1、从长期来看，房价呈上涨趋势。
其实房价的真实走势有涨有跌，但是从近二十年的房价走势图来看，有涨有跌，上涨的多于下跌的，而且最终我们看到2021年的房价相比21世纪初期有了明显的上涨。
这一点从部分城市房价数字对比就可以看出，一线城市涨幅最大，如北京、上海、广州、深圳等，其中深圳、上海、北京涨幅较高，广州稍落后。以上海徐汇、黄浦、长宁、静安等代表性区域为例，2000年这些区域均价在5000元至8000元/平米之间，21世纪初则基本维持在5000元至8000元/平米之间。代表性地产项目东方海外系列产品分布区域也很典型。东方曼哈顿位于徐汇区徐家汇核心地段，当时售价在6000元至7000元/平米，目前售价区间在16万至18万元/平米之间。加之可供售房稀缺，20年间价格涨幅达25至30倍。 另一个代表性楼盘项目是东方海外系列的东方巴黎，位于徐汇区陕西南路与南长路交汇处（此位置靠近原卢湾区，现属于黄浦区），2000年代初售价7000-10000元/平方米，现售价17-20万元/平方米，20年涨了20-25倍，几乎没有房源在售。东方海外系列的另一个代表性楼盘是东方剑桥，位于静安区镇宁路与长乐路交汇处，2000年代初售价与上述两处楼盘差不多，7000-9000元/平方米，现售价区间16-19万元/平方米，20年涨了20-25倍。 可供出售的房源也非常少，这些都是比较典型的楼盘，有品牌和地段的优势，这些区域还有一些其他的非知名楼盘，楼龄相对较长，地段也较差。2000年代初期的价格在3000-5000元/平米之间，目前的价格区间在8-12万/平米之间，可以发现20年也涨了20到25倍。所以通过这些成交案例可以发现，20年来，房价总体呈现上涨趋势，而且时间跨度越长，涨幅越大。其他城市，比如北京的涨幅和上海差不多，深圳的涨幅高于北京和上海，广州的涨幅低于以上三个城市。
以二线城市为例，典型代表城市有杭州、南京、合肥、苏州、成都、武汉、东莞等城市。
二线城市房价上涨起步较晚，大多在2010年以后，并开启了明显的上升通道。研究对比杭州西湖区、上城区、下城区、钱江新城等传统城区，可以发现趋势。此外，对南京河西南区、奥体中心，合肥政务区、滨湖新区、旧城庐阳区的调研发现，杭州涨幅最大，达到8-12倍；南京次之，约8-10倍；合肥为6-8倍。
三线及以下城市涨幅较低，除部分靠近一线大都市的城市因承载着一线城市的溢出购买力而成功逆转，包括上海周边的昆山、嘉兴、南通，深圳周边的惠州、东莞等，还有部分城市逆转成为二线城市。
2. 房价长期上涨过程中，出现过几次大的回调，每次回调都是买入的好机会
第一次下跌是2008年金融危机引发的房地产市场恐慌性外逃。2008年金融危机从美国蔓延到国内，最先受到冲击的就是深圳的房地产市场。当时因为资金问题，很多业主停付、弃房，深圳市场的房价下跌了40%以上，很多首付30%的房贷瞬间变成了负资产，于是干脆停付房贷，导致银行停付，不良贷款迅速上升。停付、弃房现象迅速蔓延到北上广等其他三个一线城市，也迅速蔓延到杭州、南京等强势二线城市。最后几个一二线城市的房价迅速下跌了20-30%，偏远地区跌幅更是达到40%以上，很多开发商出现资金危机，不得不降价。 在这波危机中，敢于逆势而行的人才是真正的高手，最后也赚得盆满钵满。
第二次降价是2011年疯狂上涨之后，严厉调控的结果。调控持续到2013年，很多投资者再也坚持不住了，开始降价抛售。2014年，滚雪球效应开始形成，全国房地产市场在严厉调控政策下纷纷下跌。杭州是这一轮调控中首当其冲的，因为房源库存巨大，成为全国下跌的急先锋。当时，杭州开发商降价回笼资金，发生了打砸毁售楼处的严重事件，并有蔓延到全国的趋势。这次回调幅度也较大，多数区域回调幅度超过20%，少数区域或楼盘回调幅度超过30%。2014年5月13日，杭州市有关部门出台政策限制开发商降价，8月份的限购政策名存实亡。
第三次降价是2016年疯狂上涨之后，严厉调控的结果。调控持续到2017年，很多投资者坚持不住了近10年上海房价走势图，开始降价抛售。低迷一直持续到2018年，之后市场才逐渐回暖。不过，这一轮调控和市场回暖与前几次有两个不同：第一，除了成交量的增加，优质地段的优质楼盘价格几乎没有调整；第二，在这一轮调控中，新房受到的影响很小，包括成交量和价格，而二手房受到的影响很大。原因在于，新房因为限价政策，与周边二手房存在明显的价差，从而受到市场追捧。比如杭州、南京、上海等地的新房大多需要摇号，中签率较低；另外，优质地段的优质楼盘的价值被进一步挖掘，具备了金融产品的功能。 本轮调控的调整幅度大概在10-15%，部分区域调整幅度更大近10年上海房价走势图，比如北京周边区域，因为已经没有价值，被过度炒作，回归正常估值是必然。另外，本次调控后的回暖和上涨，最先是新房带动，然后蔓延到热点楼盘，再蔓延到黄金地段优质楼盘，再蔓延到学区房等。通过本轮上海、杭州、合肥等城市房价上涨可以发现，并不是普遍上涨。
目前的市场由于年初的上涨，再次引来政府的强力调控政策。目前的市场再次呈现出买卖双方讨价还价的局面，观望氛围愈发浓厚，成交量也开始下降。按照量缩价跌的规律，调控后半年到一年的时间段，正是出手的好时机。
“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策是长期一致的，所以当市场疯狂的时候，要理性看待，不要跟风，不要当套利者；当市场低迷的时候，不要慌张，那或许是一个机会。
