香港长期雄霸全球房价最高城市。不过，今年9月以来，随着美联储加息，全球流动性趋紧，而由于香港金管局的跟进，香港多家本地银行纷纷上调最优惠利率。香港维持十年之久的超低利率环境结束，随后，香港楼市变得“越来越冷”。不少香港业内人士预计，2019年底前香港住宅价格将下跌10%-15%，下跌深度和广度难以预测，但香港楼市10年上涨周期将到来一个结束。
中介店张贴降价广告牌吸引购房者
上涨十多年后，下行通道打开
2009年初，随着香港经济在全球金融危机后复苏，香港住宅价格持续上涨，长达十几年的牛市开始。
据恒大研究院统计，1986年至2017年，港岛、九龙、新界私人住宅均价分别上涨20倍、20倍、14倍，年均增长率达10% 、 10% 和 9%。 2018年房价收入比接近48倍，位居全球主要城市前列。由于房价高企，住房拥有率从2004年的54%下降至2017年的49%。虽然香港政府兴建了大量公屋，但房价仍然居高不下，高房价与住房困难并存。
与此同时，为了给过热的楼市降温，香港政府不断“肮脏举动”，推出多轮调整按揭比例和贷款限额的措施。还多次征收印花税。 2018年，甚至对一手房产征收空置税。然而，人们对香港房地产市场的热情仍然难以抑制。仲量联行的研究数据显示，自金融危机以来，香港中小型住宅物业的价格已上涨两倍，较1997年高点上涨63%。
今年上半年，香港房地产市场依然保持强劲增长态势。全球房地产咨询公司莱坊房地产咨询发布的研究数据显示，截至今年11月中旬，香港房价已连续29个月上涨，同比涨幅达10%。
香港楼市为何出现如此猛涨？业内普遍认为，第一步是宽松的银行政策。谢总策略管理集团创始人黄立冲指出，美国自2015年启动加息进程以来已加息八次，而香港仅跟随一次，金融环境宽松。 “香港过于依赖美元的低利率，导致信贷持续扩张。” ，支撑房地产市场的上涨。”
此外，市场普遍将香港房价异常高企的原因归咎于香港土地供应长期不足。首先，香港高度重视生态环境保护，很多农村土地无法开发。近年来，由于环保人士的反对，垃圾填埋场已大幅减少。海洋创造陆地。
然而，从今年9月开始，种种迹象表明，香港楼市的“拐点”或已悄然到来。近日，记者走访香港多家房产机构了解到，不少店面成交量下降，房价也开始下跌。太古城是传统蓝筹住宅区之一，因其深受中产阶级欢迎而以其韧性而闻名。不过，这一蓝筹物业近期也出现了一些下滑。
十大“蓝筹楼盘”险些全面回调
记者走访了解到，目前太古城两居室的总价在800万至1400万港元之间，三居室的最低价格为1300万港元。一套三房两卫的公寓总价约为1700万港元。楼上设有露台。高达2500万港元。
今年7、8月份房价见顶时，太古城整体单价达到每平方英尺23,000-25,000港元（相当于每平方米约人民币219,000-238,000元）。 9月份以来，房价下跌，目前单价为18,000-20,000港元/平方英尺（折合人民币约172,000-191,000元/平方米）。
中原地产太古城店工作人员介绍，楼市下跌的原因是受中美贸易摩擦、库存下跌等因素影响，购房者采取观望态度。想要尽快出售的业主只能选择降价。
不过，在美联物业太古城高级物业顾问看来，虽然自9月份以来曾出现过总价超过1000万的房屋最终以便宜100万港元售出的案例，但这些只是个别案例。总体而言，太古城房价跌幅有限。
从交易量来看，根据记者走访，太古城的交易量在7、8月达到峰值，9-10月则大幅下降。与10月相比，11月成交量有所回升，但仍未恢复至前期水平。最高峰。
“9月份太古城成交2笔，10月份成交7、8笔，11月份至今（11月29日）已完成12笔成交。”中原地产太古城店工作人员说。与此同时，美联物业太古城店的物业顾问表示，她的店7月和8月的成交量约为15笔，10月下降至5笔。但自11月以来已反弹至10。
记者注意到，反映香港二手房价格走势的中原城市领先指数（CCL）11月23日仅为179.18，环比下跌3.03%。中原城市分区领先指数方面，港岛、九龙、新界东、新界西均下跌。跌幅最大的地区并非位于供应相对充裕的新界偏远地区，而是港岛市中心，环比跌幅达到4.24%。
其中，被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”几乎经历了全面回调。港岛康山花园环比跌9.31%，杏花村跌5.6%，太古城跌2.54%；九龙区都会区环比下跌12.59%；新界迎运花园下跌10.10%。
戴德梁行大中华区副总裁、大中华区战略发展咨询部负责人陶如红接受记者采访时指出，受中美贸易战影响，香港物业成交量下降市场开始下滑，房价较9月下降13%-15%。 %。
9月份十大蓝筹楼盘房价变化对比表
名称 月环比数据
太古城跌2.54%
康怡花园跌9.31%
杏花村下降5.6%
黄埔花园下跌2.16%
拉古纳城 下跌 0.56%
新都城下跌12.59%
美孚新村跌1.33%
沙田第一城跌3.87%
嘉湖山庄涨0.44%
迎湾花园下跌10.10%
数据来源：中原地产11月18日公布，反映9月份（正式买卖合同签订时间）二手私人住宅物业价格。一般而言，正式买卖协议会在签署临时买卖协议后14天内签署。
新房、二手房观望情绪渐浓
市场转冷，交易数据可以提供线索。纵观整个三季度，住宅需求开始放缓。根据香港土地注册处的数据，高力国际得出的结论是，第三季度香港住宅物业市场共完成14,413宗交易，较上季度减少23.7%。
二手市场成交量9,918套，环比大幅下降28.8%。在新房方面，开发商以价格优惠和优惠的经济激励措施吸引了自住买家。
香港差饷物业估价署月度数据显示，第三季度香港住宅物业整体价格环比下跌0.6%。其中，8月份住宅整体价格环比下降0.8%。这是过去 27 个月来首次出现月度下降。其中，普通住宅市场整体价格环比下跌0.3%，港岛豪华公寓价格则上涨0.3%，好于普通住宅市场表现。
“金融市场普遍预测香港未来楼市将出现大幅调整，目前部分业主离场，成交大幅萎缩。部分边缘楼盘可能在高铁开通前出现大幅上涨。”铁路和港珠澳大桥有较多的楼盘折扣现象。”黄立冲说道。
值得注意的是，香港楼市持续降温。转向11月，截至11月21日，香港中原地产数据显示，一手私人住宅方面，11月录得489套，总价值70.3亿元。预计全月投放量约700套、90亿元，较10月有所增加。月销售额2334辆和214.5亿元，分别下降70.0%和58.0%。预计案件数量为2017年1月的660起以来的22个月新低，金额为2016年3月的74亿元以来的32个月新低。这反映出开发商放慢了推出速度，导致楼盘大幅下滑在第一手交易中。
二手房方面，购房者入市步伐放缓。截至11月21日，暂立案1186起，涉案金额108.6亿元。预计全月立案约1800件、约160亿元，分别增长1.8%、下降1.5%。预计二手销售额将创2016年3月以来32个月新低，为94.3亿元。
值得注意的是，房地产市场与经济金融环境密切相关。今年9月底，美联储加息，香港金管局也紧随其后。随后，汇丰、渣打等香港主要银行纷纷上调最优惠利率。银行利率上调结束了香港维持近十年的超低利率环境，这也意味着购房者还款压力加大。
仲量联行11月中旬发布的研究数据显示香港房价的图片，受市场影响，香港住宅价格近两个月开始下跌。中美贸易摩擦加剧以及国内经济策略调整正在影响个人交易市场的商业信心，导致恒生指数从1月份最高点到现在下跌超过20%。购房者开始重新考虑他们的入市决定，买家更有可能保持保守观望。
上述报告还指出，经济前景的不确定性导致中小型住宅价格在连续27个月上涨后，近两个月下跌1.4%。此外，过去三个月，由于市场成交情况不佳，每月住宅成交数量进一步减少至4,188套，远低于过去长期月平均8,500套。
业内预计，明年底房价可能再下降10%-15%。
值得注意的是，有报道认为香港楼市的内地投资者正在逃离香港楼市，这也是香港楼市降温的原因。
不过，在采访中，不少人表示，香港楼市与内地购房者的关系并不密切。 “过去几年香港房价的上涨与内地购房者关系不大，现在下降的主要因素是香港购房者。”香港中原地产研究部高级联席总监黄良胜表示。陶如红还表示，内地在香港购房的比例较低，来港购房的动力在于香港本地的购买力。
事实上，非香港居民在购买房屋时除了缴纳15%的从价印花税外，还必须缴纳15%的买方印花税。此外，如果购买3年内转售的房屋，买卖双方还需额外缴纳10%-20%的印花税。税基是财产的销售价格或评估价值中的较高者。
高力国际的一份研究报告指出，香港住宅市场的高价已经面临压力。同时，根据国际货币基金组织、美联储和牛津经济研究院的预测，2019年经济增长将普遍放缓，预计加息对市场的实际影响将在2019年真正显现出来。 2019.
上述报告还指出，由于香港经济基础健康坚实、劳动力市场强劲、供应紧张，预计2019年香港住宅价格仅下跌3.3%，此后价格将趋于稳定。不过，中美贸易战可能是2019年价格变化的最大风险之一，可能会导致更大幅度的价格调整。
总体而言，香港楼市供不应求的事实并没有明显改变。因此，莱坊董事、大中华区研究与咨询主管季彦勋预计，到明年年底，房价跌幅不会超过10%。陶如红表示，明年房价将面临下行压力，预计将继续下跌10%-15%左右。不过，仲量联行香港董事总经理曾焕平表示，预计到2019年底，香港住宅价格将下跌15%，香港楼市长达10年的上涨周期也将结束。
值得注意的是，虽然目前香港楼价已有所调整，但不少受访者认为，2008年再次出现大幅下跌的可能性并不大。季彦勋给出的理由是，目前香港楼市的低迷与2008年的环境和政策有很大不同。首先，2008年贷款利率较高，业主还款压力较大。许多人买不起房，坏账也不少。但当前利率水平处于较低水平；其次，近两年购房者需要经过金管局更严格的压力测试，严格限制购房者的借款比例，对借款人的资产审查更加严格，导致购房者的杠杆率较低。此外，目前香港经济环境尚可，失业率低于3%香港房价的图片，接近充分就业，购买力并未下降，房价大幅下跌的可能性较低。
新京报记者张晓兰、编辑袁秀丽校对
