2020/11/04
自古以来，民生困难，吃难喝难，住难旅游难。其中，只有“居住”是最差的。
典型的是白居易先生名字的梗，爷爷给他取名“居易”，希望以后能找到个轻松住的地方，万万没想过自己长大到长安，发现房价太贵了，发出了一声“长安不容易住”的叹息。
家，华人最亲切的词，宀（MIAN）下豕也，就是屋里有猪，什么是家？从字面上看，有房子和财产。
中文对家最简单的理解就是拥有自己的房子。高官回家修缮豪宅，经商发家致富，回家建大院，老百姓必须有棚户养家。“A place without a cone” 是对一个人的贫穷和绝望最现实的描述，用现代的话来说，就是没有房子。
“家”是中国人骨子里根深蒂固的信念，买房是烙印在心上的执念。正是怀着信念和执念，一代又一代的中国人走上了买房的道路，这也导致了今天经常热门的新闻词“房价”。
说到房价，人们最常问的问题是“房价会上涨吗”和“房价会下跌”;新闻媒体最喜欢的标题是“房价暴跌还有多远？”和“房价暴涨是开发商的血腥道德吗”;开发商经常感叹利润太薄，生意难做。
上清湖/图片来自网络
在当今透明的世界中，房价的组成已经不是什么秘密了。各种“专家”的解读反过来又给消费者带来了不清楚的理解，或者说是误解。
价格是货币兑换货币时每单位商品数量所需的货币数量。在微观经济学中，价格是在供需之间重新分配资源的过程中最重要的变量之一。
从这两点，我们可以看到房价的两个关键：
首先是自身价值，涵盖成本、位置、设施、设计、品牌、物业等;
二是市场供求关系，供大于求下降，供大于求;
要了解这两点，我们来看看近十年来鲁邑的房价。
价格从2009年的1300元/平方米上涨到2020年的5300元/平方米，10年间每平方米上涨了4000元。
我们来看看发展轨迹及其背后的逻辑，分为四个阶段：
第一阶段：混沌 （2009---2012）。
在此期间不得不说的两位开发者，华展和法吉娜。
同期，他们相继进入鲁邑市场，虽然后两家企业的发展走出了不同的轨迹，但实际上，两家企业在鲁邑房地产市场的启蒙和教育在当时的江湖地位上是平等的;
09年，法吉娜首开均价1350元/平米，华战房价不相上下。
漩涡河摄影 / 任辉
当时鹿邑的房价，鲁邑发展的重心在县城东北部，在自建房猖獗的年代，上述两家公司用沙盘和广告告诉消费者，他们买的原来的房子还可以是这样的。
从朴素的自建房屋到充裕的正规社区住宅是现阶段房价的价值所在，而开明的市场需求匹配少数玩家，在供需关系中给予房价一定的支撑。
这个房价的出现，也预示着鲁邑房价未来的变化充满了可能性，房价也一路上涨到了2500元/平方米。
第 2 阶段：势头（2013-2015）。
新的参与者不断涌现，越来越多的公司进入，所谓的泥沙混杂。
全城的发展四面八方开花，各种开发商的出现，很好地满足了鲁邑各地乡镇人民对县城的简单需求。
市场上有凤凰城、静源名城、紫气盛世家、江南名府、玉龙居、阳光花园、万家灯、海景、海晶等项目，绿邑市场也十分繁华。
可惜，好景不长，等到潮水退去，裸泳者们露出了原来的样子，鲁邑还有几栋烂尾楼。
在这个并列的时代，价格始终徘徊在每平方米 2500 元，个别项目纷纷冲向 3000 元，比如法吉娜的历史市场“欧洲城”，同期的华展此时已经举步维艰。缺乏综合素质优良的项目，加上住房供给量大，导致鲁邑房价在此期间缓慢攀升，鲁邑的房价也比同期周边房价低了10%左右。
这也为随后的房价飙升奠定了基础。
第 3 阶段：爆发（2016-2019）。
当你出来混音时，你总是要还钱。
一段不涨小幅上涨的时期，让鲁邑迎来了鲁邑房价涨幅最快的时期。
2016年6月以来，建邺以3400元/平方米开工，上清湖以3500元/平方米开工鹿邑的房价，法金娜三个项目也从3000元/平方米上调至3300元/平方米。
此后，鲁邑房价一发不可收拾：2017年6月，鲁邑房价突破4000元/平方米，2018年5月，鲁邑房价突破4500元/平方米，2019年5月，鲁邑房价突破5000元/平方米，至今主流开发商项目均价为5200元/平方米;
这
2020 年 10 月绿邑热销楼盘平均价格
这里
关于房价上涨的宏层面并不是过多的阐述经济、货币发行、政策等，为了便于理解，还是从以上两个方面来解释。
相比于同期其他开发商，这两者的出现提高了消费者对房屋的期望，同时，他们实际上也抬高了绿邑的房价。
从两人开始，鲁邑的开发企业开始追求品质和景观园林，尤其是作为较早进入鲁邑且业主较多的法吉纳地产集团，在后续开发项目中做出了实质性的改进和完善。
图片来自网络
在此期间，政府对城市建设的投入和新片区的开发建设也大大提高了这批项目的综合素质，尤其是县城西部新城区的建设日新月异，众多精品楼盘的出现进一步推高了房价， 当然，高昂的土地价格也是房价上涨的原因。
16、17年，鲁邑房地产市场的快速发展得到了有力支撑，鲁邑房价上涨做出了巨大贡献。
第 4 阶段：新时代 （2020---
）
在经历了快速上涨后，鲁邑的房价在疫情的压制下，今年几乎没有上涨，甚至有个别企业为了生存而降价，引发了客户的观望。未来鲁邑房价会走向怎样的市场？很多人都很担心。
这里我就说以下三点：
1、鲁邑房价没有暴涨的可能，也没有暴跌的可能。
2、各大开发商房价并未下跌，鲁邑房价上涨趋势仍在进行中。
3. 从长远来看，房价增长缓慢的趋势仍然存在，所以不要看跌。
最后，我想回答一个多年来经常被问到的问题：我今年可以买房吗？
A：房价偶尔有涨有跌，整体价格一路上涨。少生气，多脚踏实地。只要有需求和能力，任何时候都是买房的最佳时机。
结论：
据说种树的最佳时间是十年前，其次是现在。这是否意味着买房的最佳时间是 10 年前，其次是现在？
我们今天文章的核心目的不是鼓励大家抄底买，而是说随着经济的发展，货币必须贬值，这意味着买房的成本必须越来越高。
也就是说，“人类的本质是重复器”这句话是正确的。
让我们今天就开始吧。
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