时间回溯到1991年，从南巡讲话开始，国内市场经济刚刚起步，港商开始介入华南地区，这些港商基本上都是炒房的行家，所以就把香港的经验照搬过来。当时国内的土地相当便宜，而且随着对外开放，合资成立，国内除了土地没有别的资源了。就这样，在南方，在蛇口工业区，逐渐形成了很多开发商。先建房再开发，这无可厚非。
说到这里，就不得不提到一个地方，海南！1988年，海南脱离广东独立建省，这个之前烟雾缭绕、潮湿的地方，因为沿海优势，一下子变成了经济特区，海口的优势一下子爆发了，随后到了1991年，很多南方商人，拿着钱涌入海南，出现了大量的房地产公司，想要在海南赚钱，想要通过炒楼花来致富，还是香港的套路，不过这次是完全套用在海南了。仅仅一年之后，也就是1992年，海南就完全人满为患了，全省房地产投资高达87亿，占到固定资产的一半，海口市的经济增长达到了83%！对，你没听错，就是GDP达到83%，都是因为盖房子，全省财政收入的40%都是来自房地产。说起房地产和政府的羁绊，当年海南和房地产是最好的朋友，1991年，大家月薪才几百块钱的时候，海南的房价从1400，一年时间从3000涨到5000，有人算了一下，1993年上半年就达到7500元一平米，疯狂的程度跟现在差不多，每平米房价是平均收入的10倍以上，同时海南政府也很高兴，因为地价上涨了十倍。然而当时海南岛人口不到200万，却有2万家房地产公司，也就是每100个人就有一家房地产公司。
那时候的银行并没有发挥好作用，借着经济特区之便，大胆放贷，只要你敢拿地，画几张图，就可以到银行贷款。所以基本上很多人白白得到了一笔狼。现在的万通六大、冯仑、潘石屹等人，都在海南忙着炒房。不过潘石屹有点刁钻，去办手续的时候偷偷看了一眼数据，发现海南的人均居住面积远超北京，到了北京，他才感觉到危险，避免了跳楼的悲剧。
1993年6月，被大家认为是真爱的政府出手了，出台了16条，严控信贷，提高利率，限期回收违法资金。这16条对炒房者来说是致命的，大大增加了炒房的风险，高昂的成本让他们的项目难以为继。一时间，市场上无人接手，甚至有人为了赶紧把楼顶盖好，借高息贷款，结果资金缺口越来越大，债务越来越多，但结果却是楼盖好之后跟烂尾楼没什么区别，根本没人买。据说当时海南95%的房地产公司破产了，烂尾楼多达600多栋，面积超过1600万平方米，四大银行损失300多亿元。注意，这是那个年代的人民币。当时，一个家庭月收入1万元，已经和今天的富人差不多了。所以损失惨重。就连海南，多年来被称为天涯海角、烂尾楼等三大风景区之一。比烂尾楼更可怕的，是烂尾楼！有人花了1000多万元买了一套房子，10年后，他却以废铁卖了300万元才卖出去。当时，海南发展银行甚至在一年后遭遇挤兑，随后被央行关闭。所以，海南的经历告诉我们，房子不值钱。不像其他商品，当人们抢购盐的时候，你增加供给，价格很快就能稳定下来，但炒房就比较麻烦了。因为你增加供给之后，虽然价格会下降，但你遭受的损失会更大。也就是说，用增加库存的思路来压低房价，用提高房价的思路来去库存，都是不好的。而且很容易陷入不归路。去库存了，房价还得降，房价降了，到处都是大量的库存和烂尾楼。
海南房地产泡沫的破灭，暂时抑制了大家炒房的热情，让整个宏观经济回到正轨。我们继续改革，但好景不长，1998年面对亚洲金融危机的冲击，经济下滑严重，过去我们主动改革国有企业，引发了下岗潮，为了扩大内需，提振经济，我们发起了轰轰烈烈的房改，全国激活房地产市场，用住房拉动内需，拉动经济增长。
随后一系列政策相继出台，包括银行信贷改革、住房公积金制度和土地配套制度，1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税改、2002年的土地拍卖制度，终于把地方政府推上了顶峰。卖地是一条不归路。2002年，央行降低贷款利率，5年以上住房公积金贷款下调至4.05%，商业贷款从5.58%下调至5.04%，用最强的信贷政策支撑房地产行业的腾飞。于是我们看到，从2003年开始，房地产市场终于迎来了春天。这一涨，一发不可收拾。当时刘六写了一部小说《蜗居》，后来被拍成电视剧，火遍大江南北。可惜只播了一次，没被允许播出。主要写的是2003年到2006年房价上涨对普通百姓生活的影响，里面的很多台词到现在都堪称经典海南 房地产 泡沫，那时候谁都不能理解为什么房子要买，普通百姓接受不了。为了买房欠银行一大笔债？要是听说邻居老王为了买房借了几十万，我肯定会看不起他，总是问他是不是傻，以后还怎么生活。
但从全国来看，释放房地产的目标还是达到了，房地产确实拉动了消费，每年对GDP的贡献率在1.5个百分点以上，而当时房地产投资增速已经超过30%，房价每年上涨17%。
既然是好事，当然希望它能长久。所以从2002年到2004年，我们一边假装调控，一边释放房地产的红利。当时的政策基本就是三点：不供应高端土地、提高首付比例、提高利率。到底是什么呢？人家确实停止了开发，但是房价不但没降下来，反而涨得更快。2004年房价涨了18%，远远超过居民收入的增幅。
房价控制不了怎么办？继续调控。基本上还是用下面这些办法：控制土地供应，提高首付比例，提高利率。2005年我们还提出90/70政策，就是90平米的房子卖200平米，要达到总面积的70%，还增加了营业税，如果买了房子5年内卖掉，要交全额营业税。你觉得这些政策有效吗？信不信由你，房子真的在2007年，股市暴跌，债市暴跌，楼市也跌。但大家都知道这期间发生了全球次贷危机，所以你说是政策造成的，还是因为金融危机好像还好。反正我分不清，我清楚的记得当时深圳有人弃房而逃，房贷违约。房子都成了负资产，那是什么意思呢？就是说你买的房子价格在短期内已经下跌了，如果跌破30%海南 房地产 泡沫，你要还给银行的钱就会大于房子现在的价值。所以很多人选择忍痛放弃首付，把房子拿去卖。当时很多开发商也在打折卖房，但是很多老业主出来维权，阻止开发商降价，甚至砸毁售楼处，闹出很多荒唐事。
本来房地产的故事应该到此结束，但是面对百年不遇的金融危机，我们看着被踢倒的房地产行业，突然感到同情。面对美国经济下滑，中国出口下滑，国际资本大量撤离的大背景之下，我们想到了房地产的刺激作用。于是果断推出了日后被诟病最多的4万亿政策。宏观经济首次采用积极的财政政策和适度宽松的货币政策，重点是彻底放开对银行的信贷限制，以前是看坏账来考核，现在是看贷款数量来考核，三七二一不要紧，赶紧把钱贷出去就行。接下来就是建房子、经济适用房、安居工程、廉租房，2009年保障性住房投资从计划的2800亿扩大到4000亿。原本被打倒的房地产行业，迅速被托起来，重回国家支柱产业的宝座。扶持政策是降低首付比例，然后减税降费，刚刚决定征收的营业税也将取消。
结果众所周知，GDP仍然保持9%以上的增速，大量资金涌入房地产，2009年全国房价平均涨幅23%，上海更是高达56.7%，大大超过全国居民可支配收入。印钞没有锚，一度接近30%。那几年人民币内部贬值很快，不是楼市暴涨，就是房价暴涨，这主要就是因为那几年印钞过多。
