2023年，终于翻开了新的一页。
今年的房地产市场状况，可以用一句话来概括：期待它一天比一天好。
房地产行业的寒冬尚未结束。
进入2024年。
楼市将迎来大反攻吗？
01
政策触底，楼市拐点是否到来？
2023年房地产市场将迎来几次调控？
773次，这意味着什么？意味着每天都有2-3次监管变化。尤其是9月份，创历史新高，共计144条政策出台。
从政策层面来看，2022年开始，密集的房地产宽松政策将如洪流般持续涌动。
2023年，房地产市场进入实质性救市阶段，将重新调整基调，走向宽松期：认房不认贷、解除限购、放宽限售、降低首付比例、下调存量房贷利率、降息、降准备金、购房补贴、有房过户、房票发放、公积金提取、普惠住房标准调整等一系列宽松政策将落地。
我们再来看，多个部委频频集中发声，力度之大前所未有，冲击力“稳、准、狠”。
值得一提的是，存量房贷利率下调、持续12年的限购政策退出历史舞台、“三个不低于”政策出台、新一轮房改提出、城中村改造稳步推进、强调“房地产市场供求关系发生重大变化”，这些都是以前从未出现过的论调。接下来就看新基调、新模式、新方向、新出路，能否开创新天地？
天津方面，应对2023年“救市”趋势，8月底精准施策、组合施策，市场进入新一轮调整周期。
这是一把向自己挥来的利剑，不仅彰显了天津顺应大势、扭转房地产市场低迷的决心，也彰显了天津主动调控的力度和成效。
此前，无论是全国还是单个城市，强调调控的问题可能是部分地区刹车过快，误伤了刚需，影响了金融体系，损害了行业销售……
纵观去年全年，救市政策全年实施，楼市调控政策“见底回暖”，所有政策都要落实，直到楼市回暖。但也有部分人士认为，“好消息都是坏消息”，如果“救市政策”打折扣，楼市可能还会继续下滑。
至于天津，2024年仍有政策空间，“因城施策”能否全面落实，取决于市场需求，商品房重点是落户政策、限购政策、购房补贴政策、教育政策。此外，2024年租赁市场、经济适用房市场、军人住房市场等都将出台政策。
关于政策，我想说一句话：跟着国家走，吃喝玩乐一应俱全；跟着市场走，就不用担心任何事情。
02
拿不拿？真的成了问题
2023年的天津土地市场，有人趁势而上，有人半途而废……
两句话：在希望中加油，在困难中坚持；总量超出预期，上半年还算可以，下半年就一般了。
明显表现有七种：
一是供应量、成交量、土地费用较去年均有不同程度增长2024年重庆楼市行情，真实体现了土地市场在深度调整中的小幅反弹。
二是土地“两集中”政策基本取消，土地模式调整，土地成熟后分块出让，基本保证了土地不亏本出售、不停拍。
三是从地价细分看，出现了不同程度的下调，重塑了各板块地价格局，确保顺利销售，匹配项目、还债、优质教育等。
四是市场下行周期，土地集中度提高，分化加剧；二是产业实力强的区域，土地抢手；此外，小而精的地块成为首选。
第五，土地获取模式开始发生质变，有的土地不包含土地成本，不能想拿就拿，纯市场化的土地竞争空间越来越小，大家要仔细体会。
有些城市更新一开始就已经确定了买家，只需要经过招标和拍卖的过程。
有些是一二级相连地块，而且都是板上钉钉的。
其中有些是还债用地，基本都已经被提前预定了。
有些是工业用地收购，有些是工业开发，有些是住宅用地收购，基本上就是外资地产商的玩法，据说有一家非常厉害的外资地产商准备在2024年进军天津。
六是部分地块不设最高价限制，恢复“价高者得”出让机制。
七是房企拿地更加谨慎，政府与企业博弈周期拉长。国企拿地仍占主导地位，城投公司频频提供担保，但拿地量较去年相比有所减少。一些不知名的小房企加入，一些退出市场，导致房企集中拿地。
从更广阔的视野看，2023年，天津共完成各类土地成交266宗，总价款637亿元2024年重庆楼市行情，排名全国第16位，较去年有较大幅度增长。
总体来说，表现还不错。
但接下来，拿不拿这块土地就成了天津面临的一个严峻问题。
如果拿地，首先拿地的试错成本会大大增加，拿地的容错率会降低，投资判断能力和融资能力会更高，这样一来，房企就不会拿地、不敢拿地、也不想拿地。其次，拿地之后，能否快速回本、能否卖地、能否承受降价波动等都将面临更大的不确定性。第三，房企之间的竞争更加集中，现在活下来的房企资金实力都不错，如果不拿地，行业地位就会被推迟，虽然能暂时活下来，但最终会被行业淘汰。
说实话，2023年天津陆战场的成绩，确实是拼了命的。
2024年天津的土地市场会是怎样？套用一句玄学的话：听天由命。
我大胆预测一下，第一季度会有小惊喜，第二季度会有小行情，第三季度会有忽冷忽热，第四季度会一般。
另外，预计2024年土地政策还会有新的放宽，毕竟去年取消限价只是一步之遥，郊区地块1.0容积率的限制还未落实。
03
上半年不太好，下半年比较好。
2023年天津新建商品住宅市场供应量819万套，成交量1001万平方米，供需关系依然处于供给大于需求的趋势，尤其是5、6、10月份，供应量相对较少。
市场仍在震荡筑底，2、3月份出现小幅反弹，最高月成交量突破150万立方米，随后市场进入低温期，下半年没有出现金九银十，寒流行情持续整个下半年。
2023年，新房市场由单个项目蔓延至区域，开始出现明显的下行调整迹象，上演降价、疯狂降价、无底线降价三步走的过程。
关于2024年，我想做一个大胆的预测：上半年会很糟糕，但下半年会更好。
为什么这么说呢？
核心在于两点，第一，房地产市场起飞的条件尚未具备。
大概率上半年会延续去年年末的低迷态势，下滑一段时间，等待下一次机会。
房企回笼资金压力持续，一方面上半年没有形成热销条件，另一方面保交付、保民生的底线不能破。加之部分房企资金来源“卡死”，拿什么还债？
机会在哪里，还要看上半年重要会议定下的基调，之后市场会继续摸索，下半年会有所转机。
一位业内专家表示，去年市场回暖，政策不断落地，但市场并不看好，核心原因是住房需求跟不上，市场需要一段时间恢复、“富民”再度出现，才会出现转机，楼市将呈现M型走势，目前已经进入收尾阶段。
更重要的是，在居民收入不稳定、即将触及的政策红线、市场竞争压力加剧、城市发展前景尚在挖掘、需求透支等多种因素的综合作用下，天津房地产市场再次获得爆发式上涨的动力难度较大，未来一段时间尤其是2024年，将在低迷与温润之间徘徊。
另外关于高端改善市场，我简单说一下，过去一年，高端改善市场的竞争可以用一句话来概括：下沉市场的争夺战。前几年改善都在积蓄力量，慢慢释放，这两年爆发，然后井喷。改善领域的竞争进入了一个新的阶段，从几个项目到区域对抗，争夺下沉市场。
高端装修的战争已经打响，2024年，就看谁能分得一杯羹。
04
聚焦主城，放眼城区，谨慎看好郊区，沿海城市有机会
2023年，道士成功推荐粉丝购买了8套房子。对，你没看错，比之前卖的少了一点，因为大家的购房意愿已经消退了很多。
以前人们买房时的关注点是：去哪里买？买哪个楼盘？能拿到多少优惠？现在的关注点是：什么时候能买？买了之后房价会不会降？哪个楼盘买了之后不会有质量问题？
目前市场已经进入买方市场，根据市场变化和需求情况出现买房的窗口期。
天津买房小贴士：选择主城区，不选择郊区；选择提高生活水平，不选择将就；关注地铁和学校；选择优质项目；选择稳定的房地产开发商。
那么，2024 年你应该在哪里买房呢？16 字座右铭：专注于主城区，在城市周边寻找房产，在郊区谨慎，在沿海城市抓住机会。
2024年，全市六区高端装修将上演“红海大战”，待售房源将超过80处。
2023年，市区土地热销，共计出让17宗住宅地块，加上河北综合用地，总数达到18宗，创历史新高。
房地产项目主要集中在南开区、河西区、河东区，各区房地产项目数量在20个左右，其中南开区最多，房地产项目数量为21个；河北区、红桥区市场话语权相对较弱，各区房地产项目数量均不足10个。
聚焦主城，优先选择南开、河西区域；第二细分区域为核心区，聚集优质地产项目，配套教育、医疗、商业等成熟资源。
天津城市房地产市场风云变幻，正在经历新一轮的爬坡，在这个过程中，有的房地产项目会冲上山顶，有的会跌落到山脚，也有的会在半山腰保持稳定。
2024年在主城区买房，应该等到找到了好的选择再买，也要选择合适的时机买。
环城方面，作为天津房地产市场的主要成交龙头，环城房地产投资排序为西青>津南>东丽>北辰。
分析板块，陶先生认为，那些发展潜力足够、人口流入和增速可观、房地产市场良性循环的行业，更重要的是对房价有较强的支撑。
2024年，环城四区依然是疯狂降价的风暴眼。一是区域间、板块间竞争激烈。二是部分热点板块购房需求依然旺盛。三是板块分化，一街之隔房价相差5000元/㎡以上，这还是均价，其他就不说了。四是价格体系混乱。所以2024年买环城四区房子，一定要睁大眼睛，一定要买，尤其是大幅降价的楼盘，一定要谨慎。
如果你不住在郊区，请仔细考虑一下。
滨海房地产市场区域分化会比较严重，资源偏向比较明显，购房政策放宽，人才落户放宽，规划配套也在落实，如果在滨海买房，跟着重点规划发展区域走，机会会比较多，比如机场、天津街区等。
05
市场多元化：商品住房、经济适用住房、租赁住房、军人住房
对于市场多元化，2023年从政策面我们可以看到：城中村改造，新一轮房改，以及租赁住房政策的增加。
近日，一则好消息成为热议话题。
央行批准总额1000亿元住房租赁团购贷款，支持8个试点城市购买商品住房用于长期租赁，8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州、济南。
这两天我收到很多问询，问对此怎么看，天津有哪些项目会列入名单。从目前的趋势看，主要是盘活国有企业闲置项目。
而且，此前很早之前，天津核心区域就有一些地块被规划为保障性租赁住房项目，如和平宝融大厦、佟楼TOD保障性租赁住房项目等。
关于保障房，前段时间，王顶地小吃街地块被改建成保障房，道君介绍，市区内一些地块也规划做保障房了。
商品房实行常态化市场运行。
2024年军人住房会有大动作，部分城市已经开始行动，预计下半年部分项目将入市。
市场更加多元，多条腿走路的战略更加清晰，改革大规模展开。
当下，我们可以明显感受到房地产行业受到了冲击，不稳定的状态打开了裂缝，使新的秩序和结构成为可能。
最后就以《爱情神话》里老白对李小姐说的话作为结束吧。
李女士：如果我得不到最好的，我就走另一条路。
老白：那这次旅途顺利吗？
李女士：很顺畅。下坡路怎么能不顺畅呢？
老白：那我改天再请你去爬山吧。
数据来源：京津冀数据研究院 道士君微信群：Vdaoshi
