一季度，青岛市商品房合同总金额约282亿元，同比大幅下降40.3%；合同套数共计14869套，同比下降44.2%。
这一数据被称为历史最差开局。
事实上，不只是青岛楼市数据不佳，一季度，杭州十区新建商品住宅成交金额580.4亿元，同比下降50.1%；成交套数13172套，同比下降53.8%。
就连楼市稳如老狗的上海，也出现了减半的现象，2024年1-3月，上海新房成交10503套，同比下降54%，成交金额993亿元济南房价2024年走势，同比下降40%。
因此，当前房地产市场的问题不是一个城市、一个地区的问题，而是根深蒂固于中国人心中多年的“房地产市场信仰”崩塌了。
为挽救岌岌可危的房地产市场，3月29日，青岛市发布《关于2024年青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，一口气推出9条房地产新政策，被称为“青9条”；加上3月11日发布的《关于2024年青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，两项新政策共计17条。
一个月之内，入门版、PRO加强版房地产新政相继出台，可见面对当前的房地产交易形势，青岛市真是从上到下都着急。
在“清9条”发布后，昨日有自媒体博主发表《清9条将实施，青岛房价将上涨》，看来这位博主是真的不懂房地产行业，基本的“人口、经济与房市强关联”如果不懂“供需博弈”和“房屋的金融属性”济南房价2024年走势，只是一味唱高调，那就只能等着被打脸了。
对于房地产行业，我还是那句话：一个剥离了金融属性的房地产市场是没有未来的，只有涨价才能去库存。
回顾清9和清8我们会发现，清8主要针对的是企业端，核心政策如下：
“土地拍卖定金最低为20%，土地交易款可按合同约定分期支付，最长期限为1年。”“允许信用等级高、担保能力强的房地产企业以银行保函替代监管资金。”“投资款预售部分达到项目建设总投资25%以上的，可以分栋申领商品房预售许可证。”
解释：
关于土地款分期支付的影响，在之前的文章中已经讨论过：“允许信用等级高、担保能力强的房地产企业以银行担保代替监管资金”、“预售部分投资款达到项目建设总投资的25%”等政策，可以按照上述政策，以楼盘为单位申领商品房预售许可证，这也是缓解开发商资金紧张的重要手段，上述政策也是疫情期间为重振经济、提振行业而出台的政策之一。
这一政策与疫情期间的政策类似，足见相关部门对行业危机评估的严肃性以及重振行业的紧迫性。
9条内容主要在市场端，除了少数无关紧要的条款外，9条核心内容包括：实行“房票”制度；增加公积金贷款额度；降低商业贷款利率下限；优化架空层高控制，优化下沉空间、阳台等容积率计算规则等。
其中，关于规划设计中非容量部位的扩大以及诸多建筑部位排除容量的分析，在前述《》一文中也已有明确论述。
提高公积金贷款额度、降低商业贷款利率下限，确实会减轻新购房者的购房负担，但目前市场的僵局在于观望情绪，目的不是减轻他们的负担，而是让他们果断行动。
因为在任何交易博弈中，讨价还价并不可怕，等待和观望才是最可怕的，这一点毫无疑问。
很多人对住房券制度寄予厚望，其实楼外君曾经是青岛第一个呼吁推行住房券制度的博主，但那时的市场和现在的市场已经发生了巨大的变化。
而且住房券制度的建立只是一个开始，重要的是2024年青岛的城市更新、城中村改造力度有多大，也就是说，在住房券的支持下，一年拆迁10万户房屋，会产生10万户的购房需求，而拆迁1万户房屋，只会产生1万户的住房需求。
因此，住房券并不是万能的。
去年12月15日，青岛市宣布，2024年计划启动新城中村改造项目14个、8000户，推动在建项目66个、3.7万户，竣工拆迁项目16个，这意味着2024年可以释放1万套住房，最高发放数量也在1万张左右。
对于每年10万台的市场容量来说，增加1万台显然是杯水车薪。
从债务数据来看，青岛城投平台有息债务和城投负债率均较高，青岛城投平台有息债务14498亿，城投负债率654%。而济南城投平台的债务数据仅为青岛的一半，济南城投平台有息债务6758亿元，城投负债率382%。
显然，高额的政府债务不允许青岛进行大规模举债拆迁。
所以2024年青岛楼市注定不会涨，当然也没什么期待，目前唯一可以确定的是二手房成交量会逐渐回升，因为新房烂尾引发的恐慌情绪还没有消退。
上个月底，上海顺昌久里项目日销售额高达196亿元，仅此一个地产项目就包揽了去年榜单中房地产百强，按照这个数据，大概能排进60强。不过顺昌久里的情况并不具备参考意义，毕竟上海是一块独一无二的棋子，顺昌久里也是一块独一无二的棋子。
无论是房地产市场上半场还是下半场，都是特色产品的主场，不过其他地产项目仍然举步维艰，预计2024年，全国房地产投资资金仍将集中在一线城市。
例如，2023年华润置地在上海拿下5块土地，拿地总金额逾244.37亿元；招商蛇口在上海拿下6块土地，拿地总金额达199.59亿元；绿城中国去年8月两天拿下上海10万块土地，三次拿下上海土地，耗资139亿元。
同一时期，他们在青岛没有获得任何土地。
开发商减少买地，政府减少土地供应，是2024年青岛房地产市场土地端的大概率事件。无论是东丽、张村河、胜利大桥还是灵山湾，曾经的热点区域，如今都陷入了焦灼状态。这种情况下，只有减少房源供应，等待市场达到均衡水平，才是土地供应大闸打开的时候。
否则，如果仓促供给土地，要么卖不出去，要么就用平台来支撑，而且如果只往上游抽水，不考虑下游的泄洪，淤塞会越来越严重。
2023年青岛楼市呈现产品和价格双轮驱动，示范区一个比一个好，预计2024年仍将延续这一趋势。
当单个开发商或单个房产推出产品时，分数会增加，但当所有开发商推出产品时，分数线就会增加。
今年青岛房地产市场的产品得分线将比三年前有大幅提升。
在市场的上行周期里，产品具有附加值，能够脱颖而出，带来溢价或者拉动销量；而在下行周期里，想要靠产品突破来赢得市场，基本是不现实的。
因为产品可以带来好评，但不能带来确定性，如果市场没有确定性地复苏，顾客就没有确定性去购买。
当你拥有一枚硬币时，你就拥有了硬币的两面。当你拥有一栋房子时，你也必须接受它的起伏。
让我们作为青岛的富人，共勉吧。
