近期楼市又疯狂了，北上广等一线城市房价不断上涨，北京万科也宣布部分楼盘涨价。这波涨势是昙花一现还是楼市风云变幻？一线城市的热潮会蔓延至二三线城市吗？
乐观派开始为房地产春天的到来欢呼，但经济学家马光远却认为，无论政策如何刺激，房价疯涨的日子已经成为过去。
疯狂的房地产市场
新年伊始，一线城市房价加速上涨的消息充斥着各大媒体的热版。
上海等一线城市房价疯狂上涨，部分房东惜售甚至一天涨价三次。
2月23日，经过76轮激烈竞价，北京五环外大兴黄村一块土地最终被绿地以39亿元拿下，楼面价高达惊人的4.7万元/平方米，也就是说这套房子至少得卖到7万元才能盈利。这块地的价格让不少业内人士摸不着头脑。从过往历史来看，每次一线城市出现“地王”，似乎都意味着新一轮房价疯狂上涨的开始。
一线城市火爆究竟只是媒体炒作，还是当下一线城市房地产市场的真实情况？一线城市的火爆能否像过去一样蔓延至二三线城市？这次上涨是昙花一现马光远兰州房价大涨，还是中国房地产市场的一次反攻？
房价飞涨的日子已经一去不复返
著名经济学家马光远在去年底发表的《2016年这些城市房价将飙升》一文中，就曾总结2016年中国经济整体温度仍将是一个寒冬，房地产市场能否稳定将是中国经济成败的关键。基于此，房地产去库存政策的力度将超乎想象。在帮助农民工购房的同时，政策组合还将包括首付20%、营业税、个税、契税全面减免、政府回购、扩大住房公积金、加大财政补贴力度等。
2月份以来，大量救市政策出台：2月2日央行推出首套房贷政策，两成首付政策再起；2月17日央行再次宣布上调职工住房公积金账户利率；2月19日减免营业税、契税。
一些乐观的房地产从业者欢呼房地产市场的春天到来，预计房价将再次飙升。但马光远认为，这是一种非常不切实际的预期，是对市场和政策的误解。
他认为，在房地产市场已经告别短缺的情况下，政策带来的机会只是结构性机会。对于人口大量涌入的大城市群，需求仍然存在，政策组合拳一定会刺激现实需求。但对于大量库存过剩、房屋严重过剩的区域，房地产市场并不会因为政策的复苏而告别调整。盛宴已过，痛苦的调整才刚刚到来，政策只是一剂杜冷丁，暂时缓解了疼痛。
无论政策如何刺激，房价疯涨的时代已经一去不复返。原因如下：
一是供需关系发生重大变化，我国房地产市场由卖方市场转为买方市场，80%以上的城市住房供应已经严重过剩，除少数一线城市、热点城市、部分省会城市外，住房库存消化周期已达到红色警戒线，有的地方甚至需要至少10年才能消化掉库存；
第二，房地产投资热情在下降，以前买房炒房的，现在大部分都选择卖掉房子，退出房地产市场，这是房地产市场最大的变化。
三是社会资金正在退出房地产市场。2013年正值房地产市场繁荣时期，房地产行业融资额高达12.2万亿元，占社会融资总额的70%以上马光远兰州房价大涨，增速高达26%。2014年，房地产市场融资额出现负增长，这是中国房地产市场化以来前所未有的。
第四，在基本住房需求得到满足的情况下，居民对住房的要求已经从“人人都有房子住”升级为“人人都有好房子住”，未来的住房需要满足这种升级的需求才有市场。
两点判断
近日，马光远又发表一篇房地产市场分析文章，坚持如下判断。
第一，2016年房价分化的趋势还会延续，受负利率、人民币贬值等影响，一线城市、热点城市依然是重要的保值手段，这些地方今年房价至少会涨10%以上，投资这些城市的房子问题不大。
第二，考虑到2016年房地产政策的刺激，三四线城市居民买房不会有问题。房价大幅下跌的概率，是基于中国经济出现危机的可能性。马光远认为，2016年中国经济陷入全面危机的概率很小。
马光远在文章中重申了自己的观点：中国房价100％太高，否认中国房价太高是不现实的！
这些城市房价将飙升
“20%的城市、20%的房产还是可以投资的……对于一线城市、重点城市、未来有人口流入的城市来说，现在绝对是买房的最佳时机。至于投资其他城市的房产，意义不大。”
马光远认为，今年的房地产政策肯定会比2015年更加宽松，刺激房地产行业是坚定的政策选择。
第一上升梯队
苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州：这些城市今年房价很有可能出现大幅上涨。
第二梯队崛起
北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京不太可能出现大幅增长的原因在于，今年要严控人口，市政府要迁往通州，明确要求减少四环以内的人口；深圳2015年增长太疯狂；广州已经形成周边城市群，总体供给充足，不具备大幅增长的条件。
第三梯队崛起
关注中心城市周边国家级城市圈和经济条件较好的中等城市。
