交量在26套左右。另外，2021年深圳新房市场年初火爆，年中平淡触底，随后再次上涨，年底再次降温，呈现“四起一落”的走势（1月、3月、8月、11月为成交高点）。
从具体的成交量来看，市场保持一定的增长，2021年深圳销售新房52417套，创2016年以来最高，明显多于2019年的37882套新房和2020年的45384套新房，也多于2021年深圳销售的40699套二手房。一年来，深圳加强房地产资金调控、土地改革、抑制房地产投机、控制经营性贷款、收紧房贷、缩减额度、推出二手房参考价制度等措施，市场整体投机氛围明显降温，刚需购房者入市比例快速提升，新房也迎来了相对“好”的一年，整体成交有所增加，但局部成交温和下滑，楼市也进入“买方时代”。
△ 深圳房地产市场近年销售套数统计
△2021年深圳房地产市场成交走势图
土地方面，深圳在二审土地拍卖改革后将地价控制在15%以内，这已经定下了2022年深圳房价会非常平稳的总基调，部分区域房价可能“低于”预期；再加上2021年年底深圳部分新盘在挂牌价基础上“折价”，我想没有比这更好的“降价机会”了。另外，深圳全年39宗住宅用地成交全部限价，人才住房、公租房占比提升，整体市场格局发生了非常根本的变化。
那么，新的一年将有哪些项目开工建设呢？
△2022年上半年预计货量（已入市4批）
热门地区仍在增加供应。
通过土地集中出让调整和深圳改革新基调，热点区域住宅供应相对集中，预计2022年入市新盘大部分集中在2020年、2021年年底出让的住宅用地项目，此类地产项目数量每年约40个，如果分阶段来看，一个项目可以拆分成几期，数量自然会发生变化。
从去年三地住房供应结果来看，大部分房地产项目集中在光明、龙岗宝龙、坂田、宝安、龙华、西丽、前海、松岗、沙井等区域，预计这些区域将是2022年的热点区域，也将是房地产的主流区域。
据深圳房地产信息网统计，2022年预计新增住宅项目供应量达183套，其中龙华、光明、前海、宝龙、坂田、宝安、南山为重点供应区域。
例如，南山预计2022年将有27个新楼盘入市，多于去年的21个，其中包括大量前海楼盘（如招商菱熙系列、恒大海湾华府、前海时代三期、逸城奇万里）、深圳地铁逸富三期、大冲润熙二期4号楼、半岛城五期、凯云公馆、绿景白石洲景庭、深圳世纪谷等； 宝安可能有28套房产，包括沙井、西乡、福永、松岗甚至石岩的房产。 万丰海岸城四期、御品峦山花园、佳兆业凤鸣水岸、新世界松峰明月等均将备受关注。
光明地区入市项目或将超过10个，包括光明街道上的星河世界五期、宏发万悦山景庭、金地枫景三期、绿地新都会二期等热门项目；福田地区将有15个项目入市，如海德花园A区、中州滨海华府二期，甚至还有万科臻山府、中环天元等热门项目；罗湖地区去年整体项目销售一般，预计今年入市项目相对有限，约有6个项目，其中亚太半山悦府、城建梅苑等项目有望入市。
龙华房源数量也不低，去年底连续开盘3个项目，销售一般，今年预计开盘13个项目，涉及上塘、民治、北站、观澜、洪山等区域，有富士云龙府、黄家龙府、恒基花园、万科启城二期等。
龙岗也是供应量巨大的区域，预计有27个项目入市，包括坂田、布吉、龙岗中心、新生、坪地、平湖等一大批项目，例如君御山居、招商臻城、百合铂金、龙东1号公馆等；坪山预计有6个项目入市，包括新海城二期、和成里二期、方志粮仓公馆二期等中心区项目。
△ 深圳2022年预计上市楼盘统计
供给层面，2022年深圳楼市供应量仍将持续增加，销售压力将更大。加之深圳本身新房存量达8万套（在售房源超过100套），旧房改造后入市的房源也将增多，势必为新的一年带来充足的“挂牌量”。
02.
从人潮拥挤的IPO赛道，进入“挑楼”之年。
哪些盘有机会和亮点？
新的一年，我个人认为深圳房地产投资有三大机会。
1、房价不仅稳定，还“亲民”！
随着深圳新一轮土地改革，土地出让价格有所控制，在原有基础上还有7-9%的下调，这对于房价来说将是一个最友好的契机。
2.经历支持计划逐步落实的一年。
自2019年粤港澳大湾区建设启动以来，深圳是首当其冲的建设重地，预计未来几年深圳将快速实现产业变革、产业建设、新技术基地、新配套、学校、医院、公共设施、十大文化设施建设，进入逐步实现期的区域将是享受人居价值的最佳年份。
3、从人潮拥挤的IPO赛道，进入“挑楼”之年。
还记得神奇又艰难的2020年，当时买新房非常困难。2021年，除了少数房源，买新房的便利性大大改善。再加上供应相对充足，选择房源的空间巨大。对于每一位想买房的购房者来说，这都是一个好机会。
接下来我想说的是，2022年可能会推出的项目那么多，哪些项目更受欢迎？
我们的分析依然看好前海、沙井、松岗、光明、宝中、西乡、新安、大运等区域的市场。
建议看看这些项目：赤湾朗悦花园（蛇口赤湾）、特发香悦四季花园（布吉）、正东名园（南山中心区）、海德花园（福田安托山）、天健桂湾地块、赤湾朗悦花园、前海时代三期、松岗深铁景城、绿城桂雨兰庭、逸晨奇万里等。
1.赤湾朗悦花园(蛇口赤湾)
这个项目位于赤湾核心区域，紧邻赤湾总部大厦，近南山二外赤湾学校，近赤湾地铁口，从这点来看，位置和资源都挺好的。
△ 位置
赤湾正处于大发展时期，赤湾项目逐渐涌现，蛇口国际化也进入比较成熟的实现期，蛇口是国际豪宅高端区，赤湾是比较标志性的区域，半山等高端热楼盘都在这个区域，新年里很看好这个楼盘。
△ 建设中
2. 翼城西湾里（前海）
深圳地产旗下逸城栖湾里（即前海逸湾福二期）项目属于前海妈湾区域，地理位置极佳，后山前海，距离5号线南延线铁路公园站最近，不足200米。
△ 位置
逸城齐万里预计推出260个住宅单位，或将主要以建筑面积120平方米、190平方米两种户型为主，而且单位阳台特别大，超过7米长，空间感十足。
阳台
以目前前海的实力，这个项目应该会受到不少关注。记得2019年11月逸万福一期开盘时，均价约10.2万元/㎡，在售户型120-190㎡，当天售出90%。预计三年后开盘的二期会更加受关注。
但值得思考的是，2022年，前海桂湾区域预计会有楼盘项目入市，按照限价，毛坯房均价仅为9.2万元/平米，相较之下，妈湾逸城七万里尚为毛坯房，且房价超过10万元/平米，是否会有相对的竞争压力？不过，妈湾区域，前海推出的几处楼盘均价以毛坯房为主，若带精装修则在11-12万元/平米，如去年推出的灵曦二期，毛坯房均价为10.25万元/平米；前海润丰府带精装修均价约为11.1万元/㎡。
△ 怡万公馆
此外妈湾是金融资源集中地，商务写字楼、前海世贸中心、香江金融中心、顺丰总部等均在此落户，往东200多米有深大附中，还有中海阳光玫瑰园等前海成熟二手房小区。
3. 银河世界第五期（明亮）
又名星河世界，位于二、三期中间，地铁六号线光明街站西侧正中间，星河世界所在的光明街片区，是光明最火爆的片区，前四期连续“火爆”深圳前海房价，预计第五期也将备受关注。
△ 位置
据资料显示，星河世界五期已开启预售，将于15日开盘，共248套，售价4.9万至5.4万元不等，总价区间426万至565万元，还带装修。住宅楼（三户型）建筑面积约86-105平米，均为一栋楼，户型以大户型为主，如86-87平米户型，规划两房两厅一卫，配大阳台。
△ 86平方米的公寓
设计风格是横厅，卧室紧邻，并有飘窗，使得卧室感觉小，厅感觉大；104平米的厨房面积相对较小。
△ 银河世界
总体来说，星河世界一直是光明的重点，商业配套不错，周边一堆热门楼盘，比如金地、万科的项目。学校资源也很好，华南师范大学星河学校、东洲小学也在隔壁。一期入市均价才4.63万元/平米，现在三、四、五期均价5.19万元/平米，而且还是精装修，性价比挺高的。
4.宏发万悦山二期（光明）
一期已经售罄，估计宏发万悦山二期（又名宏发万悦山菁婷）也不错。从位置上看，宏发万悦山距离深圳实验学校光明学校、光明中学较近，但距离光明街地铁站稍远（约600米），但几乎是同一区域，距离光明新城公园仅400米。
值得注意的是，宏发万岳山距离光明中心凤凰城更近。
△ 位置
资料显示，宏发万悦山二期预计参考一期价格开售，户型约88平米（深阳台，几乎与厅堂连成一片，很舒适）等。一期开售当天，一期（万悦山名庭）367套住宅于2021年初售罄，备案价4.89万元/㎡，预计2022年10月交付。不足之处是容积率略高，部分楼间距不足，不是地铁口，要走一段路。
△ 宏发万岳山
△ 深圳市实验学校
总体来看，宏发万悦山二期也将是光明的一个重点关注对象，该项目从位置到资源配套再到对应的价格都十分优秀。
5.松岗深铁京城（松岗）
松岗深圳地铁景城是深圳地铁去年拿地的房地产项目，规模较大（建筑面积超79万平方米），紧邻11号线终点站碧头站，位于地铁上盖，位置非常好。
△ 位置
据泄露的信息显示，深圳地铁景城预计将推出住宅物业，初期面积为75-140平方米。
项目学校、商业、公共配套资源齐全，项目将拥有6万平米商业空间、一所九年制学校、两所幼儿园深圳前海房价，让学生未来真正在家门口就能读书。根据限价规定，深铁景城毛坯普通商品房最高售价不得超过4.72万元/平米，这一价格与松岗大部分楼盘价格并无二致。加之优越的资源，让这个刚需项目前景十分可观。
△深圳地铁京城站
6. 特法香悦四季花园（普吉岛）
特发香月四季花园位于布吉南湾，紧邻狮牙岭学校，深圳地铁14号线规划有南湾站、狮牙岭站，背靠狮牙岭公园。
△ 位置
南湾是布吉极具发展潜力的区域，生态资源良好。该区域普通商品房均价不超过5.1万元/平米，也极具竞争力。对于均价已经6万元的布吉来说，这是最大的吸引力。
另外周边的慢城等地产项目都是普吉岛非常成熟的地产区域，值得关注。
7.绿城桂雨兰亭(光明)
绿城贵御兰庭（又名光明中心区大唐项目，为梨园片区城市更新）位于光明中心区，周边有光明街地铁站，紧邻佳兆业云峰汇。
△ 位置
位置离光明街稍微有点偏，不过基本北边就是光明街了，这边楼盘比较多，装修也比较多，以后还是值得关注的。
△绿城贵御兰庭
8. 百合公园镇（Phuji）
百合公园小镇（金岛田地区改造三期）就在地铁五号线百鸽龙站入口处，位置非常好。
△ 位置
该项目地理位置非常成熟，万科红、信义金域半山等均在此区域，而且万科红是布吉的标杆项目，靠近这样的标杆项目，自然吸引力非凡。
△百合公园小镇
学校也是最大的看点，因为百合外国语学校在深圳很有名气，这个项目周边就有在建的百合公园小学，而百合公园小学就是由百合外国语学校运营的。
9.正东明园(南山中心区)
作为南山中心区项目，原为南光村二期改造，正东名园以小户型、复式户型为主，颇具特色，对于刚需买房的购房者来说颇具吸引力。
△ 位置
据了解，郑东名园已建至数十层高（即将封顶），户型42-90平米，复式120-140平米，预计2月开盘，共642套住宅，即便定价8万元（其实南光城二手房参考价已达9.4万元/平米），买一套也只需300多万元，性价比很高。
△周边南光城市花园参考价
有一点我确实有意见，就是户型不太好，78平米一个横厅，但是厅对着两个房间，很普通。
△78平方米
地理位置确实不错，该项目紧邻地铁9号线南山书城站，周边有繁华的海岸城、来福士广场、茂业百货、深圳中心书城，对面就是鸿瑞花园。在高房价遍地的南山，这款产品适合适时入市，而且也有投资属性，已经有很多客户去看房了。另外，项目在翔南小学+南山区第二外国语学校学府中学范围内，读书也很方便，学校的口碑也有保证。
△郑东明园项目
总结一下，从2021年拍卖的30多块住宅地块来看，很多地块位置都非常好，比如龙华红山、北站、深圳西丽、前海桂湾等，而且也是由龙头地产商开发的，比如中海、深圳地铁、保利等，只能说项目太多了，以后慢慢说吧，比如深圳地铁龙井、恒大时代之光、红山中富雅园、深圳梅林观映水湾、佳兆业小安云栖、恒基地产尊悦等项目也将于2022年上市。
△新时代的深圳崛起
当然，2022年深圳还会有一批房地产项目通过城市更新释放，丰富区域住房供应局面。
作为工业区，或者城中村、村屋较多的区域，大量改造后的物业将投放市场。如龙华的观澜、麓湖、大朗，深圳的沙井、光明、龙岗、坂田、布吉等区域。在新改造区域，这些物业的亮点可能短期内不够，但从长远来看，它们具有强大的爆发力，现代而激进的“产融模式”将带动未来的“居住模式”。
2022年或许是刚买房的购房者最需要关注的一年，市场也可能迎来“恢复性”局面。买房自住的时代，也是押注深圳未来40年的时代。你准备好了吗？！
