中瑞立信
中瑞立信财税研究院函〔2019〕0190888号
【课程时间】9月19日-22日（周四-周日4天）
【授课地点】南昌金逸大酒店
【专家支持】中瑞立信财税研究院、中瑞立信财税商学院、中瑞立信教学团队
【主讲老师】徐老师
教授、博士、注册会计师，主要研究方向为财税理论与实务，国家税务总局培训中心讲师。主持、参与课题30余项房地产企业会计核算流程，撰写、参编著作15余部，在《财经问题研究》、《发展研究参考》等国家级、省级专业刊物、核心期刊发表专业学术论文90余篇，多篇论文被中国人民大学转载，多次获得国家、省部级奖励。
1. 课程背景
国地税合并、税率下调、国家税务总局“放管服”、机构改革、密集政策调整等举措接踵而至，“金三”大数据对房企税务风险实现精准诊断，《个人所得税法》修订及相关配套文件也相继出台，社保转交税务部门征收。在这样的“风暴”之下，房企对税务风险管控提出了更高的要求！对于诸多税收风险和难点问题，只有抓住核心问题，“抓大放小”，才能“稳住大局”！那么，房企的核心问题是什么呢？成本费用征收与分摊！国地税合并后，新机构设立，内设机构增多，房地产行业增值税、企业所得税、土地增值税三大税种的数据信息直接互联互通；再加上金税三期的强大压力，房地产商的利润空间被不断压缩。那么空间在哪里？在核算和布局上！
为了有效消除房地产企业未知的税务风险，有效配合增值税改革，本课程深入剖析最新前沿税收政策，紧跟房地产企业棘手涉税问题，牢牢把握房地产会计特点，深入讲解企业成本归集与分配可能出现的税务风险点房地产企业会计核算流程，从会计核算对象的确认到土地、建设、融资、间接费用的归集，从车位分析到各类成本分摊方式的解读，从数据采集到税负计算，对增值税、企业所得税、土地增值税三大税种进行全面解析。同时结合身边通俗易懂的案例，对成本归集与分配的疑难税务问题进行细致的分析与讲解，让学员准确把握房地产企业最核心的问题就是税务风险。
2.课程特色：简洁、实用、实用
3.【课程时长】：四天三夜
四、课程特色：
实践教学，面对面讨论，易学、易懂、易用
凝练思路、阐释工具、解决实际问题
集思广益、贴近实战、更新知识体系
案例讲解，结合实际，加速价值裂变
5.课程福利：
1.使学生系统掌握国地合并新税收征管模式下房地产行业的会计核算、结构布局、成本核算方法等技能；以及纳税申报的具体方法与技巧。
2、让学生正确掌握最新的税收政策及其在房地产企业实际工作中的运用；
3、让学生了解国地税合并对房地产企业的影响及如何应对；
4.帮助学生在实际工作中建立合理的税务制度和动态预防机制；
5.让学生在实际工作中掌握增值税、所得税、土地增值税等10个主要税种的具体计算、申报方法；
6、帮助您快速提升房地产企业会计和管理水平，在公司及同事中充分展现您的个人价值和魅力。
7、通过四天三夜的学习，学员可以掌握房地产会计、融资、投资的财税处理，一天的学习，受益终身。
六、课程大纲
（共五部分）
第一部分：房地产企业全流程环节及特点
1.房地产企业项目开发全过程环节及管理重点
2.房地产项目全过程关键控制节点
第二部分：房地产企业全流程会计与税务筹划
1、项目公司设立阶段的会计及税务处理
1. 公司注册地税务筹划及会计
（二）不同公司形式的税务筹划与会计核算
（三）公司资本结构的税务筹划与会计
（四）银行融资税务筹划与会计
（五）非银行金融机构融资的税务筹划与会计
（六）非金融机构融资的税务筹划与会计
（七）关联企业融资或视频连线融资（自由借贷资金）的税务筹划与会计
（八）民间融资及税务筹划核算新规
（九）股东贷款的税务筹划及会计处理
（十）基金池运作模式的税务筹划与会计
（十一）统一借贷还款的税务筹划与核算
12.混合融资（“名义上是股权，实际上却是债务”）的税务筹划与会计
13、土地增值税与企业所得税利息扣除差异及风险控制策略
二、土地征用法阶段的税务筹划与核算
（一）不同土地取得方式的税务筹划与会计处理
（二）母公司取得土地及子公司经营活动的税务筹划及会计处理
（三）集体土地出租的税务筹划与会计
（四）土地使用税的筹划与核算
（五）拆迁补偿费用的税务筹划与核算
（六）红线外成本的纳税筹划与核算
（七）收购和出售未完工建筑物的税务筹划和会计
（八）政府财政返还收入的纳税筹划与核算
（九）国土资源局逾期交付土地使用权的纳税筹划与会计处理
（十）支持保障性住房建设的纳税筹划与会计核算
（十一）市政建设配套费用的纳税筹划与核算
（十二）拆迁单位（个人）拆迁补偿费用的纳税筹划与核算
三、开发建设阶段的税务筹划与会计
1.采购过程中的税务筹划与会计
1.营改增后供应商税务筹划与核算及谈判模式
2.进项税抵扣的税务筹划与核算
3.工程预决算、工程定额对成本及税务筹划核算的指导作用
4. 材料、人工和机械成本的税务规划和核算
5. 营销设施建设成本的税务筹划及核算
6. 跨期费用（跨期票据）的税务筹划及核算
7.四项应计费用税前扣除的税务筹划与核算
8.地下人防工程地下车库税务筹划与核算
9、甲方工程（甲方材料、设备）税务筹划及核算
10.清理劳务派遣与税务筹划及会计的关系
11、艺术品及珍贵字画的税务筹划与会计
12.营改增后关联方及分包方管理的税务筹划与核算
13.工程承包税务筹划与会计
14.共享水电费涉税操作要点：税务筹划与核算
15.各类租赁税的税务筹划及核算
（二）日常支出的纳税筹划与核算
1.营改增后差旅费报销的四种税务筹划及会计处理
2.工资及社保的计算与规划
3.劳保福利费用转增的税务筹划及核算
4.福利费及工资薪金的税务筹划与核算
5. 业务招待费、业务推广费的税务筹划及核算
6.临时工、季节工、劳务派遣的税务筹划与核算
7.“五险两金”税前扣除变化及纳税筹划与核算
8.食堂税务筹划及核算
9. 私家车税前扣除及进项税额抵扣的税务筹划及核算
10. 办公用品等日常开支税前扣除及进项税抵免的税务筹划及核算
11.过渡期票据的税务筹划与核算
12.“四流合一”税务筹划及会计处理
13. 滞留票的税务筹划及会计
14.12个发票基本知识及10个正确使用规则
15. 发票错误补救策略
16.合同税控策略
17.跨区域经营的税务筹划与会计
18. 合并纳税的税务筹划与会计
四、转让及销售阶段的税务筹划及会计
（一）增值税、营业税、所得税缴纳时的纳税筹划与核算
（二）附加费用（违约金、补偿金、奖励金等）的税务筹划与核算
（三）经常项目税务筹划及核算
（四）关联交易定价的税务筹划及会计处理
（五）不同税种视同销售的区别及纳税筹划与核算
（六）“零首付”纳税筹划与核算
（七）“拎包入住”（全装修住房）的税务筹划与会计
（八）买一送一、购房赠品等营销策略的税务筹划与核算
（九）绿化项目的税务筹划与核算
（十）剩余材料、废品等销售的税务筹划与会计。
（十一）业务并行、混合销售的税务筹划与会计
（十二）BT、B0T、EPC、PPP等项目的税务筹划与会计
（十三）资产转让或转移的纳税筹划及会计
（十四）销售保证金、销售押金、预收房款税风险分析及控制策略
（十五）预付房款增值税、土地增值税、企业所得税风险分析及管控策略
（十六）违约金收支的税务筹划及核算
（十七）停车位、车库、储藏室出售的税务筹划与会计
（十八）开具红票的税务筹划与核算
（十九）营改增过渡期发票管理的纳税筹划与核算
（二十）低价促销的税务筹划与会计
（二十一）精装修纳税筹划与会计核算
（二十二）买房物业管理费的税务筹划与核算
（二十三）样板房、售楼处销售的税务筹划与会计
5.物业自营阶段的税务筹划与核算
（一）自有房产销售的税务筹划及会计处理
（二）房地产税务筹划与核算
（三）投资性房地产的税务筹划及会计处理
（四）土地使用税的筹划与核算
（五）招商引资的税务筹划与会计
（六）包裹租赁的税务筹划与会计
（七）资产证券化的税务筹划与会计处理
六、注销及清算阶段的税务筹划及会计
（一）企业所得税退税的税务筹划与核算
（二）项目公司股东所得税的纳税筹划与核算
（三）增值税留抵税额的纳税筹划及会计处理
（四）投资性房地产处置的税务筹划及会计处理
七、土地增值税预缴、清算税务筹划及核算
（一）税前税务筹划及核算
（二）清算扣除项目的纳税筹划与核算
（三）清算所得的税务筹划及会计处理
（四）延期清算税务筹划及会计处理
（五）清算纳税风险及控制策略
8.企业所得税预缴、汇缴的税务筹划与会计
1.预缴企业所得税的税务筹划与会计
（二）企业所得税年度缴纳及纳税筹划、核算
（三）成本发票的税务筹划与核算
（四）“三费”基数的纳税筹划与核算
（五）利润结转时的税务筹划及会计处理
九、重要控制节点的税务筹划与核算
（一）签订土地出让合同的税务筹划与会计
（二）项目公司设立的税务筹划与会计
（三）发改委核准项目的纳税筹划及核算
（四）预售许可的税务筹划及会计处理
（五）竣工验收备案的纳税筹划与核算
（六）财产交付的税务筹划与会计
第三部分 营改增政策对会计核算和纳税筹划的影响
第四部分：房地产税各类表格的填报
第五部分 房地产企业税务风险自查制度
1. 房地产开发企业土地征用税务风险检查
（一）八种土地取得方式税收风险检查重点
²土地出让、转让过程中税务风险排查重点
²一地一钱合作开发税务风险检查要点
²收购项目公司税务风险检查要点
²预售商品房买卖税务风险排查要点
²旧城改造税收风险检查重点
²工程建设涉税风险检查重点
²BT项目税务风险检查重点
²土地交易税务风险排查要点
（2）征地拆迁补偿风险
²货币补偿税收风险排查要点
²实物补偿税务风险检查要点
2.房地产建筑企业所得税风险检查
（一）检查重点关注房地产施工企业隐瞒收入的会计履行情况及涉税风险
（2）房地产施工企业收取费用、违约金等价外收入的税务风险
（三）重点检查赠与、配售、置换商品房作为销售收入的税务风险
（4）非出售性公共设施收入（如停车位）税务风险检查要点
（五）不同房地产营销模式下所得税风险核查重点
²买房赠送家电、车位等买一送一模式税务风险排查要点
²售后租回模式税务风险检查要点
²代理公司及销售部销售模式税务风险检查要点
²售后回购模式税务风险检查要点
（六）其他房地产建设收入税务风险检查要点
²租金收入税务风险检查要点
²投资收益税务风险排查要点
（7）会计收入结转时税务风险的检查要点
3.房地产施工企业成本及税务风险检查
（一）房地产企业成本核算关键节点风险检查要点
（二）房地产企业与施工企业对甲方供应材料联合风险检查要点
（3）总分包架构对房地产及建筑企业税务风险的影响
4.房地产建筑企业重大费用税务风险检查
（一）工资薪金税收风险检查重点
（2）员工福利费用税务风险排查要点
（3）捐赠税收风险排查重点
（四）佣金类税务风险检查重点
（5）销售费用税务风险检查重点
（6）业务招待费税务风险排查重点
5.房地产及建筑业企业所得税风险检查重点
（一）所得税预缴税务风险检查重点
（二）房地产所得税完税标准税务风险检查要点
（三）总分机构所得税汇算清缴税务风险检查要点
（4）不同发展阶段所得税汇算清缴税务风险检查重点
（五）所得税汇算清缴申报表税务风险排查重点
6.房地产开发企业土地增值税清算税务风险检查要点
（一）土地增值税清算对象税务风险检查重点
（二）土地增值税强制清算条件风险自查
（3）土地增值税清缴表税务风险排查重点
7.土地增值税后续销售税务风险检查重点
8.房地产建筑施工企业关联方税务风险自查
（一）关联产权关系税务风险检查重点
（2）关联资产关系税务风险检查要点
（3）关联业务税务风险审核重点
（4）关联方与非关联方的界定：税务风险排查重点
9. 强制监管时代房地产企业税务检查应对
（1）检查前的内部准备
（2）检查过程中的正确应对
（三）应对税务检查、防范税务风险的长效机制
【受益人】
总会计师、财务总监、财税经理及相关财税人员
【组织者】
中瑞立信（北京）教育科技有限公司
【协办单位】
中瑞立信（北京）教育科技有限公司江西分公司
【会议费用】
收费标准：4980元/人 9000元/2人 12800元/3人
（费用包含：培训费、讲义、茶歇费、午餐费、证书、以及一年的房地产实际工作问题售后咨询）
该场地仅容纳100名学生，座位将按照付款顺序排列。
欲了解更多注册会员优惠活动详情请致电：15270945954，请将注册收据表格发送至1475538352@qq.com，注册后3日内将款项汇至以下账户：
账户名称：中瑞立信（北京）教育科技有限公司江西分公司
开户行：中国建设银行南昌红谷滩支行
账户号码：3605 0152 0172 0000 0180
报名表格：
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参与企业身份确认（中瑞立信会员必填）：
□VIP银卡会员 □VIP金卡会员 □VIP白金卡会员 □VIP钻石卡会员 □非会员
参与者信息
姓名
位置
电话
手机
电子邮件
付款方式： □ 银行转账 □ 现金 □ 支票 付款金额： 人民币
注：发票标题/项目：□ 培训费
报名热线：15270945954 刘小玲
其他要求：
1、为了切实解决您的财务税务问题，您可随本表格发送企业咨询函，主办方将给予解答与沟通。
2、参会人员需填写此注册表并发送至1475538352@qq.com，以便会议组委会收到注册表后尽快作出相应安排。
3、请您如实填写注册表上的全部信息，以便会议组委会进行相关联系和安排。
参加本次课程的金融朋友请尽快将报名表交回给工作人员，本次课程座位将按照报名顺序排列，如有疑问，请联系我！
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