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这两天，一份文件引发轩然大波。
这也不奇怪!这份《共建共享公共服务体系建设专项规划》从内到外透露出强烈信号：打破现有体制，实现高质量均衡发展。
比如在教育方面，继小学、初中之后，名校集团化策略将延伸至高中。
还提出了推行产权共享、试点差别化购房政策、差别化安置等诸多新思路。
其中，你可以看到中国其他一些城市治理方式的影子，比如北京的共享产权房、成都的差别化购房、嘉兴的名校集聚区……
建立新型城市教育社区
文件内容：鼓励乡镇（街道）、村（社区）、国有企事业单位、大中专院校举办优质、实惠的幼儿园。
推动跨区域、跨层次名校结成集团教育，鼓励全市优质高中与桐庐、淳安、建德等县（市）高中组成紧密型教育集团。继续推动全市优质普通高中向萧山、余杭、临平等地延伸办学，在富阳、临安五区建设分校，建成后市、区按1：1比例招生。
引导优秀教师到“九座明星城市”工作任教，推进双向平等招生。
关键词：高中精英
教育放在第一位，其重要性不言而喻。
受全民同招、七分分配制等政策以及中考简化趋势的刺激，民办学校与公办学校之间、普通学校与知名学校之间的差距正在不断缩小。
如今，小学和初中的均衡发展将逐步延伸到学前教育和高中教育。
文件提到的托幼班、园区嵌入式幼儿园，将填补学前到小学过渡的真空期。有网友直接评论：这给三胎扫除了一大障碍！
除了深化学前教育，《规划》还把推进高中阶段教育均等化作为重中之重。
一是名校联动不再局限于小学、中学，而是扩展到高中。“名校联动，是好事。”西湖区一位老师说。
在此基础上，扩大全市优质普通高中与萧山、余杭、临平、富阳、临安五区双向均等招生规模，招生也走向一体化。
我们看到的学军中学海创园校区，其实是名校集团旗下的一所高中，该校学生一半在余杭区，一半在主城区。
面对这样的政策，不少人感叹：“十区教育要接通，才能真正成为一个城市。”
还有人表示：“只要教育普及了，杭州的房价肯定会比现在均衡，不会出现优质学区房价格高得惊人，让全社会都焦虑的情况。”
除了在学校、招生等方面采取的举措外，方案还鼓励优秀教师到“九座明星城市”工作任教，并在考核、工资福利等方面给予倾斜。
此前，北京、上海已开始试点优秀教师轮岗制，杭州的方案虽然没有明确教师轮岗制，但显然已经开始向前两者靠拢，并已初具规模。
教育均衡发展的道路任重道远，艰辛坎坷，但好在一步步向前迈进。
积极推进共享住房
文件内容：出台共享产权住房管理办法，推动政府与购房家庭共同拥有的共享产权住房建设，围绕“九大明星城市”布局，重点保障符合条件的本市无住房家庭和本市稳定就业人员，以及非户籍无住房家庭。
关键词：共同财产权
共同产权这个词，对于大家来说并不陌生。
杭州的经济适用房本质上是一种共享产权住房，即允许有限数量的人以低价申请购买，并在挂牌出售时向政府支付差价的55％。
但该文件提到的共享产权房，显然是更高级别的政策性商品房。
参照北京模式，其特点是：由政府提供政策支持，组织建设单位建设，以低于同地段（一般在土地拍卖文件中注明）和品质的商品住房价格水平出售，限制使用权和处置权范围，政府与购买者按比例共享产权……
具体来说，提出申请的家庭成员，包括夫妻及其未成年子女（单身者须年满30周岁），不仅要符合限购条件，还被要求在本市无住房。
这个“无房”不是单纯指名下无房，而是从来没有拥有过房子，只要有房屋转让记录就不符合要求。
公寓设计和使用管理方面也有很多限制，与经济适用房类似。
以北京为例，城区六区新建项目容积率不超过2.8、层高不低于2.8米，最高面积不得超过90㎡；其他区新建项目容积率不超过2.5、层高不低于2.9米，90㎡以下面积占比不低于70%，最高面积不得超过120㎡。
未取得房产证未满5年的，房屋产权份额不得转让；超过5年的，所购房屋产权份额可按市场价格转让，房屋持有人有优先购买权。其次，新购房屋性质仍为“共有产权”，产权份额比例不变。
据悉，北京计划于近期出台新规，允许共享产权住房进行出租。
上市交易的，持有5年后可全部产权份额上市交易，政府只收回共享部分原值，不参与房租分成。
我认为，杭州的共享产权房很大程度上可以参考北京的经验，给经济条件一般的家庭多一个选择。
同时从北京的实际表现来看，也会在一定程度上降低土地拍卖热度，减少投机性住房炒作。
加快推进老旧居住区“拆改并举”试点
文件内容：制定出台老旧居住区“拆改”试点指导意见，坚持充分发挥居民主体作用，在符合城市总体规划和相关规定的前提下，允许按照自愿付费、成熟逐一实施的原则对街区进行改造。适当调整容积率、建筑高度控制、日照间距、绿地率、公建率等技术标准。“拆改”增加的住宅面积可以出售，在基本建设过程中开辟老旧小区“拆改”绿色通道。
关键词：拆改结合。
往年浙江省出台的相关政策，重点都集中在“改”。
例如2019年出台的《杭州市老旧小区综合整治升级实施方案》就强调“可纳入整治范围”。
还有今年浙江省住房和城乡建设厅印发的《关于2021年未来社区创建工作的通知》杭州碧桂园房价，仅对存在质量安全隐患的老旧小区实行拆改结合或整体拆除重建。
这一次不同，《专项规划》文件指出，要坚持充分发挥居民主体作用，按照自愿付费原则，制定老旧小区“拆迁改建”指导意见，落实好每一个成熟小区的“绿色通道”。
也就是说，如果小区有一定比例以上的业主同意拆除重建，原则上可以原址重建，而不是像朝晖六区67号楼，20多年前就被认定为危房，才得以重建。
此外，文件还提到，允许改造街区适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距、绿地率、公建率等技术标准。
这意味着什么？杭州老旧小区大多是二三十年前建的，面积小、户型差，即使重建也很难增加每户面积，现在允许调整容积率，理论上原业主可以通过购房补贴的方式扩大居住面积。
这对于老旧、破旧、小户型住房来说无疑是一大利好，以前大家只能指望拆迁，如今不仅有机会在同一块地上住上“新房”，面积还可能增加。
具体会怎么做呢？我们来猜一下。对于杭州有名的朝晖、采荷等“四大天王”，涉及的群体很多，涉及到上千位业主，很难达成共识。
但现在，只要集体业主同意，拆迁重建是不是就可以以集体的形式进行呢？
在一些老旧小区，比如施家花园，两栋安置房就位于墙外的一个角落，如果这两栋楼的业主想分别拆除改造，可以吗？毕竟对其他楼的业主影响不大。
还有一些2000年以后建成的高层住宅，存在外墙脱落、电梯故障频发等问题，屡禁不止，严重影响日常生活。如果小区业主同意，是否可以拆除重建？
上半年，中海御岛二区业主通过众筹的方式筹措资金，对小区大门乃至门面进行了翻新。
当时玉岛还在摸索，没有多少成文的法律法规可以遵循，现在有了文件，会不会出现更多类似的现象？
另外，拆除重建需要多少比例的业主同意？90%，还是像朝晖6区那样，需要100%的同意？
落实差别化购房政策
文件内容：选择湘湖三江汇未来城试点实践区等特定区域开展“工住平衡”试点，优先保障本地区户籍、就业居民的住房需求。探索研究特定区域住房购房政策，制定针对特定区域差别化的购房措施。
关键词：湘湖三江汇试点
早在今年3月，上海就提出对嘉定、青浦、松江、奉化、南汇五个新城探索出台有别于中心城区的差异化住房购租政策。
虽然只是一份《意见》，没有具体细节，但参照临港新片区的此前政策，不仅落户政策比上海其他区宽松，购房条件也在降低。
比如，购房资格由家庭购房变为个人购房，社保连续缴费年限由5年压缩为3年，人才在住房摇号中享有优先权等。
临港差别化购房政策被视为上海五大新城的样板。
另一大城市成都的限购政策一直要求购房者必须在限购区内购买房屋、拥有限购区户口或在限购区内有稳定工作。
杭州的差别化购房政策，优先保障本辖区内户籍、工作的居民的住房需求，与成都类似。
也就是说，未来凡持有本地户籍或在三江汇工作的人，将优先获得湘湖三江汇区域购房资格，炒房者将被直接挡在购房门外。
但与上海不同，杭州湘湖三江汇试点范围跨西湖、滨江、萧山、富阳四个区，究竟是以湘湖三江汇规划图作为试点范围，还是以四个区作为试点？
如果以区为试点，四个区是互相独立，还是视为一个区？
对于购房资格，上海临港地区采取了降低准入门槛的做法，虽然杭州的购房准入门槛本来就不高，但在这种情况下门槛还会继续降低吗？
高层次人才还会继续享有购房优先权吗？
更重要的是，杭州目前正在实行的限购政策，是否也适用于湘湖三江汇？
或者说，为了更好地落实“房子是用来住的、不是用来炒的”政策，湘湖三江汇的购房是否会限制在5年以内？又或者，类似雄安新区，住房以共有产权为主？
建立差异化结算政策体系
文件内容：严格落实核心城区落户限制政策，“九大明星城市”将分类落实控制、适度放宽、鼓励落户政策，完善“政策性落户+人才落户+居住证积分落户”政策体系，落实支持区域重点产业（企业）发展的差别化落户政策，降低条件、增加龙头企业人才在“明星城市”落户数量，引导核心城区过密街区人口向“明星城市”迁移，引导新增城镇人口向“明星城市”集聚。
关键词：龙头企业降低人才落户标准
人才落户杭州的门槛其实很低。
年龄35周岁以下，具有全日制大专（含高职）以上学历，已缴纳一个月社保的人员杭州碧桂园房价，可申请落户。
现在文件强调，要适度放松和鼓励落户，对主要明星城市龙头企业人才降低落户条件、增加名额。
一个可以预见的结果是，未来杭州人口仍将快速增长。
这也符合杭州的人口规划战略，2019年末全市常住人口1036万人，比2018年末净增55.4万人。今年5月人口普查显示，全市常住人口达1193.6万人。
根据杭州市人口发展“十四五”规划，2025年杭州市常住人口总量将达到1370万人左右，2035年杭州市常住人口总量将达到1500万人左右。
如此巨大的增长需求显然需要人才的持续涌入。
降低落户门槛，进而给予人才福利（如优先购房、租房补贴等）无疑是最有吸引力的手段。
但此次降低落户率并非一刀切，而是差异化调整，其目的在于引导核心城区过密街区人口向“星城”迁移、引导新涌入城区人口向“星城”聚集。
确实，杭州目前人口流入过于集中，典型例子就是新余杭魏克，占据了原余杭区的大部分面积。
引导其他城市人口的流入，有利于实现城市的总体平衡。
大胆猜测，杭州其他非热门城区及三县的落户政策未来有望进一步下调，但这并非普遍性，主要针对的是重点行业（企业）。
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层楼 · 中国
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万科公网
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万科
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