2020 年 9 月 2 日
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导语：不仅在杭州，从北京到上海、太原等地，泰禾集团旗下多个项目都面临不同程度的停工。
作者：第一财经记者 陆瑶、孙梦帆
灰色的毛坯房埋在杂草丛生中，建筑垃圾随处可见，却人迹罕至……这是杭州富阳泰和世茂大成小院的施工现场，本该在今年6月30日收房的业主们，有的一边租房，一边还清房贷，踏上了漫无边际的维权路。
不仅在杭州，在北京、上海、太原等地，泰和集团（000732.SZ，下称“泰和”）旗下多个项目都面临不同程度的停工，经过半年的维权“拉锯战”，建设进度依然缓慢。
业内人士认为，获得资金支持是泰禾目前的当务之急，只有尽快推动项目竣工，通过备案验收，才能拿到交付许可证，业主才能早日收到房子。对于泰禾来说，走出金融危机并不容易。
8月24日，泰和股份宣布其第五期债券违约，称公司出现流动性困难长兴房产退税，未能完成“18泰和02”本息偿付。值得注意的是，这笔债券原定于9月19日到期，期间，鉴于泰和股份违约，债权人要求加速偿付。
业主在取得房产时面临障碍
泰和自身的债务危机在项目方和业主方也持续发酵。
今年2月底，上海泰和大城小园业主收到项目公司一封“家信”，称受疫情等不可抗力因素影响，大城小园项目进度受到严重影响，将适当推迟部分楼宇的产权证领取和交付，并承诺疫情过后全力复工复产。
疫情缓解后，业主王先生到售楼处查看进度，却发现工地上没有工人，也没有复工迹象。两年前，他靠贷款在大城小园买了第一套房子，如今却面临无家可归的难题。他们处境尴尬，被迫走上了维权之路。
王先生的遭遇并非孤例。在“上海长兴岛泰和大城小院”的微博话题下，大量网友对该项目“存在烂尾风险”、“违规挪用资金”提出质疑，并不断晒出施工现场实景。从上空看，地面上堆放着大量建筑材料，工地上没有工人活动。
第一财经记者了解到，上海泰和大成小园位于上海市崇明区长兴岛，分为南北两个区域，分别由上海和杰和上海兴弘两大开发商打造。该项目原本预计在今年7月竣工，原定于5月30日交付，但目前施工进度缓慢，暂无项目按期交付。
6月5日，崇明区房管局公开表示，泰和承诺6月初注入一笔建设资金，推动项目全面复工。王先生称，这是业主反映情况后，第一次得到工程进展的信息。
7月24日，崇明区房屋管理局在信访平台进一步通报了项目进展情况，称泰禾前期已投入3000万元，其中近1000万元用于农民工工资支付，其余用于项目建设，共计投入8000万元(青浦项目退税款)。
此后，泰和终于公布了延迟交付的具体安排。7月27日，上海星弘、上海和杰均发布延迟交付通知，北区、南区预计交付时间分别推迟至明年3月15日、明年7月31日。据第一财经记者了解，泰和大成小园近期复工迹象明显，工地面貌与一个月前相比已有明显改观。
杭州的泰和世茂大城小院项目一段时间内也几乎停滞不前。一位业主告诉第一财经记者，他2018年贷款买了一套价值300万元的房子，但交房时间从今年开始一再推迟。到了第二年，项目现场已经是一片荒芜，到处都是钢筋和水泥，杂草丛生。
太原泰和金尊府业主也向记者透露，该楼盘将分三期建设，建成后将是金阳湖片区的大型综合社区。但疫情好转后，项目基本停工，一期能否按时完工？10月的交付日期仍不确定，配套学校的设立也面临不少困难。
对此，泰和在接受第一财经记者采访时回应称，上海大成小园项目正在抓紧施工，应该很快就能有进展；太原泰和金尊府配套小学已于近日完成主体结构封顶，其余建筑施工正在进行中；对于业主子女入读山东大学附属中、小学问题，泰和太原公司正在抓紧推进。
基金监管漏洞
泰和业主关心的不仅仅是施工进度，据第一财经报道，上海大成小园南区目前还有700多套房子未办预售证。一位房产中介也对第一财经表示，该项目未来还会延期。确实有一批房源在没有预售证的情况下售出，但因有优惠活动，仍有部分客户购买。
虽然泰禾称南区销售收益可以满足项目建设需要，但南区只有一张规划许可证，无法分批处理已售出和未售出的房源，只能尽快对剩余的700套房源进行预售，只有具备预售资格，售出的房子才能在建设资金和交付时间上得到保证。
“整个竣工验收环节存在很多不确定因素，无法准确预估交付时间。”一位房企项目经理向第一财经记者表示，如果客户资质良好的话，从出售到付款最快需要60至70天，而如果客户资质出现问题，则可能长达三至五个月。
即便能尽快收到款、完成项目建设，在房屋交付前还需要完成竣工验收、缴纳税款、缴纳维修基金、办理入住许可等一系列事项，“基于这么多的不确定性，一年之内很难办完所有手续。‘一年之内办完’已经是非常理想的状态了。”
该负责人认为，泰禾需要借贷资金推动项目尽快竣工并通过备案验收，进而办理交付许可实现账面收益，如果现在不解决资金问题，上海大成小园明年7月交付的可能性不大。
业主们关心的另一个问题便是项目资金去向长兴房产退税，据悉，上海大成小园共有三个资金监管账户：上海星弘房地产开发有限公司南京银行资金监管账户、上海银行资金监管账户、上海合哲房地产开发有限公司资金监管账户、大连银行监管账户。
但王先生称，两年前他贷款买房后，银行通知需要更改预售合同里的账号，银行也由大连银行上海浦东支行变更为中国工商银行尚嘉中心支行。收款银行与项目预付款监管机构不符的情况也时有发生。
由于部分城市尚未制定预售资金监管政策，政府部门、银行对房企资金监管无据可依，存在预售资金被挪用的风险，无法严格监管的预售资金也为项目能否如期竣工增添了不确定性。
2010年住房城乡建设部发文要求各地加快完善商品房预售资金监管制度，目前杭州、山西、北京、武汉等地已相继出台地方商品房预售资金监督管理办法，包括设立专项账户、设立资金使用节点等。
转折点在哪里？
解决泰禾各项目层面的问题，根本在于消除集团债务和财务危机，目前泰禾已积极开展债务重组等相关工作，而万科的介入，似乎为化解问题带来了一线生机。
截至8月14日，泰和股份逾期未偿金额为349亿元，未支付利息为43.32亿元；7月7日，泰和股份逾期未偿金额为270.65亿元。
为走出债务危机、盘活存量资产、优化股权结构，泰禾投资拟将其持有的上市公司19.9%股权以每股4.9元的价格转让给万科旗下海南万益，总价约24.3亿元。若转让成功，万科将成为泰禾第二大股东。
在8月28日举行的中期业绩会上，万科集团总裁朱九生首先谈到了万科与泰禾合作的初衷。他表示，泰禾当时主要面临资金、融资的问题，但是产品力、技术能力都很好。“我们都是一个行业，都是中城联盟的成员，遇到困难的时候，需要大家一起努力，找到解决办法。”
在万科介入之前，泰禾已经花了一年多的时间试图化解危机，包括出售多个项目。
泰和存续公司债券共15只，其中“17泰和02”将于今年10月10日到期，债券余额15.98亿元，利率7.5%；2020票据-I、2020票据-II及附加4只境外美元债券将于下半年到期，债券余额合计24.3亿元。
值得注意的是，上述泰和集团公司债券并无担保人，该集团的一份债券募集说明书称，若发行人未能按时足额偿还本期债券本息，债券持有人将无法从发行人以外的任何人处获得担保，无法从第三方获得偿还，也无法通过担保人或抵押品获得本期债券本息的偿还。
由于自身利益难以维护，“18泰和02”债权人要求加速还款。该债券将于2021年9月19日到期还款，本息还款金额为16.125亿元。8月24日，泰和未能按期还款，再次出现债务违约。
泰和表示，公司将积极与债券持有人沟通，了解其诉求，协商解决方案，并聘请专业机构进行债务重组，公司将综合各方意见，形成完善的债务重组解决方案，最大限度保障债权人的利益。
负债累累、屡屡违约的泰禾股份8月24日收到深交所的监管问询函，要求说明债务重组具体进展及后续安排，核实是否存在其他风险提示。 而原定于8月28日提交的回复函，已被深交所推迟至9月3日。
