文字|显微镜故事，作者 |楚乔，编辑|蔡宇
国庆前夕，房地产市场接连抛出多枚“大炸弹”。
9月24日，央行宣布引导商业银行降低现有房贷利率至新房贷利率附近，统一首套房、二套房最低首付比例；
9月26日，中共中央政治局会议明确指出，“推动房地产市场止跌企稳”。资本市场快速反应，A股房地产行业蓬勃发展；
9月29日晚，三大一线城市深夜宣布，广州全面放开限购，深圳、上海有条件放开；
9月30日晚，全国限购政策执行最严格的城市北京放宽限购，大幅降低购房门槛。
国庆长假前密集发布的这一系列重磅消息，无疑给房地产市场带来了一场前所未有的“地震”。
关于降息、削减贷款、放宽限购的讨论不断充斥网络。本期微故事采访了多位房地产领域的从业者、银行信贷部门的工作人员以及不同年龄段的购房者。他们从不同角度了解今年秋季住房贷款新政策出台后的市场变化以及对老百姓生活的影响。
以下是他们的真实故事：
每当房地产政策调整时，房地产经纪人往往是最先感知并做出反应的。
今年是徐水从事房产经纪人的第16个年头。近十年来，他经历了房地产行业的繁荣。他月入数百万，还因为行业冲击失去了几套房子。
9月30日晚，北京继上海、广州、深圳之后，放宽了限购政策，徐水和他的同事们开始摩拳擦掌。
这几年，徐水因为没有底薪，收入微薄，每年只能卖掉六七套房子。现在购房门槛降低，五环以内非居民购买商品房社保和个人纳税期限由5年调整为3年，五环外调整为2年年。
他觉得，对于一些因年限不够而无法缴纳社保和个人所得税而无法在北京买房的客户来说，是时候了。
10月1日一大早2024燕郊房价会再涨吗，徐水就一一给这些客户发消息，告诉他们，欢迎他们国庆假期过来看房。
图片|社交网络上随处可见房地产从业者国庆期间招揽客户看房的身影
徐水公司市场部也推出了“黄金周”促销计划，许久没有更新微信朋友圈的同事也发布了好几条动态。
根据徐水的经验，每次利好政策出台，都会带动一波成交量，同时也会出现业主惜售的情况。
以徐水负责的北京市朝阳区某社区为例。往年，该小区待售房屋数量通常在100多套。但今年几次政策调整后，部分业主开始“捂盘”，如今该小区挂牌出售。房屋只有六十、七十套。
“新政策出来后，当我和业主交谈时，他们的态度发生了变化，他们要么想涨价，要么想观望，而且明显比以前更加固执。”徐水说道。
有些人想等待，而另一些人则想赶紧行动。任何时候，都有人卖房子、买房子。新生代经纪人方刚表示，市场越是不确定，越考验房产经纪人的能力。
方刚入行才五年，而这五年也是房地产行业走下坡路的几年。他身边的同事要么辞职转行，要么留在原地“退休”，但他却一直是店里销量最高的人。
“与去年市场相比，今年的成交量还是不错的，比去年高，但成交价格不太理想。我去年卖了30多套房子，上半年以来已经接近30套房子了。”今年的总量应该会高于去年。”
方纲所辖地在北京以东的通州。据他介绍，该地区地铁周边房价降幅在20%左右。
虽然他的合约数量有所增加，但由于楼价下跌，合约总数有所减少。
国庆前夕，北京宣布放宽长达13年的限购政策，方刚表示这在意料之中。至于房价是否会因此上涨，方刚认为“还是要看具体情况”。
图片|通州宣布取消限购政策 与北京其他区一致
陈敏也与方刚同时加入房地产行业。陈敏负责的区域与方刚的店只隔着潮白河，属于河北燕郊。
这几年，陈敏亲眼目睹了燕郊房价大幅下跌的事实，房价腰斩了一半。
“去年11月以来，利好政策不断出台，虽然政策一直在支持，但房价却一直在下跌。燕郊本身就是一个小地方，比如我们负责的南城一些项目已经开盘下降了。”现在燕郊的情况怎么样？卖房子的人比买房子的人多，肉少。”
对于燕郊市场的变化，陈敏并不意外。选择在燕郊买房的人，大多是受北京限购和高房价制约的家庭，以及关心孩子教育的家长。燕郊是这些购房者满足住房和教育需求的第二选择。
“现在北京放宽限购，如果房价可以接受，北京肯定会是大家的首选。”
陈敏觉得，尽管政策不断利好，但燕郊的房地产市场已经成为过去式，很难重拾昔日的辉煌。
作为正在还房贷的“房奴”，童欣最近被一波又一波的重磅新闻“砸”了。
“好像每次醒来，都有馅饼从天上掉下来。”
2021年，35岁的童欣贷款300万，高价在北京买了第一套房子。房价虽然没有赶上好时光，但已经赶上了利率调整的好处。
三年前她买房时，贷款还款利率超过5成，每月还款额约1.8万元。 2023年政策调整，利率降至4%以上，每月还款额降至1.5万元。
如果今年现有的房贷利率再次调整，她年初提前还清部分本金，每月的还款额可能只有一万多一点。
这一变化意味着同心每月的利息支出将减少六七千元，几乎相当于中国二三线城市居民的平均月收入。
图片|童欣小区
“我觉得我可以再次过上美好的生活，没有抵押贷款的负担。我可以想买多少就买多少，买东西之前不用看价格标签。”童欣的喜悦之情溢于言表。
最新数据显示，我国新增抵押贷款利率已降至历史低位，约为3.45%。相比之下，现有房贷平均利率维持在4.21%左右，部分业主甚至要承担5%至6%的利率。
此次存量房贷利率调整将带来平均0.5个百分点左右的下降，预计每年可为购房家庭节省利息支出约1500亿元。
以30年等额本息还款的100万元房贷为例，调整后每月还款额将减少约284元，30年以上还款节省约10万元。
然而，一些人对利率调整漠不关心。
在北京生活了20多年的郭靖是较早定居北京的人之一。来北京没几年，她就以“白菜价”在通州买了第一套房产，后来又全款在燕郊买了一套小公寓。
图片|郭靖在通州买的房子
2016年，一位同事去河北霸州买房，拉着她一起去。她经不住鼓励，贷款买了一套两居室。
虽然每个月要偿还2900多元的房贷，但对于收入还算不错的郭靖来说，这笔支出并不是负担。
如果不是有人问她，她差点就忘记了利率调整的事。翻看自己的还贷记录，她发现每月还款额从2900多元降到了2700多元。
“对于正在还贷、有买房刚需的人来说，较低的利率、较低的首付比例肯定是好事，可以减轻大家的财务压力，但对我们的影响其实比较有限。”
郭靖说，“我们这一代人受传统观念影响较深，普遍持有‘买房安家’的观念。因此，有相当一部分人在条件允许的情况下，已经买了不止一套房子了，他们也借过钱，我们是享受房地产红利的人，没有大额贷款的负担，所以不太关注利率的变化。”
不过，郭靖也表示，如果需要改善居住条件，需要贷款更换新房，肯定会考虑首付比例和利率。
不同年龄段的人对于贷款买房的想法存在很大差异。与70年代出生、性格相对“保守”的郭靖相比，95年代出生的庆庆或许看法有些“标新立异”。
庆庆不赞成年轻人买房。
她很欣赏一位网红博主的观点：买房子就像买结婚钻戒。这是商人设下的陷阱。如果你买钻石，你就买它。如果你要承担30年的房贷，会严重影响你的心情，降低你的寿命。质量。
青青不希望自己30年的人生被房贷锁住，所以她的建议是：千万不要贷款买房，即使利率友善也不要轻易做决定。
2024年9月，是火力全开的一个月。
财政、金融、货币、房地产等相关政策密集出台，势不可挡。
削减准备金率、降低利率并降低现有抵押贷款利率。如果说这次政策调整有一方受损的话，可能就是贷款机构——银行。
9月29日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行四家国有银行连夜发布公告，将于2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整。
对于商业银行来说，过去几年持有的高息存量抵押贷款无疑是其资产版图中闪亮的“摇钱树”，持续为银行提供稳定丰厚的利润流。
但近两年央行频繁调整利率政策，这些昔日利润引擎的优势逐渐减弱。
由于利息压力过大，不少借款人选择提前还款，尤其是在北上广深等一线城市。
由于早期抵押贷款利率基点较高，新发放的抵押贷款与现有贷款之间的利率差距较大。一些借款人甚至会用消费贷款或商业贷款来替代现有的高息抵押贷款，以减少资金。支出成本，优化债务结构。
北京一家国有银行信贷部负责人蒋先生表示：“最近出台的一系列政策看似带动银行盈利，但实际上是在减轻市场压力。毕竟，当住房贷款成为压垮骆驼的最后一根稻草时，供应就会被切断，阴霾就会笼罩整个市场。”
图片|网友在社交网络上分享断供经历
据统计，目前我国银行按揭贷款提前还款率（提前还款率）约为14%。仅2024年上半年，银行抵押贷款规模就缩水超过3000亿，部分银行不良贷款率有所上升。
总之，银行房贷业务大幅萎缩，部分机构不良贷款问题加剧。
因此，将存量抵押贷款利率调整至接近新增贷款利率水平，可以有效缓解银行面临的双重压力：
一是减少客户提前还款带来的流动性挑战，二是降低不良贷款率上升的风险。
同时，对于广大“房奴”来说，月供的减少直接减轻了他们的经济负担，让更多的资金得以释放，从而刺激消费意愿，促进消费市场活跃度。
对此2024燕郊房价会再涨吗，银行从业人员梁超表达了类似的观点：“过去，二套房贷款政策惩罚性很强，尤其是一线城市，二套房的首付比例一度高达70%至80%。”同时，还有高额奖励积分。
鉴于房价下行趋势和市场热情不足，继续沿用过去旨在抑制市场过热的首付比例和贷款利率政策显然不合适。因此，及时调整现有的房贷利率，对于银行、个人以及整个房地产市场来说，无疑是一大利好。 ”
对于北上广深四个一线城市全面或部分放宽限购，大家普遍认为这是市场回归的体现。在财务咨询领域工作多年的马先生表示：
“过去十五到二十年，房地产市场的快速发展深受金融投机和投资属性的驱动，其商业化、金融化特征明显。
随着市场环境的变化，房地产市场逐渐回归住宅本质，刚需购房者和改善型住房用户将成为市场的核心力量。
但由于前些年的市场扩张和消费透支，目前的需求群体规模相对有限。放宽限购、降低贷款利率和首付比例可能会有一定的刺激作用。然而，他们受到群体规模小和购买力有限的限制。其对整个房地产市场的拉动和提振作用取决于具体的市场表现。 ”
未来房地产市场将如何表现，还需要时间来回答。
但无论如何，国庆前一系列政策的出台，标志着中国房地产市场正在迎来新的拐点。
（应受访者要求，文中人物均为化名）
