作为房地产市场调控重要手段之一的“限购”正在逐步退出历史舞台。
5月9日，杭州、西安相继宣布全面取消房地产限购政策，引起市场强烈反应。西安称，为促进房地产市场平稳健康发展，将全面取消住房限购措施，居民家庭在本市购买新建商品住房或二手住房时，不再需要审核购房资格。
目前，全国范围内仅北上广深四个一线城市和海南省、天津市仍实施一定程度的限购措施，全面解除限购成为不少地方的主流选择。
“西安、杭州同日取消限购，意味着全国取消限购是大趋势。”易居研究院研究总监严跃进表示，全国几乎所有省会城市均已取消限购，这意味着各地实行多年的限购政策正在从政策工具箱中剔除，也意味着‘市场归市场、保护归保护’的思路得到进一步落实。
经过多年调控，房地产行业如今迎来拐点，从取消限购、“消化存量”到调整土地供应模式，都意味着行业进入新阶段，激活需求、稳定市场成为重中之重。
两大城市楼市全面松绑
西安、杭州等地都曾是“万人抢楼”的地方，楼市频频出现火爆期，如今政策形势正在发生变化。
5月9日，西安市正式发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），宣布全面取消住房限购，不再审核新建商品住房和二手住房购买资格。同日，杭州市也宣布，不再审核本市范围内住房限购资格。
相比全国其他城市，西安楼市本身表现并不差。2024年以来，各地房价不断下跌，3月份，全国70个大中城市中，57个城市环比下跌。在全国房价都在下跌的情况下，西安却是难得的“幸存者”，新房价格已连续13个月环比上涨，走出了独立行情。
不过，西安新房价格继续上涨，主要原因在于结构性上涨，优质楼盘项目占比提升带动价格上涨。从二手房市场来看，西安楼市也面临压力，3月份西安二手房市场环比下降0.3%，同比下降4.2%，各区域板块房价均有所下降，“以价换量”趋势明显。
杭州楼市亦是如此，新政背后的本质是楼市需求需要激活。中指院数据显示，2024年1-4月，杭州新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下滑。基于此，杭州时隔近8年再次取消新房限购，目的就是激发更多潜在需求。
从两地刺激房地产市场的方式看，一是放松限购增加“房票”，二是提供信贷支持。
“西安全面取消住房限购，实际上意味着二环以内的限购也取消了。”景建咨询创始人张宏伟表示，新政策将对二环以外地区的需求产生虹吸效应，住房需求将进一步向二环以内的一、二手房聚集，尤其是拥有优质学区资源的一、二手房，市场关注度将提升，周边区域或将面临更大竞争压力。
信贷支持方面，西安表示，首次使用公积金贷款购房，首付比例不得低于20%；在付清首笔房款后第二次使用公积金贷款购房，比例不得低于25%。购买二手房，房屋建设年限不得超过30年，贷款年限与房屋建设年限之和不得超过40年。对二胎及以上子女家庭使用公积金贷款购房，最高贷款额度在现行政策基础上提升至1.2倍。
此外，西安市还提到优化商品房项目停车位规划和配比、优化公证摇号政策、支持“以旧换新”、鼓励各方购买二手房进行装修、推进“白名单制度”常态化等。
杭州在首套住房认定上迈出了更大一步，新政策规定，购房者在购房所在城市无自有住房，或在该城市仅有一套住房且目前在售的，在申请新购住房抵押贷款时，该套住房可认定为首套住房。
杭州解释称，在市内购房时，只核查家庭所购房屋所在区、县（市）住房情况，如无住房，可认定为首套住房。例如，某家庭在西湖区有住房，在上城区无住房，在上城区购买新房时，在申请个人住房贷款时可认定为首套住房。
此外，如果房屋所在区、县（市）仅有一套住房，且挂牌出售，新购住房也将被认定为首套房。例如，某家庭在余杭区仅有一套住房，在杭州市二手房监管服务平台上完成该房屋的挂牌出售手续后，该家庭在余杭区新购住房可被认定为首套房。
中指院称，全面解除限购，配合其他配套政策，有助于积极释放有效需求。一方面，购房者可以申请落户，吸纳更多来自省内或省外的新增需求；另一方面，本地改善性需求或将得到更快释放。购房区域内无房源或一套房源挂牌的，可认定为首套房，降低改善性客户购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将得到极大畅通。
楼市政策松动趋势已至
从“五一”前的成都，到节后的杭州、西安，房地产政策正在进入新一轮放松。
在杭州、西安之前，成都发布通知明确，市内住房交易不再审核购房者资格，即市内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。同时，商品住房项目不再实行公证摇号，由企业自主销售。
核心二线城市相继取消限购，房地产市场调控进入新阶段。
国金证券表示，4月30日，中央政治局指出要“继续坚持因城施策”，持续释放政策宽松暖意，市场对核心城市各项限购措施进一步优化政策预期强烈。
不过值得注意的是，国泰君安证券认为，一线城市调控优化难以一步到位，未来或将从取消改善型住房限购、取消远郊区限购、压缩社保年限、优化城中村改造项目（历史风貌项目）限购等方面逐步落地，二线城市有望全面取消限购政策。
近期，北京、深圳两大一线城市均小步放开政策，但并未出现大的变化。4月30日二三线城市房地产，北京宣布允许已拥有一定套数住房的家庭在五环外购买新住房。
深圳5月6日宣布，非深圳市户籍家庭及成年单身人士（含离异人士）限购一套住房；在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购房，个人所得税和社保缴纳年限由3年调整为1年；在其他地区购房，个人所得税和社保缴纳年限仍为3年。
“深圳的政策核心是缩短周边地区社保年限，允许多子女家庭在周边地区购买多一套房子。”国泰君安证券表示，深圳新政对释放潜在需求、去库存将起到积极作用。
天风证券认为，中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，房地产工作重点或将向“去库存”和“抓改善”倾斜。不同于2015年棚改拆迁、2008年货币投放增加等去库存手段，当前政策需求或将是“软着陆、早落地”而非“再刺激”，后续增量政策实施层面应有更强的稳定需求效果。
除了刺激需求，房地产供给模式也在发生改变。自然资源部近日发布《关于做好2024年居住用地供应工作的通知》，提出商品房销售周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让，同时大力盘活存量。
数据显示，截至3月24日，全国80个重点城市中，一线、二线、三线城市库存周转周期分别为25.47个月、31.65个月、38.22个月，较去年同期分别上升9.77个月、14.03个月、20.17个月；截至3月24日，88个重点城市中，有45个城市商品住宅库存周转周期超过36个月。
天风证券表示，政策通过由“被动”转向“主动”的供给调控，将加速各地供需关系平衡进程，推动本轮周期性调整早日落地，但短期内也面临平衡土地财政收入的压力。
总体来看，当前调控“政策底”正在显现，楼市是否已见底仍需观察。严跃进认为，多地取消限购意味着高位城市也在不断调整优化政策，这对于仍有限购的城市具有启发意义二三线城市房地产，也有助于进一步加快房地产市场回暖步伐。（来源：第一财经日报）
