直到现在，很多人还是会误以为，只要某个城市某月成交量回升，就说明这个城市的房地产市场又回暖了。
比如最近的厦门。
厦门房联网数据显示，11月，厦门全市新房、二手住宅成交量合计3924套，环比增长41.46%。
其中，一手住宅成交2193套，环比增长58.68%兴盛房地产，住宅成交面积约23.3万平方米，环比增长66.71%。
二手住宅成交1731套，环比增长24.35%；住宅成交面积约18.2万平方米，环比增长25.62%。
界面新闻给出的评论是，厦门市解除限购限售后，市场交易量开始恢复。
客观地说，从业绩数据来看，厦门确实出现了尾声，但现在说复苏还为时过早。
和：
第一，从绝对成交量来看，11月份厦门一手住宅成交量为2193套，低于3、4、5月份，二手房成交量仍处于底部，当时甚至谈不上回暖，更不要说现在了。
其次，岛内解除限购确实有助于释放交易量，但无法扭转整体形势。
11月15日，厦门解除岛内思明区、湖里区限购，至此，厦门岛内岛外限购全部解除。
当时该账号称，厦门取消岛内限购最多能减缓房价下行趋势，不会改变大方向。
如果解除限购有用的话，东莞、佛山、廊坊、福州、沈阳、南京、青岛、济南、合肥、武汉等从去年开始全面解除限购的城市兴盛房地产，早就这么做了。
但看武汉11月份的表现，你还敢说解除限购有用吗？
11月，武汉新房网签量再度跌至谷底，仅售5802套，跌至今年网签量第二低，环比下降52.05%。
数据来源：武汉市房屋管理局
02 | 衰落始于真诚
第一、年终礼仪。
年底各行各业都在抢购，房地产市场尤其如此，一般年底开发商都会加大折扣力度，以便在年底前多赚点钱，而二手房业主也希望在新年之前把房子卖出去，因此更有可能通过降价来妥协。
因此大部分城市的成交量都会呈现前尾向上的走势。
从去年厦门新房销售的走势我们可以看到，去年年底也是上涨的，但是今年1月份就立刻暴跌。
二是新房、二手房均降价、打折。
据时代财经了解，黄金九、十月份期间，厦门多个楼盘加大营销力度，推出打工者优惠房、平价房、特价房等房源，并辅以5%首付、10万元起分期付款等促销措施。
厦门当地中介表示，不少处于销售中后期的存量房源，售价较去年至少能打八折，如果买家议价能力强、资源丰富，还可以给到更大的优惠，包括赠送停车位、物业管理费等。
国家统计局透露，今年10月份，厦门市新建商品住宅销售价格指数同比下降2.1个百分点，环比下降0.2个百分点；1至10月，该指标同比下降2.5个百分点。
11月25日，第一财经记者刊发厦门房地产调查报道，厦门部分楼盘推出特价策略加速销售，部分楼盘降价幅度最高达30万元。
对于二手房来说，降价已经进入比较有诚意的阶段。
数据显示，厦门二手房挂牌量已达57306套，创下新高，业主们都在想着怎么卖房，必须要有足够的诚意，可以说降价是必然的。
国家统计局公布的数据显示，二手住宅价格环比下降0.9%，同比下降5.5%。
该机构披露的数据显示，最近一个月成交的二手房中，没有一套以上涨价格成交，除了三套以原价成交外，其余全部以降价成交。
这不仅适用于厦门，也适用于武汉、北京、上海、深圳和广州，我们本周就这些城市进行了报道。
而这一调整趋势何时结束仍是一个未知数。
第一，厦门商品房的消化周期很长。
据克而瑞统计，截至10月底，厦门房地产市场库存规模约295万平方米，销售周期达28.7个月。
第二，厦门房价泡沫过大。
在上一轮房地产牛市中，厦门与合肥、苏州、南京并称为房地产四小龙，其房价也成功超越广州，成为内地房价第四高的城市，仅次于北京、上海、深圳。
虽然厦门房价已经调整了两年，但房价绝对量还是高得离谱，依然是内地房价第四贵的城市，泡沫还是太大了。
厦门虽然是副省级市、计划单列市，但经济实力、财政实力、人口规模都很一般。
从产业上来说，与苏州、南京、合肥这些城市没法比，尤其是与苏州相比，产业和经济实力相差了几个数量级。
但这里的房价堪比一线城市，比广州高很多，所以有人调侃厦门，说一线房价，二线城市，三线收入。
高昂的房价远远超出了城市的经济和收入承受能力，唯一的出路就是降低房价。
第三，厦门的产业呈现空心化趋势，这是厦门房地产市场最大的不确定因素。
03 | 产业空心化成厦门房地产市场最大不确定因素
厦门产业空心化主要有两方面表现：
一是第二产业（广义产业）增加值占经济比重持续下降。
2000年，三次产业占厦门经济比重分别为4.2%、52.7%和43.1%，当时厦门经济的一半以上是由工业提供的。
到2010年，第三产业占厦门地区生产总值的比重分别为1.1%、50%和48.9%，而当时第二产业已经贡献了厦门地区生产总值的一半。
回顾2019年，疫情冲击前，第二产业占比降至41.6%，今年前三季度，厦门第二产业占比降至35.7%，而第三产业（广义的服务业）占比提升至63.9%。
数据来源：厦门市统计局
对第二产业的逐渐忽视，使工业实力本来就薄弱的厦门失去了发展工业的机遇。
二、主要工业品价格继续下降。
目前，厦门规模以上工业行业门类仅有9个，产值超千亿元的行业仅有1个，即计算机、通信和其他电子设备制造业，2021年总产值3042.73亿元。
数据来源：厦门市统计局
没有对比就没有伤害，作为厦门最强的产业，与前几大强市相比，根本不值一提。
数据来源：各市统计局
更重要的是，在中美博弈之下，外部不确定性影响出口，加之厦门由实体经济向虚拟经济快速转变，以及厦门房价居高不下，导致厦门很多工业产品受到影响。
比如液晶显示屏产量从巅峰时期的每年1.46亿片，下降到去年的4460万片，下降幅度巨大。
数据来源：厦门市统计局
手机、数码相机的生产形势更加严峻。
从手机产量来看，厦门巅峰时期一年生产手机3592.45万部，这个规模自然比不上东莞、重庆，但厦门却未能维持这一规模，去年手机产量仅达165.94万部，与巅峰时期相差甚远。
数据来源：厦门市统计局
数码相机方面，全年产量巅峰时为533.07万台，而去年产量仅为69.16万台。
数据来源：厦门市统计局
这些工业产品产量的下降，严重影响了厦门的支柱产业——计算机、通信和其他电子设备制造业。
2022年末该行业产值下降至2936.14亿元。
近年来，迷失的青岛、天津踏上了寻根之旅，重新重视工业发展，并提出提高工业比重的目标。
对于已经产业稀少、产业薄弱的厦门来说，还有什么捷径可走呢？能不能靠旅游业？
2019年巅峰时期，厦门旅游收入仅为1656亿元，排名全国第27位，成绩并不突出。
去年厦门旅游收入降至855.17亿元，与巅峰时期相比几乎减少了一半。
我在写昆明、南宁等过度依赖房地产经济的城市的时候说过，产业是城市的灵魂、城市的根基。
产业对于城市的重要性怎么强调都不为过，一个城市的兴旺一定是产业的兴旺，深圳、苏州、东莞、佛山、无锡等城市都是如此。
城市的衰落必然导致工业的衰落，比如美国的底特律、英国的利物浦、中国的玉门、鹤岗等等。
至于人口的流动，是产业作用的结果，产业是经济和人口的基石，没有产业就不能促进经济发展，不能提供就业，不能吸引人口。
产业强，城市就强；产业有势，城市就有势。
就房地产而言，经济繁荣之下的房地产繁荣是有意义的，相反，如果房地产繁荣带动经济繁荣，那就是虚假繁荣，迟早会回归原状。
房价不断调整下跌的南宁、昆明就是最好的例子。
厦门吗？
