【导语】股市有句俗语叫“锁定利润就安全”，楼市也是如此。投资楼市如何锁定利润呢？就是卖房的那一天。
今年以来，估计在首都拥有房产的人，看着自己的房子都能笑出声来，而准备买房的人，就有些郁闷了。
看看你家的房价，从元旦到现在，三个月里真的如北京官员所说，涨了11.3%吗？甚至可能更多！春节过后，央行放出1月份巨额信贷投放的消息后，北京房价就大涨！
伴随这一轮房价暴涨，还引发了一波很大的溢出效应——其实溢出效应并不是现在才开始的。近一年来，北京周边县市楼市涨幅颇为抢眼，尤其是燕郊、大厂、香河等地涨幅更为明显，几乎到了无房可卖的地步。据了解，香河、武清、固安等地房价涨幅在15%-20%左右，廊坊、涿州等地涨幅在5%左右，涨幅比较平稳。其中最为突出的燕郊，据说有项目单价近3万/平米。
这意味着什么？另一座一线城市广州，上周网签均价仅为16349元/㎡，中心六区网签均价仅为24175元/㎡，还不如“北京后花园”燕郊。此前有专家称“2016年燕郊房价将破2万元”，太缺乏想象力了。
如此夸张的涨幅，让不少北京购房者和投资者跃跃欲试。在一线城市房价疯涨的传导下，北京周边“大七环”明显“火爆”，燕郊、香河、永清等地不少楼盘开盘即热销，甚至售罄。如鸿坤元香郡近期已开盘两次，累计客源远超现有房源。
但我心中还是有疑问，在北京周边买房甚至投资真的靠谱吗？背后有风险吗？北京周边的楼市价值几何？
北京周边楼市火爆背后的逻辑
北京周边的每一个楼盘板块，都要有足够的说辞和“卖点”，才能让买家放心下单。那么，这些“卖点”到底是什么呢？
1.有效对接北京外溢需求
必须承认，北京周边房地产市场的主流需求还是来自于北京的上班族，其特点就是工作地与购房地分离，这一现象在几个主要的一线城市都很常见，并非北京独有。
这部分外溢需求主要源于北京房价上涨和限购政策，北京周边房地产市场买房的资金门槛和政策门槛较低，北京房地产市场无法吸收的刚性需求在北京周边房地产市场自然延缓，有效解决了这部分购买力的释放。
从更高层次看，北京周边房地产市场的存在环北京经济圈房价虚高，吸引了一定购买力的外流，也阻止了更多资金涌入北京房地产市场，推高北京房价，也有利于北京人口向外疏散。
2. 京津冀一体化的赌博
“京津冀一体化”这个名词想必大家都不陌生，而北京周边楼市的崛起也很大程度上得益于京津冀协同发展趋势。燕郊、大厂、香河等“北三县”的快速发展，得益于其特殊的区位优势，以及北京市政府东迁的“东风”。有专家表示，未来这一区域与通州房价的差距或将逐渐缩小。
燕郊房价去年以来涨了70%
但既然用了“豪赌”二字，那就意味着投资北京周边的房地产市场还是有风险的。这个风险到底是什么呢？
北京周边楼市调控在即？
不知道大家是否还记得上周末楼市经历的“地震”。3月25日前后，上海、深圳、南京、武汉几乎同时发布房地产新政，涉及购房限贷全面收紧。其中，上海限购期限由3年改为5年，楼市调控政策升级为全国最严；深圳限购期限由1年改为3年。
作为一线城市领头羊，北京是否会接棒一直是人们关注的热点话题。今天，也有消息称，北京楼市调控“在即”！新政将涉及严格限制购房资格，杜绝通过假离婚等方式获取购房资格，规范房地产经纪市场等。
不过也有专家表示，北京本轮房价上涨幅度远不及上海等地，政策已经比较严厉，反而是北京周边的热点城市下一步最有可能收紧房地产政策！
中原地产首席分析师张大伟表示：“北京实施的限购政策目前还是比较严格的，进一步升级的概率不是特别大。但从北京周边地区房价上涨的情况来看，为防止经济转型成为房地产泡沫的契机，预计未来还会出台限购政策。”
中信咨询房地产行业研究员韩昌吉也表示，针对北京地区房价过热的问题，出台调控政策是必要举措，预计周边地区也极有可能在近期出台相关应对政策。
就在我预测的时候，有消息泄露，据说环京地区的廊坊市政府已经明确表示，近期正在研究进一步规范市场秩序、稳定房价的若干措施，具体措施正在审议中，不久将公布。
看看，投资者甚至还没有度过几天的狂欢……啧啧。
北京周边房地产市场是否是一个投资陷阱？
要判断北京周边房地产市场的投资价值，首先要清楚北京周边房地产市场到底值多少钱，现在的房价是虚高了还是反映了真实价值？
众多投资者纷纷涌向北京周边房地产市场，因为他们认为，这一地区正在掀起新时代的“造城运动”，将大量接纳北京外迁的产业和人口，建设一座功能齐全、产业完备的新城。
这真的可能吗？我们来看看相关数据，2015年末，北京常住人口2170.5万人，常住人口增量从2011年的57.4万人下降到2015年的18.9万人，增速从2.9%下降到0.9%。可见，北京的人口增长率正在明显下降。或许再过几年，北京的常住人口就不会增加了。
有人会说，这也正是北京人口放缓的原因，纷纷向北京周边地区转移，说明北京周边地区正在蓬勃发展！好，我们再来看看中央天天呼吁的城市功能疏散，过去疏散了什么？几个批发市场，几所大学的本科部，一个北京市政府都没了！还有没有大企业？还有没有大工厂？还有没有大规模的产业迁移？都没有！也就是说，北京周边地区依然没有产业基础，也没有新的就业机会，如何吸引人才？如何留住人？这样一来，北京常住人口的增速都在下降，哪里还需要那么多人向北京周边城市转移？
别忘了，北京的通州、大兴、昌平也是北京将重点打造的卫星城，这些区域还有大量的土地可以开发环北京经济圈房价虚高，这些区域也会吸纳大量的产业和人口，而且还在北京主城区之内……北京周边的城市还能依靠北京发展吗？恐怕有点不现实。
一个留不住人的城市，无人居住的房产能值多少钱？你可以想象。
北京周边房地产市场的价值机会，一方面在于吸纳一部分未达到北京购房门槛的刚性购买力，另一方面在于北京部分有闲钱、厌倦了拥挤的北京，愿意在北京周边城市买一套小别墅度假的中上阶层。这方面的真实需求到底有多少？绝对没有开发商吹嘘的“买即赚”那么乐观。
虽然北京周边的房地产市场还在火爆，但在投资领域，买进永远是为了卖出。股市有一句话叫“锁定利润”，房地产市场也是如此。投资北京周边的房地产市场如何锁定利润？就是房子卖出去的那一天。否则，不管现在房价数字有多好，只要你不卖，你就一无所获。
但为什么不现在就尝试出售呢？无论如何，投资者都会蜂拥而至，也许你可以找到可以接手的人。
