在湖州，投资房产全靠“坑”，陷阱处处，风险远远大于机遇。
整个湖州都无法与德清或丽水竞争
湖州地方不大，由吴兴区、南浔区和德清县、长兴县、安吉县三个县级市组成。
湖州夜间灯光秀
吴兴区相对成熟，均价在1.3万至1.4万元；南浔位于湖州最东部，均价在9000多元。
到杭州坐高铁只要10分钟，被誉为“下一个临安”甚至“比临安还好”的德清，房价都在1.5万以上，楼市追着杭州跑，把湖州远远甩在身后，整个湖州连一个小县城都赶不上。
长兴全区均价在1.2万元左右，长兴站附近的高铁房产价格在8000元左右。
湖州整体的投资环境风险远大于机遇，在谈湖州的房地产机遇之前，湖州确实有一个值得批判的地方。
全省经济最差，房价最低，连经济最差的丽水（均价1.8、1.9万）都比不过，实在对不上区号0572（杭州区号0571）。
2018年，湖州常住人口302.7万人，户籍人口267.06万人，外来人口仅35.64万人，湖州是一座典型的“自娱自乐型”小城市。
湖州房产投资暗藏五大“骗局”
湖州有相当一部分房子是苏E车牌买的，销售员给我们分析了这些硬核原因：
提前做好亚运会准备
抢占高铁开通先机
抢在地铁开通前
提前做好政府限购措施
领先于价格低谷......
这层层口号的背后，是骗局。
骗局一：2022年杭州亚运会
2022年亚运会确实在湖州设立分会场，但分会场在县级市德清。德清离杭州近，离湖州远，房价也已经从湖州搬走。亚运会分会场设在这里，对湖州市会有多大影响？
骗局二：高铁开通
沪苏湖高铁线路示意图
沪苏湖高铁起自上海虹桥站，途经松江南站、苏州南站、盛泽站、南浔站、湖州东站、湖州站，从湖州站到上海虹桥站仅需45分钟左右。
湖州东站是预留站，可能不纳入，要等上合杭高铁开通后才能编入。沪苏湖高铁给湖州带来的最大利好，或许是远在东边，与湖州市区相隔两个区的南浔。
湖州站本身有高铁，距离市中心较远，周边房地产市场也较为冷淡，新开通的沪苏湖线对湖州市的影响只能说是微乎其微，因此高铁开通对湖州市来说不算是很大的利好。
月湖明城与长兴高铁站仅一街之隔。
即便沪苏湖、商合杭高铁开通，湖州房地产市场也难有起色，比如长兴南站是普通火车站长兴楼市库存，代表的是老城区，而长兴站是高铁站，旁边马路对面有个楼盘月湖名城，售价只有8000多元，老城区1万元对于高铁新城来说已经是天花板了。
骗局三：地铁开通
这是21世纪最大的谎言。
湖州还没有地铁，连地铁规划都还没批复，现在流传的还是几年前的一张老规划图。
如果湖州地铁一号线按计划于2020年7月开通，那么现在距离开工只有9个月的时间，可怕的是，至今还未见开工的迹象。
仔细一查，湖州地铁有多个版本，2013年的一张地图，现在又被用在亚运会宣传上了，湖州代理商还真是会玩游戏啊。
湖州要建地铁，嘉兴人会怎么想？嘉兴的常住人口比湖州多近200万，不建嘉兴，而是建湖州，这不是笑话吗？
一个城市要建地铁，一般常住人口要700万以上，湖州常住人口300万，建地铁是不可能的，别抱什么幻想。
而且湖州的财政也不支持修建地铁，去年湖州地方财政收入287.1亿元，支出397.5亿元，很难实现收支平衡，在目前严控地方债务的背景下，修建地铁可能会导致湖州财政破产。
骗局四：在购买限制前购买
湖州确实是一个价格洼地，全市均价在1.2万元左右，但距离政府限购的水平还有很大差距。
传言湖州的库存要7年才能消化掉，确实太长了，但4、5年还是可以的，真的没必要限购，有人买就好。
骗局五：南太湖新区龙之梦
南太湖新区号称是浙江四大新区之一，但仔细一看，原来是个P。
如果你到太湖边度假，你会发现附近没有一条小路，没有一条跑道，晚上一片漆黑，找不到一个人，是何等的荒凉。
宁波前湾新区、杭州钱塘新区、绍兴滨海新区均有产业集群，唯独湖州南太湖新区完全依靠旅游拉动，情况令人担忧。
整个南太湖新区都在以完善洋房、联排、别墅等大户型配置为主，总价300万+，是投资风险很高的地方，上面宣传的高铁、亚运、新区太牵强附会，跟自己一点关系都没有。
新区三大IP十分耀眼，七星级的喜来登温泉度假酒店已成为湖州的标志之一，在建的太湖龙之梦有望媲美迪士尼，浙江新大医院则因为是三级医院而被过度解读。
投资200亿元的龙之梦主题公园，终将给湖州一个好去处，但至少需要5年时间才能完工。
这是一座集星级酒店群、太湖古镇、大马戏团、动物世界、海洋世界、欢乐世界、水世界、开心农场、鸟类及湿地公园于一体的超大型旅游度假公园。
虽然规模是迪士尼的4倍，但两地的知名度显然没法比，龙之梦建的酒店数量庞大，能容纳多少人入住还是个大问题。
龙之梦周边也有住宅楼盘，但目前投资几乎不可能。光明梦想城一期联排别墅已经售罄，均价1.1万、2万元，在售的都是联排别墅，如果想投资，可以等到明年2、3月份高层开盘。
光明香樟园的高楼大厦已经没有房子了，倒是有几套“保留”的别墅，户型稍小一些，118平米，适合投资，不过价格需要加价500元/平米。
紧邻太湖意味着整个南太湖新区无法发展重工业，旅游业成为该地区唯一的支柱产业。从历史上看，靠旅游业支撑的房价很难出现大的上涨。
仁皇山板块成为湖州“富人”抢手货
仁皇山新区位于湖州古城区西北部，背倚仁皇山，面临太湖，区内水系众多，有龙山港、前山港、猫儿港、长田洋湿地等，风水环境优良。
仁皇山新区是湖州市的行政文化中心、奥体中心所在地，更是湖州当地人眼中的“富人区”，拥有艾山小学、湖州五中等优质学区，因此房价并不便宜，房源类型以改善型房、联排别墅和别墅为主，小户型投资户型较少。
今年4月，杭州滨江集团在这里开盘了棕榈十里春晓，全系户型长兴楼市库存，据销售人员介绍，销售情况非常好，当天就全部售完，还临时加开了一栋楼。
目前在售的是别墅和联排别墅，最小的单位面积为 129 平方米，未完工单位的平均价格超过 15,000。这些房子自住还行，但可能很难出售用于投资。
这一定程度上体现了仁皇山房地产市场在湖州的不一般，是湖州当地人改善居住条件的首选之地。
至少在调查过程中发现，周边几个地产项目的高层建筑和别墅区内，几乎没有房子在售，只剩下一层或者顶层，还有少量的联排别墅。
例如保利在湖州开发的塘悦、塘熙项目分别为联排和低层，目前仅剩一栋高层，烂尾房均价1.2万元，全装修房均价1.6万元。
碧桂园金茂悦、新城吾悦广场位于仁皇山板块核心区域，人气旺盛，均价在1.4万元左右。金茂悦户型119起，目前还没有小面积。
新城吾悦广场集商业、酒店、住宅于一体，9月12日开盘的两栋高层已基本售罄，105平米小户型已无存量，138平米大户型也仅剩几套。
其中，一套酒店式公寓尤为引人注目，产权70年，最小面积44平米。
太湖天翠山庄仅剩21个座位
仁皇山地区居住的本地居民比例较大，也有少量来自苏州、上海的投资客，大部分都是大户型，小户型比较难找，虽然投资不容易选择，但当地市场火爆。
南浔蓬勃发展，上海、苏州大力投资
相关数据统计显示，今年1至9月，湖州市区共成交住宅26317套，成交均价12059元/平方米。其中，南浔区新南浔孔雀城以2168套的成交量位居湖州市区榜首。
南浔热度只增不减，三大因素让南浔成为湖州最火热的投资板块。
一是沪苏湖高铁在南浔设站，不断释放利好消息，目前已开工建设，预计2022年后通车，从南浔到上海只需28分钟。
二是7月底苏州限购升级带来板块轮动效应，苏州客户成为当地购买主力，使得南浔成交量持续维持高位。
第三，南浔有电梯、木质家具、电机三大支柱产业，随着外来人口的涌入，房价不断创下新高。
两三年前南浔的房价均价是六七千元，但现在好地段的房子都卖到一万一千元，“南扩西扩”项目带来的高铁新城板块也卖到九千元了。
碧桂园·铂悦府
碧桂园在南浔开发的五个项目已全部售罄，目前在售的是第六个项目碧桂园铂金府，距离南浔高铁站1.1公里，尚有约200套高层可售，均价8000-9000元；均价2万元的别墅也已售出一半。
南浔自2017年沪苏湖高铁消息发布以来便人气飙升，今年7月苏州限购升级，带来新一波楼市行情。
这里出售的房源不多，小户型几乎售罄，大户型仅剩下几套，让前来看房的人难以抉择。
南浔新区孔雀城
新南浔孔雀城一期、二期已全部售完，三期剩下两套115平米，一套顶楼，一套二楼，很抢手。因为比碧桂园离高铁站更近，5月刚上市时售价8000多元，现在已经涨到9000多元，上海、苏州两地客户占了一半以上。
今年三季度湖州楼市涨幅达34%，近期涨势火爆，但机会并非无处不在，机会与陷阱并存，要看好区域与项目，小心不要掉入陷阱……
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