介绍
此次选取TOP200房企旗下温州市重点新建住宅项目作为数据样本，从利润、周转速度、去库存能力等方面分析当前温州房地产市场。首开股份、龙湖集团、万科集团等房地产公司表现良好。 。
1、“招财”小能手
第一期中庚香开万里，一开盘就被抢购一空。
根据土地拍卖成本和房地产销售价格，对房地产项目的利润率进行排名，耿翔开万里首次推出排名第一。
首开中耕香开丸拥有成熟的产品线和地理优势。
产品线成熟。 “向凯系列”由北京首都发展有限公司与中耕地产联合打造。首开中耕向开万里，注册名称：向开万里，是一个100亩绿轴项目，位于惠民路与瓯海大道交叉口，紧邻城市轨道交通S1线，毗邻瓯海实验小学（南瓯校区） ）。
开幕表演取得了成功。该项目于今年6月首次开业后立即受到欢迎。开业三天内整体销售率接近99%。这是温州今年首个开盘当天销售就接近售罄的项目。其“吸金”能力可见一斑。该项目于今年8月第二次启动。两次开盘期间共推出8号、10号、11号3栋，共计392个单位。户型方面，主要户型为105~209平米三房、四房精装修住宅，70~90平米93户，90~120平米299户，目标群体为精英阶层产品设计包括“主卧套房”、“双向阳台”、“一户一楼梯”、“IMAX级跑道式阳台”等设计。
占据热门核心板块，发展潜力巨大。从地块位置来看，该地块位于瓯海区五田街道林村老村改造B区。近年来，该地区剧情热度持续走高。中央绿轴和三阳湿地是温州“两线三区”建设的战略核心，是温州最成熟的板块之一，土地资源已几近枯竭，自去年7月以来，截至2020年1月，五田街道已有半年没有商品房或住宅用地成交记录。截至目前，仅有4块住宅用地成交杭州首开国风美域房价，其中2块是通过招拍挂方式出让的，另外2块是通过招拍挂方式出让的。协议。
钟耕首次联手，强势进军温州。
首创目前在浙江省的项目集中在杭州，而温州是继杭州之后的浙江省第二个城市。
首开股份于2013年首次进入浙江省，至今已深耕7年。目前在浙江拥有8家项目公司，8个项目——首开国风美誉、首开德盛尚君、首开望辰、首开杭州金茂府、首开东城金茂府、金茂首开国悦、天庆里。
其中，在售物业有三处，分别为金茂商会国悦、商会东城金茂公馆、商会天庆里。金茂首开国悦于2019年7月首次开业，随后于去年9月、12月、今年5、7、9月开业；金茂大厦东城首次开业于2018年11月，最近一次开业是在2020年5月初，额外促销活动将持续进行；商会天庆里目前在售，尚未开盘。
中庚在浙江省无在售项目。中耕集团在浙江省拥有3个项目公司，目前无在售房产。这两个团体都是首次进入温州。
2019年5月，中耕集团全资子公司福建中耕房地产有限公司向首带股份质押股权金额5.88亿元，首带股份占股比51%。同年6月，温州首开中耕实业有限公司宣布成立，并收购位于瓯海区五田街道林村的一块土地，开发首开中耕湘开万里项目。 “享开系列”产品线此前已在福州推出，首款中庚享开连天和享开观海在售。
2.“只有快速且牢不可破”
龙湖集团高营业额领跑
按照从土地签约到预售证领取的时间来计算开发周期，龙湖集团旗下的龙湖龙域城开发周期最短，从拿地到预售仅需156天，其次是奥园集团与大发地产全面合作 奥园大发晨阳。紧随其后的是以高成交量着称的碧桂园、万科地产和世茂地产。它们都是大型房地产公司，开发周期不超过200天。
城市深耕、产品标准化缩短周期。
温州深耕，产品成熟。开发商龙湖集团于2018年9月首次入驻温州，目前已布局龙湖龙御城等6个项目。其他分别是温州龙湖天居、龙湖华东春江天玺、龙湖天耀城、岩头金树湾和龙湖坤和天景。有很多项目在龙湖龙宇城之前就已经做好了铺垫，可以大大缩短从市场定位、产品定型、营销环节、产品设计标准化、采购环节等周期，为整体开发周期节省大量资金龙宇市时间。
工作提前，周期缩短，成本过高，开发加快。该项目的拿地公司温州龙逸置业有限公司成立于2019年1月，项目团队成立较早，这说明其为首期拿地做好了充分的准备。 2020年1月6日，项目团队成立一年后，以顶价186,574万元拿下茶白区五田南单元B-10地块，溢价率5.07%，保障房面积15,800平方米。本次征地价格较高。从成本角度看，关键是要加快土地征用到市场开放，全力收钱，让资金回流。这也倒逼公司协调管理，大力缩短开发周期。
温州的市场环境带动了房屋成交量。
TOP10项目的拿地时间均在2019年。2019年温州土地市场火爆，量价齐升，楼面价甚至跃居全省第二位。楼市方面，供需关系也发生了逆转。市场整体供不应求，去库存效果显着。这也促进了企业资金回流，用于其他项目的建设和周转。
宏观政策方面，2019年至今，在“房子是用来住的、不是用来炒的”、“一城一策”的宏观基调下，温州市没有新的政策出台。相对宽松的政策环境为房地产的发展提供了良好的基础。与此同时，温州市推出新的户籍政策，吸引人才流入。短期来看，市场购买力有所增强。从长远来看，也有利于提升城市综合实力。
3.“温州货王”
中庚香初开万里，温州万科古绿掩映在美景中。
过去，房地产业是支柱产业，房地产市场与地方财政紧密相连。 2016年“房子是用来住的、不是用来炒的”政策出台后，多项监管政策相继出台，力图让房地产回归居住属性，剥离金融属性。
尤其是现在三条红线被提出，房地产企业踩下了刹车——放缓开发、收紧投资、减债、降杠杆。在这种情况下，认真去杠杆、去库存、稳定现金流才是王道。去库存的能力考验着房地产企业的整体经营能力和营销水平。
选取温州市2020年开盘新房，按照累计售出率排名，首开中耕香开万里再次夺得TOP1，温州万科古翠银秀紧随其后，累计售出率达90%。此外，蓝光发展、阳光城集团、龙湖集团、祥盛集团、旭辉集团也表现不俗。
趁着市场反弹，行情加速。
选择时机并迅速消除它。温州万科是一座古老而美丽的建筑，由万科地产独立开发。于2020年1月首次推出，出售1、5栋，总建筑面积38,546平方米，318套。第二次推出于2020年5月，发售1至4栋，总建筑面积44,913平方米，共369套。今年上半年，受疫情影响，温州房地产市场一度陷入停滞。但5月份以来，房地产市场快速复苏，大部分区域市场整体供需趋于平衡。温州万科古翠银秀选择这个时间进行第二次开业，是一个绝佳的机会。
没有同时启动的竞争项目。
今年围绕该项目没有新项目启动。项目位于鹿城区惠民路与锦江路交叉口，紧邻S1轻轨惠民路站及瓯海大道主线高架桥。周边在售项目包括鹿城银、中梁鹿城中心、鹿城金茂大厦等，均于2019年推出，目前累计销售率分别为37%、88%和92%。周边无与本项目同时启动的项目。
深耕城市，保证产品品质。
项目以三房户型为主，容积率仅为2.4。是鹿城区罕见的低密度住宅。此次共推出681套。从房屋面积统计来看，大部分户型集中在90至120平方米，其次是70至90平方米。根据房屋用途统计，项目90%以上为住宅类型，其余为商业用途。
万科于2010年首次进入温州，拥有位于温州龙湾区的A02、A09项目地块。十年来，征地步伐稳健，项目稳步推进。目前，温州已建成项目7个，包括万科中心、万科星汇、万科玉心湖、万科碧桂园西江月、温州万科翡翠世界、温州万科世纪之光、温州万科古翠银秀。
四、
从库存占比看房企销售压力
选取温州2019年开盘且仍在售的新房，按照库存占比排名，目前在售库存量最高的是奥园集团与奥园集团共同开发的奥园大发晨阳。大发地产.紧随其后的是万科玉心湖、温州富力城、华鸿大发瑞祥一号、祥盛睿城，开发商分别是万科地产、富力地产、华鸿嘉信、祥盛集团。
土地条件缺乏先天优势，导致奥园大发晨阳收购难度较大。
该项目位于温州市羊二路新地块，温州市核心区江滨单元羊二地块。该地块于2019年7月15日挂牌出售，但该地块迟迟没有出让。除了市中心的好位置之外，还有很多其他的限制。
首先，土地面积太小，只有15亩，开发商未来的发展空间非常有限；其次，形状不规则，给规划设计带来实际困难；三是周边都是老城区的高级住宅，发展空间有限。 、配套设施也难以跟进，难以建设高档住宅小区；最终该地块以40602.85万元成交，楼面价20800.0元/㎡，几乎达到了该地块的顶层。面价20798元/㎡，未来利润空间受阻。
该项目于2019年12月开盘，近期售价为3.6万元/㎡。距离项目2公里范围内最近的两处楼盘为九山金茂大厦和阳光城招商潭景，近期售价分别为36529元/㎡。 39000元/㎡。温州市今年最高平均房价为25645元/㎡，鹿城区今年最高平均房价为23061元/㎡杭州首开国风美域房价，表明该地块房产销售价格远高于区域平均价格。九山金茂大厦和阳光城投潭景都是今年推出的项目。其中，九山金茂大厦分别于今年4月和7月两次推出。目前正处于第二期销售阶段。第二期共推出240个单位。截至11月底，仍有204套剩余。阳光城投·潭井今年10月和11月刚刚开业两次，目前仍在销售中。
作为奥园在温州的唯一项目，开局不利，并持续受到疫情影响。
奥园大发晨阳是目前奥园集团在温州的唯一项目。由于土地成本和各种条件的影响，定价相对较高。 12月底，受疫情消息影响，首战不利。随后，疫情持续蔓延，影响加剧，楼市陷入低迷。虽然5、6月市场开始复苏，市场需求得到释放，但新楼盘进入市场也带来了竞争。这样的环境对奥园大法尘来说并不好，像这样的以往项目更不利，所以至今去化率仅完成27%。
面对这样的结果，作为温州唯一的项目，立足广东地区的奥园似乎力不从心。随着新项目不断进入市场，后续的净化工程将继续面临巨大的挑战。
合作伙伴是当地的房地产公司大发集团。集团目前在温州有6个项目在售。其中，只有大发都会路1号是独立运营的。除奥园大发尘外，其余均为联合开发项目。除Central外，其他还有喜悦丽、德信大发鹿胡丸、鹿城之光、华红大发瑞祥一号。
结尾
