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本月楼市政策重点
中央为化解房地产风险定调、标本兼治，北京、深圳等重点城市跟进优化限购政策。
2024年2月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，住建部、金监局要求各级及以上城市3月15日前建立房地产融资协调机制。住建部要求城市完善“保障+市场”住房供应体系，满足居民多样化住房需求。央行5年下调LPR 25个基点，2024年政府工作报告提出统筹发展与安全，标本兼治化解房地产风险，优化房地产政策，促进经济平稳健康发展房地产市场的发展。
在地方层面，本月地方政府出台了39项房地产调控政策。其中，宽松政策38项，紧缩政策1项。尽管受春节长假以及前期政策密集出台等因素影响，本月各地房地产调控政策数量明显下降，但政策导向依然宽松。其中，北京通州区、深圳市相继优化住房限购政策，向市场释放积极信号；多数三线城市仍将重点放在购房财税补贴和住房公积金政策调整上。本报告主要对2月份房地产行业政策进行总结分析。
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中央政策：优化房地产政策，标本兼治化解房地产风险
1. 政策跟踪
2. 政策概要
2月份总体财务状况保持平衡。公开市场操作方面房地产税收政策2024年，2月初7天期逆回购密集到期。 2月中下旬，央行加大逆回购操作力度。当月共进行逆回购31.85亿元，逆回购到期共计43.18亿元，出现净回笼。 11330亿元； MLF到期金额4990亿元，投资规模5000亿元，净投资10亿元； 2月5日，央行正式下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放流动性约1万元。资金利率方面，DR007和R007（20DMA）分别为1.86%和2.04%。 2月份，DR007（20日均线）累计下跌1.4bp，R007（20日均线）累计下跌20.1bp。资本价格波动性有所下降。 LPR方面，1年期LPR维持3.45%不变，5年期及以上LPR下调至3.95%，较上月报价下调25个基点。
房地产方面，2024年政府工作报告将房地产工作列入“风险防范”任务板块，提出优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求给予同等支持；要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供需关系变化，加快构建房地产开发新模式；要加大保障性住房建设和供应力度，完善商品住房相关基础制度房地产税收政策2024年，满足居民刚性住房需求和多元化改善性住房需求。继上月提出引导地级及以上城市建立房地产融资协调机制后，住建部、金融监管总局召开城市房地产工作视频调度会本月再次启动房地产融资协调机制，要求地级及以上城市在3月15日前建立房地产融资协调机制。融资协调机制不仅要高质量完成“白名单”推送，还要统筹协调、协调配合。高效率解决项目疑难问题。央行五年内降低住房抵押贷款利率25个基点，进一步减轻居民购房和偿还现有住房抵押贷款的压力。住建部召开福州保障性住房建设现场会提出，以编制住房发展规划为抓手，完善“保障+市场”住房供应体系建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。探索建立保障性住房体检、养老、保险三大制度，为房屋提供全生命周期安全保障，加快保障性住房建设发展。
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地方政策：北京、深圳跟进优化住房限购政策，三四线城市购房税收补贴、公积金政策有序落实。
1.政策宽松
（一）行政干预政策
（二）土地政策
（三）公积金政策
（四）人口人才政策
（五）其他政策
2. 紧缩政策
（一）市场监管政策
三、政策概要
北京、深圳限购政策不断优化，三四线城市购房补贴和住房公积金政策有序实施。
据中国房地产研究会评估研究中心监测统计，2024年2月，各地出台房地产调控政策39项。其中，宽松政策38项，主要涉及优化住房信贷政策、发放购房财税补贴、鼓励购房安排、加强住房公积金政策支持、鼓励支持房地产企业合理融资需求、 ETC。;有一项紧缩政策，主要涉及房地产广告。发布管理。受春节假期较长、前期政策持续密集出台等因素影响，本月各地房地产调控政策发布数量明显减少。从政策力度来看，北京通州区、深圳市限购政策相继优化，持续向市场释放积极信号。多数二三线城市仍以发放购房财税补贴和加强住房公积金支持为重点，政策实施平稳有序。
行政干预的核心措施包括优化住房限购和信贷政策、发放购房财政税收补贴、推动住房券发放等。
在行政干预方面，核心措施主要包括优化住房限购和信贷政策、发放购房财政税收补贴、鼓励购房安排等。典型代表包括：北京市通州区取消了三年落户、社保或个人纳税的要求，并明确符合北京购房资格的四类家庭可在通州区购买一套商品住房；深圳取消全市户籍居民购买住房缴纳个人税或社会保险的年限要求，以及非本地户籍个人纳税或社会保险的年限要求由5年缩短为3年；扬州取消限售政策，城镇住房取得房产证后即可挂牌交易。并落实“以旧换新”契税补贴政策；荆州降低个人贷款首付利率，首套房认定标准为“认房不贷”，最低首付比例调整为20%，第二套房最低首付比例调整为30%，房贷利率政策下限调整为LPR+20BP；益阳放宽商品房预售许可条件。新建多层建筑形象进步三分之一以上、高层建筑形象进步四分之一以上的，可申请商品房预售许可证。等待。此外，荆门、荆州、长春、扬州、沉阳、益阳、六安市叶集区、河池市大化瑶族自治县、亳州市利辛县、宜宾市兴文县、丽水市莲都区、天津市宁河区、蓟州区等多地出台了购房财税补贴政策。
土地政策的核心措施主要涉及集体经营性建设用地入市管理。
土地政策方面，核心措施主要涉及集体商业建设用地入市管理。典型代表包括：海南省出台试点办法，明确农村集体经营性建设用地可以按规划入市，用于符合国家和海南省产业政策以及土地空间用途管制和生态建设的项目。城市开发边界内外的环境保护要求，包括工业、仓储、商业服务、保障性租赁住房以及养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、采矿等，但不得用于市场化商品住房和经济适用住房建设；农村集体经营性建设用地使用权转让、出租，应当通过招标、拍卖、挂牌或者协议的方式进行；文昌市可试点探索利用镇（场）区内农村集体商业建设用地，为本市农村集体经济组织成员建设村民住宅，但已建成的房屋不得分割、转让。
公积金政策的核心措施包括提高贷款最高限额、降低最低首付比例、放宽公积金贷款限制等。
住房公积金政策支持方面，核心措施包括提高公积金贷款最高限额、降低公积金贷款最低首付比例、放宽公积金贷款申请限制和提取限制等。典型代表包括：厦门将申请条件中“连续12个月足额缴纳住房公积金”的期限缩短至6个月，并逐步将流动性调节系数提高至1.2；苏州已明确，取消抵押品赎回权房屋的购买可以在货款全额支付前完成。未足额缴付公积金贷款时，贷款金额、期限、首付比例、利率、还款方式等按照公积金贷款相关管理规定执行；海南省首套房公积金贷款最低首付比例由25%下调至20%；济南将首套最低首付比例降低至20%，第二套最低首付比例降低至30%；哈尔滨将公积金贷款限额计算倍数由公积金账户余额的20倍提高到40倍，支持提取公积金用于购房首付。
引进人口人才的核心措施主要包括发放人才购房补贴、放宽落户限制等。
在人口和人才方面，核心措施主要包括发放人才购房补贴、放宽落户限制等。典型代表包括：南京取消积分结算“缴纳社保不少于12个月”的限制，增加租赁住房加分，提高居住和社保加分比例；泉州对博士生在泉州首次购买商品房实行限制。对研究生、硕士生、全日制“双一流”大学本科生、普通大学本科生、专科生分别提供8万元、6万元、4万元、2万元、1万元购房补贴；郑州经济对省市认定的高层次人才首次购房，对A、B、C、D类人才给予300万元、150万元、100万元的购房补贴，和50万元。对博士、硕士、本科毕业生、专科毕业生给予住房补贴。购房补贴分别为10万元、5万元、2万元、1万元。
收紧监管主要涉及房地产广告管理
收紧政策主要涉及房地产广告管理。典型代表包括：北京市发布房地产广告指导意见，要求房地产广告坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，内容真实准确，明确重要信息，明确主体责任，明确真实房地产广告不得含有“房价年涨幅超过XX%”的内容。年租金高于地区平均水平XX%、“投资收益保持在XX%以上”等升值或投资回报的承诺。不得包含“买房就可以落户”等可以为居民办理户籍、就业、升学等事项的内容。承诺不违反国家和北京市价格管理规定。
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2月重要事项回顾
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40个重点城市现行房地产核心政策清单
1、行政限制政策
据中国房地产研究会评价研究中心监测统计，截至2024年2月29日，40个重点城市中：
（1）限购方面，实行全球限购政策的城市有4个，分别是北京、上海、深圳、海口；实行区域限购政策的城市有6个，分别是广州、成都、西安、杭州、长沙、天津；其他30个城市不限购。
（二）限购方面，15个城市实施限购政策。其中，北京、上海、杭州、海口、厦门部分楼盘限售期最长为5年，厦门特殊楼盘限售期最长为8年。 。
（三）在土地限价方面，北京、上海、深圳三个城市仍对土地拍卖最高限价进行了规定。其他城市基本取消了土地最高限价。
（四）与上月相比，本月北京、深圳有针对性地放松住房限购。其中，北京市通州区取消了三年落户、社保或个人纳税的要求，并明确符合北京购房资格的四类家庭可在通州区购买一套商品房；深圳取消了本市户籍居民家庭非本地居民购房落户和缴纳个人所得税或社会保险的年限要求，由5年缩短为3年。
2. 住房信贷和税收减免政策
据中国房地产研究会评价研究中心监测统计，截至2024年2月29日，40个重点城市中：
（一）40个城市跟进“认房不贷”政策，即家庭（含借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品房时，家庭成员没有本市名下的成套住房。无论是否贷款购买住房，银行业金融机构均按首套房执行住房信贷政策；
（二）40个城市二手房交易中，北京地区普通住宅免征增值税两年，非普通住宅征收差额增值税两年，免征个人所得税五年；上海、深圳普通住宅五年免征增值税。增值税、非普通住宅按服务满五年差额征收，五年免征个人所得税。其他城市的二手房交易基本实行两年免征增值税、五年免征个人所得税的政策。
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房地产政策展望
1. 中央层面
3月6日，央行行长潘功胜出席第十四届全国人大二次会议经济新闻发布会表示，我国经济企稳回升，高质量发展扎实推进。但国内外形势依然复杂多变，还需用好政策。形成合力，加大宏观调控力度。中国货币政策工具箱依然丰富，货币政策仍有足够空间。货币政策在平衡短期与长期、稳增长、防风险、内部平衡与外部平衡的指导下，保持宽松预期。短期流动性方面，据中信证券研判，由于财政支出增加，3月份流动性缺口基本不存在。但由于财政支出通常集中在月末，月内其他时段资金仍可能面临一定困难。压力。央行很可能会通过公开市场操作将融资利率控制在政策利率附近。
房地产方面，2024年政府工作报告仍将房地产放在重点领域风险的首位，并提出统筹发展与安全、标本兼治，化解房地产等领域风险，突出“以升促稳”的工作导向。具体来说，工作报告强调两个方面：一是优化房地产政策，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。这与当前中央要求各地建立房地产融资协调机制是一致的，未来有望进一步延伸。包括“三条红线”等监管政策也有望进一步优化调整；二是适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产开发新模式，这不仅包括加快保障性住房建设，“ “休闲应急”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”还涉及到社会经济背景下房地产市场长效发展机制构建等问题。发展形势和行业供需变化，如促进“人、房、地、钱”要素合理配置，实现良性循环。
2. 地方层面
据克而瑞统计，2月份我国房地产市场低位运行。 TOP100房地产企业销售额达1858.6亿元，环比下降21%，同比下降60%。单月业绩规模创近年来新低；重点30个城市商品住宅新增供应环比下降53%、同比下降54%，成交量环比下降。下降45%，同比下降71%。一方面，这是受春节假期影响。另一方面，也暴露出当前房地产市场缺乏预期支撑，需求和购买力持续低迷。基于此，房地产政策仍需继续优化，特别是在前期出台购房财税补贴、加大住房公积金贷款支持等政策但效果有限、政策宽松的背景下需要进一步加强。重点一二线城市要加快放宽限购、限购、限贷、限价，让商品房回归商品属性，提振市场信心；三四线城市需要进一步加大购房财税补贴、住房公积金支持力度，除了房票投放等需求方支持外，还要合理控制土地供应，加快去库存存量。住房，稳步化解房地产风险。
撰稿|王峥嵘
中国房地产研究会评价研究中心研究员
