5月27日晚，传说中的“上海房地产新政”终于公布。
上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于优化促进本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），在调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持住房困难家庭改善居住条件等方面提出了具体措施。新政策将于2024年5月28日起正式施行。
就在10天前上海 楼市，央行宣布了针对房地产市场的重大新政——降低首付比例、下调公积金贷款利率、取消房贷利率下限等，力图从信贷政策角度激活住房需求。
在上海新政实施当天，广州也发布了最新政策，相比其他城市的政策，一线城市的政策并非一下子全部出台，而是逐步放宽，呈现出“小步快进”的特点。
支持和鼓励非上海居民购房
在上海楼市新政中，最值得关注的内容与限购“松绑”有关。《通知》明确提出，非上海户籍家庭及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购房日前连续缴纳3年及以上，较原先的5年缴纳年限缩短2年；非上海人才在新城、南北改造区等重点区域购房由“连续缴纳3年及以上”调整为“连续缴纳2年及以上”。此外，“非上海单身人士购房范围扩大至外环线以内的二手房”、“取消对离婚购房套数合并规定”、“有两子女及以上子女的家庭可再购一套住房”等政策均被认为是利好。
上海也是继5月17日央行连续发布三项房贷政策后，首个实施“首付降低”政策的一线城市。其中，首、二套房最低首付比例分别由原来的30%、50%降至20%、35%；同时，位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的购房者最低首付比例调整为30%。公积金方面，购买首套房，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额调整为160万元； 购买第二套改善性住房，个人公积金(含补充公积金)贷款最高限额调整为65万元，家庭公积金(含补充公积金)贷款最高限额调整为130万元。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政策“松绑”重点支持非上海人才、非上海常住家庭、非上海单身人士三类人群的购房需求。这三类人群目前的住房自有率相对较低，购房需求也较为迫切。上述群体购房，对上海二手房去库存、稳定二手房成交价格、促进二手房交易，进而带动新房交易将起到很大的促进作用。此外，降低首付比例、降低房贷利率下限，既是积极响应近期国家政策导向，也是针对非上海人才数量众多的实际情况，加大政策利好的一种方式。
上海单身人士赶紧下单
政策发布后，市场反应如何？5月27日，政策发布当天，上海嘉定区龙湖青云雀售楼处电话就被“打爆”，问询量比以往增加了3倍，有的置业顾问要同时应对10多个客户的在线问询。一些之前看过房的潜在客户在得到“二套房首付比例调整为35%”的明确信息后，迅速转账、交了定金。
龙湖青云雀项目营销经理牛先生告诉银石财经，有一对想买首套房的新婚夫妇，在了解到首付比例降至两成、贷款利率下调的双重优惠后，迅速赶到售楼处，敲定购买了一套三居室。
新政策也吸引了已经移居上海的单身人士。苏先生目前在上海工作，已缴纳社保3年，但受此前限购政策影响，他一直没能在心仪的区域买房。在得知新政策将缩短社保缴纳期限后，他下班后便到售楼处看房，表达了想尽快在上海定居的愿望。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，上海房地产新政策是根据房地产市场供求关系的新变化和人民群众对高品质住房的新期待，充分结合近期国家调整优化住房信贷政策的精神，体现了上海因城施策、综合施策的政策导向，在统筹市场与保障、存量与增量、提升住房质量、促进工住平衡的同时，更好地满足居民刚性住房需求和多元化改善性住房需求。这一政策的实施将更好地引导市场预期、增强市场信心，将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。
一线城市购房政策仍有放松空间
近两个月，成都、杭州、长沙、西安、苏州等省会城市或准一线城市已全面解除限购。每当有大城市“放松”政策，购房者和从业者更关注的是北上广深的动向。5月份，作为国内房地产行业的风向标，北上广深相继出台政策“放松”原有的限购政策或调整优化信贷政策，引发市场热议。
4月30日，北京优化调整住房限购政策，核心内容是在现行限购政策基础上增加一套五环外住房限购名额（即在京拥有两套住房的北京户籍家庭、在京拥有一套住房的北京户籍成年单身人士、在京拥有一套住房且连续5年在京缴纳社保或个人所得税的非北京户籍家庭或单身人士，可在五环外购买一套新建商品住房）。据中原地产研究院统计，北京新建商品房存量80%以上在五环外，且多为改善型楼盘，二手房源约70%也在五环外。
半年来，北京在楼市新政出台上采取了“小步快跑”的策略，根据市场需求和楼盘热度，进行了多轮调整优化，相继出台“实行‘认房不贷’”、“首套房首付30%”、“增加公积金贷款额度”、“取消离异家庭购房限制”等政策，有针对性地释放市场需求、缓解购房压力。据一些机构监测数据显示，新政发布以来，北京二手房成交量呈现明显企稳迹象。有专家表示，由于北京房地产市场整体稳定，政策调整节奏不会太快，不少购房者仍在观望北京下一阶段是否会“松绑”限购限贷相关政策。 但截至目前，原有的限购条件并未发生改变，本地户籍、五年社保的要求也没有变化。
事实上，上海此前也曾采取同样的策略，先后出台“松限购”“认房不认贷”“放宽普通住房认定标准”“降低首付比例和房贷LPR附加费”等政策，但有些政策力度过弱，被认为是“挤牙膏”，对市场没有明显效果。此次新政发布，不仅延续了政策调整总体宽松的态势，而且力度有所加大上海 楼市，范围有所扩大。
深圳的做法是“因地制宜”，提出深圳户籍家庭有两个及以上未成年子女，在执行现有住房限购政策基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区多购买一套住房；非深圳户籍家庭和成年单身人士（含离婚人士）在上述七区购买住房，社保和个人所得税缴纳期限由3年调整为1年。
不难发现，三市均通过定向“松绑”，引导购房者向新房、二手房存量较大的区域扩张。这些区域聚集了大量外来人口和高端人才。定向“松绑”既能帮助外来人口安居乐业，也能缓解存量区域“去库存”的压力。不过，多数业内人士表示，政策“松绑”或将暂时推升成交量，但不会导致价格上涨，成交量增长也将呈现稳步回升态势，市场不太可能突然“过热”。
而跟随上海采取行动的广州，在新政策中明确，常住家庭在购房所在区无住房，且符合购房条件的，新购住房贷款可认定为首套住房；在购房所在区符合“租一买一”或“卖一买一”条件的，经核减后，可按照名下住房套数认定新购住房贷款政策；在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的外地常住家庭，可提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税或社会保险的证明，享受户籍常住家庭购房待遇。 此外，首套房商业贷款最低首付比例调整为不低于15%，二套房调整为不低于25%，取消利率下限。这一政策力度显然比上述三城更进一步。据悉，在新政出台前，广州多个楼盘就已开始推行“首付15%起”。
截至目前，北京、上海、广州、深圳四地在调整优化楼市政策上都表现出了极大的诚意。虽然限购政策尚未完全解禁，与其他非一线城市仍有较大差异，但这也为后续政策进一步放宽留下了空间。诸葛数据研究中心通过对比目前各地楼市政策发现，上海此次新政放宽力度和广度都达到了新的高度。此外，不排除这似乎向市场传递了某种信号，即各地房地产政策放宽或有加强趋势。易居研究院也认为，此轮政策不仅是提振楼市，更是为长期高质量发展积蓄力量，发挥城市优势抢“人口”，提振整个城市活力，激发城市发展动能，缓解人口老龄化、少子化压力，不排除未来政策进一步放宽的可能。
