本报记者陈学波、鲁志坤成都报道
“现在市场在回暖！”成都市成华区一位房产中介语气平淡地表示，与2021年10月之前的几个月相比，现在买房的人明显多了。
《第一财经日报》记者整理相关数据了解到，2021年成都新房成交19.04万套，二手房成交4.94万套。其中12月成都二手房成交11181套，较11月5536套翻了一番。同月新房成交也达15831套，环比增长19.29%。相较于此前成交量的低迷，12月成都楼市成交数据明显增多。
不过，也有专家警告称，目前成都楼市的回暖可能只能维持有限时间，短期购买力提前释放后，市场或将进一步下滑，二手房成交数据也存在“假高”成分，虽然信贷水平有所改善，但2022年的市场或将延续2021年的基本面。
有复苏迹象吗？
金悦牌小区是成都高新区南区一个投入运营四年的小区，一年多前迎来了片区第一条地铁线路——六号线。不过地铁开通一年来，小区二手房价格波动并未像以往其他有地铁的小区那么剧烈。
以一套78平米紧凑型3室1厅1卫为例，目前挂牌价192万元，2021年初同户型价格基本维持在这个价位附近。附近一位房产中介表示，因为地处高新南区，这里的房源一直备受关注，但他也提到，二手房指导价政策、房贷收紧一度让不少二手房买卖双方犹豫观望。
2021年5月28日，成都发布第一批201个二手房小区指导价，随后两个月内，又相继发布第二批286个、第三批258个二手房小区指导价。
同时，房贷额度收紧、房贷审批时限延长，首套房利率一度达到6.125%，加剧了购房者的观望情绪，但成都已连续5个月没有新增二手房社区指导价。
此前的市场观望心态近期有所改变，诸葛房搜数据显示，2021年12月成都二手房成交量为11181套，环比增长101.97%，同比增长199.68%，这一成交量几乎是2020年同期的3倍。此前的4月至10月，成都二手房成交量已连续7个月同比下降，其中10月二手房成交量仅为2110套，仅为12月的五分之一。
二手房成交激增与信贷宽松有直接关系。“2021年10月之前贷款很难，但从11月开始就变得很容易了。”一位房产中介表示，贷款难直接影响了购房者的购房热情。“我有个客户等了整整一年才拿到贷款，他们小区的房子都交房了，银行还没放贷，他们很着急。但现在最快一个月就能放贷，根本不用担心贷款问题。”该房产中介对比了近期贷款的变化，在执行层面，首套房贷款利率也从6.125%降至5.88%，有的甚至可以达到5.63%左右。
另一方面，二手房指导价出台半年后，买卖双方也找到了新的“默契”。二手房指导价普遍低于市场价。政策出台初期，买家预期市场价会下调至指导价——而卖家不愿以较低的指导价出售，双方僵持不下。现在，大部分买家已经接受将市场价超出指导价的部分连同首付一起付给卖家，但以指导价申请银行贷款，实际上会提高首付比例。
房产中介表示成都楼市销量，2021年12月也是一个特殊时期，一些开公司的人年底急需用钱，就会低价抛售二手房，但这一般需要买家支付较高比例的首付或者全款才能买下。
“成都市场从2021年6月开始下滑，原因是贷款额度不足，央行发出‘两保政策’定调后，各地贷款额度较之前大幅增加，成都也不例外。”对于近期成都二手房成交回暖的原因，同策研究院研究总监宋宏伟分析称，2021年11月，成都市住建局出台应对疫情、稳定楼市相关政策12条，对市场是一大利好。此外，成都人口规模优势明显，常住人口超过2000万，随着房价回落，购房者也趁机“上车”。
二手房指导价对成交量也有实质性影响。宋宏伟指出，二手房指导价出台后，实际上是变相提高了购房者的首付比例，一定程度上抑制了二手房市场的热度，也对二手房交易规模产生了一定的抑制作用，尤其是对支付能力较弱的刚需群体。
2021年11月23日，成都市发布《关于精准应对疫情影响全力以赴实现年度目标的通知》明确提出：“协调金融机构增加房地产信贷额度，加快发放，保障房企和刚购房群众合理资金需求，对重点企业开发贷款予以延期和减免利率”。
不过，一位大型房企内部人士向记者表示，即便出台行业利好政策，企业恢复正常也需要相当长的时间。
成交量的回暖不仅体现在二手房市场，新房市场同样表现亮眼，2021年12月成都新房成交套数15831套，环比增长19.29%，同比增长6.96%。
但与成交量的回升相比，二手房成交均价却持续下滑，2021年8月开始，成都二手房均价同比由正转负，12月同比下跌2.09%至15387元/平方米，较同年1月下跌513元/平方米。
未来需要“边走边看”
受疫情影响，原定于2021年在成都举办的世界大学生运动会延期至2022年举行。2022年1月5日，“大运路”旁的某新楼盘挤满了前来培训的房产中介，延期举办的大运会是这个项目的主打卖点之一。
虽然新年已经到来，但这个项目仍在“年底冲刺”。据销售人员介绍，上一年的结账时间将延期至2022年1月15日，买家未来几天还能享受“年底优惠”。一套挂牌价253万元的三房两厅两卫，优惠后售价可降至228万元。
据瑞丽数据，2021年下半年成都房地产市场趋于谨慎，随着众多热门线上项目的推广，销售呈现下行趋势。2022年在“稳中求进”、保障合理住房需求的政策下，销售有望回暖。预计未来2-3年成都市场价格将保持稳定，增速有所放缓。值得注意的是，第七次全国人口普查中，成都常住人口位居全国第四位，增速位居全国第三位，人口基数优势充足，未来人才红利良好。
据贝壳研究院测算，2021年新房销售面积、销售金额同比增速均为2015年以来最低，房地产开发投资增速降至2017年以来的历史低位，2021年二手房成交面积也将创2015年以来的新低。
房地产市场能否“触底反弹”？在业内人士看来，或许没那么容易。宋宏伟表示，预计成都房地产市场在政策影响下略有回暖后，将回归常态市场成都楼市销量，持续回暖的难度较大。“我们预测2022年市场整体仍处于下行趋势，在买高不买低的习惯下，部分购房者仍会持观望态度。”宋宏伟分析道。
贝壳研究院成都分院院长付跃华认为，二手房实际成交数据并没有那么夸张。虽然近期政策有所好转，房贷期限也基本由原来的6~9个月缩短至3个月，但整体回暖速度远没有那么快。“部分二手房半年前就签了‘三方合同’，直到2021年12月才正式备案，属于交易积压。”付跃华提醒。
成都二手房指导价出台比较早，已连续三批小区出台指导价。傅跃华认为，指导价深刻影响了成都二手房市场，而这些有指导价的小区也在一定程度上联动了周边没有指导价的小区价格。
对于未来市场的走势，傅跃华认为，还需要“观望”。“至少现在政府还没有放松定价、价格显示控制、杠杆控制三个方面，所以市场基本面还是有可能延续的。”傅跃华预测。
