每年七八月份，楼市都充满着魔幻的现实主义色彩。
一方面，合肥首次开奖2万+，半小时就销售一空；另一方面肥西房价太高，新站、瑶海等地也迎来了个位数的销量。
NO.1丨一
合肥真实销售数据曝光
滨湖中海出售50%房产，肥西正荣出售10%房产
据合肥研究院统计，上周合肥共有11个新项目开工，但结果却大相径庭。
我们首先来看一下平均销量的房产。
1、滨湖中海玖月推出60栋烂尾低层楼，但人气已不如宣传，售出率仅50%。
为何突然难卖？很大一部分原因是省政府的众多项目和华润昆仑御景的竞争。
目前，省府兰花园二期高层产品已隆重上市，阳光城探月108㎡户型也吸引了众多客户。
此外，中海久悦的最大竞争对手华润昆仑御启动第二个项目，抢走了一批原本属于中海久悦的客户。
多重竞争之下，曾经风靡滨湖的中海久悦此次遭遇滑铁卢，销量仅五成。
另外，毛坯小高层均价2.15万元，确实不如1.9万元的毛坯高层有吸引力。
2、瑶海新丽东苑、美好时代两个项目开售，销售率13%。
长期以来，瑶海市场大多处于不温不火的状态，唯有偶尔有保利禧悦府这样的楼盘面世，才足以引起楼市的轰动。
位于龙岗、龙岗北、大兴镇等区域的楼盘，大多为烂尾楼均价1.3-1.4万元左右，基本难以出售。
一方面，受限于区域发展，瑶海+肥东虽有东部新中心的概念，但在效益没有有效体现出来之前，多数购房者很难认同；
本地顾客或者有迫切需求的年轻人更愿意选择更有想象空间的新站区。
另一方面，该区域房地产项目众多，同质化现象严重。
3、新站新开盘的美的金科郡，开售率仅4%，销售额为个位数。
新站的情况与瑶海的情况很相似。
价值还未实现，加上大量的房地产项目，导致整个新站地区的房地产项目基本都处于惨淡的状态。
但买就得买，如果以地铁口、大品牌两大因素来选择，未来升值还是有希望的。
4、肥西翡翠正荣府，15500平米毛坯低层，已以10%折扣出售。
肥西受限于县城属性，虽然拥有不限购、邻近经济开发区和政府部门的溢出客源两大优势，但好卖的房产并不多。
比较热门的有北雁湖南翔盛、荣盛和怡和湾。
其余地区，如潭冲河段、紫蓬山、上排等地，大多较难出售。
翡翠正荣府就是如此，本身售价就高达1.55万元，再加上北燕湖两个项目即将上市，吸引了大批客户，销量惨淡也在情理之中。
NO.2丨贰
市场分化，这些房产很难找到
目前的市场总是两极分化的，一些地段好、配套成熟的楼盘，即便售价在2万以上，依然很抢手。
昨天（7月26日）上午，包河区热门项目中铁5号院在绿地福朋喜来登开盘！共推出4#、13#低层，共推出136套新房，抢房人数突破300人。
从发布会现场拍摄的照片可以看出，发布会现场人气爆棚，会场几乎座无虚席。
虽然现场秩序保持得比较好，但由于购房者的热情高涨，选房区门口仍然挤满了购房者。
经过不到半小时的“抢房”活动，136套房子全部售完！
再来看看上周开盘的徐汇铂金大厦，新增G1栋，共63套，170平大户型，总价超400万，目前已基本售完。
博悦天汇置业顾问称，这些170平米的大户型一套大概400万元左右，首付也不到三成，基本都要五成以上……
还有省政府的禹州绿城兰园，已经宣布二期即将开售，G17#139平米户型需要一次性付款，采取抽签方式选择户型。
全款+摇号直接说明兰园二期高层户型购买难度很大。
据备案信息显示，兰园G17#地块单价基本在2.4万至2.5万元/平方米之间，总价高达330万至350万元。
可见，在这个市场里，只要性价比足够高、地段足够好、产品力足够强，不管房产价格多高，都会受到欢迎。
NO.3丨三
合肥九区真实房价分析
数据显示，目前合肥全市平均房价已经达到1.8万元，但如果按照九区来看，那就又是另一番景象了。
滨湖新区：2万元以下新房成交大幅下降
近三年来，滨湖是房价变化最为剧烈的区域！
2018年，宝能1.5万辆、云谷1.7万辆；
2019年最低价也只有新大公园1.8万、招商雍和宫1.9万。
2020年，荣盛、金鹏烂尾高层的相继发售，正式宣告滨湖房价门槛已迈进2.1万+。
虽然有九连湖畔房价1.5万，但是除了价格以外，其优势并不突出。
滨湖的房价无形中又涨了不少！
所以我对于在滨湖置业的建议是：
1.完善客源，在省府、中央公园周边买房，未来潜力还是无限的；
2、对于新改房客户，华润昆仑御、锦绣首禧都有220万左右房源，可把握机会；
3、如果有急需，可以看看质量、环境都不错的好小区2万以下的二手房，很多小区也有80多平米的小户型。
高科技20000+热度不断上升
高新区蜀溪湖、北雁湖周边楼市，高层基本在1.8万元/平方米，毛坯房在1.9万元/平方米。
2020年以来，万星湖山、万科高地等高性价比楼盘的推出，直接助推了高科20000+的人气。
而且后期随着银城项目的推出，高科的热度也会再度提升。
我对高科技房地产的建议是：
1、第一梯队：银城、万科高地，当然是最难买的，动用所有关系去买，后期不亏钱。
2、次要选择：万星湖山、金鹏麓山苑、金茂湾等，当然要考虑品牌口碑等多重因素；
3、有急需者应把握机会购买保利柏林春天、乐府强文臣悦府等低价楼盘。
经开区房价门槛提高2000元/㎡
2020年的经济技术开发区，可以说地价、房价的变化是非常大的。
园区万象、中海上东区地价的上涨，直接导致经开区房价门槛由1.6万/平米提高到1.8万/平米。
此外，随着知名地产商的入驻，经开区的居住品质也正在升级。
因此，我现在给房地产开发商的建议是：
1、抓住中海上东区、公园万象两个限价项目机会，预计精装修高层售价18000-19000元/㎡，加之紧邻中央公园，性价比极高。
2.可以找政府机关附近或者翡翠湖附近的二手房，小区很多，性价比高。
蜀山、庐阳、包河等地房价平稳
蜀山、庐阳、包河三大主城区，高房价格局正在逐步形成。
蜀山老城区基本没有房源在售，南七里、国宾台基本售罄，全新项目大富鸿学府还未入市，但人气已经很高。
虽然传言其售价超过2.8万，但购房者仍然蜂拥而至。
放眼东圃湖地区肥西房价太高，新建高层住宅价格已达1.8万。
庐阳四里河是公认的高价房区，国贸2.5万，合景泰富2.2万，主城万科科技园林雅园虽然才1.7万，但是低层的房子并不多。
在包河区，房地产项目主要集中在飞鹤、工业园区等区域，2.2万元左右精装修高层是常态。
在三大城区买房，可以考虑以下性价比高的房产：
1.Landmark Royal，现在加上精装修，价格有所上涨，但是性价比还是很高的，地铁和商业配套充足，和周边相比价格优势也明显，而且也是Landmark品牌；
2、乐富强悦榕湾，毛坯高层，性价比1.8万元；
3、50家中东教育集团入驻蜀山龙湖天京后，学区实力进一步提升。
瑶海与新站的比较
瑶海、新站两地房价涨幅相对于其他区域来说不算明显，但对于有急需购房者来说却是一个好消息。
在土地供应量较大的情况下，瑶海、新站两个区域的项目基本有几个共同特点：售价相差不大，配套也相差不大。
这也导致购房者在选择的时候遇到很大的困难。对此，我有几点小建议给大家：
1、透过竞品楼盘了解劣势。全市最低房价自然不是十全十美的，但如果你身处售楼部，你不可能完全了解一处楼盘的优劣势。
你可以通过竞争对手获得更全面的信息。当然，你不能相信一切。毕竟存在来自竞争对手的压制的可能性。只要意识到这一点就行。
2、选择合适的购买时机。新站、瑶海等地经常打折，一般在国庆、元旦、“双十一”等节假日，折扣力度会比较大，可以把握机会。
3、地铁+品牌是最重要的两个因素，品牌大不代表口碑好，一定要关注开发商是如何打造社区的。
多比较，多看细节总是对的~
