2020年，青岛的开局确实特别不利。一是GDP审查削减1000亿以上。 2018年GDP连续被无锡、长沙、宁波超越，无限接近郑州。 “北方第三城”的称号即将失去。然后是最近的一张图表，展示了2019年的主要城市。人口的增长让青岛人的朋友圈大大扩大了。
从图中看，青岛2019年人口增量仅为10.5万人，仅为杭州、郑州的1/5，深圳、广州的1/4，宁波的1/3，佛山、成都、长沙的1/2.5。重庆、西安、厦门的1/2...
从其他友好城市来看，与山东省以外的其他强二线城市和新一线城市相比，青岛对外来人口的吸引力根本就没有那么大。如果说济南因为环境差、交通差而无法吸引人还可以理解的话，那么青岛这个山清水秀、冬暖夏凉的宜居城市对外国人来说就那么没有吸引力了，那就值得了。人们深思。
问题出在哪里，很多人在寻找症结时都说一句话：“房价高，工资低，青岛生活不容易”。这句话简直是很多年轻人的共识。
但真的是这样吗？从大数据来看，答案似乎是否定的。
参考智联招聘网站数据，2019年第四季度，杭州和青岛的平均工资分别为9978元/月和7853元/月。
那么杭州和青岛的房价是多少呢？参考安居客数据，2019年底，杭州平均房价为27002元/平方米，而青岛房价为16340元/平方米。
经测算，杭州和青岛的房价收入比分别为2.71个月/平方米和2.08个月/平方米。
显然，杭州是一个比青岛“房价高、收入低、生活更困难”的城市。
那么杭州为何能吸引如此多的人才呢？
虽然感受不能代替大数据，但人的感受与大数据不一致就一定有问题。有什么问题吗？我们来详细分析一下。
之前我在看大数据，看了全国的兄弟城市。在文章中我们的青岛房地产市场有多特别？风水大师提到了一个观点。青岛房地产市场的特殊之处在于，各区之间的房价差异过大。主城区房价太高，郊区正在兴起。细分市场价格过低且不成比例。
事实上，看看各区的房价数据，青岛“房价高、收入低、生活不易”的说法立刻就显现出来。问题在于，青岛市南区、崂山区、市北区的房价与兄弟城市相比异常高。
文章列出了几个GDP/房价与青岛相近的城市，比如武汉、郑州、西安、无锡、长沙、宁波、济南……梳理一长串城市后，你会发现根据各城市的工资收入水平，这些城市中，买房最困难的四个区分别是：青岛崂山区、青岛市南区、宁波市鄞州区、青岛市北区。
四个最难买房的地区中，青岛就占了三个。除了青岛传统四区李沧外浮山后房价，其他三区买房难度基本快于其他兄弟城市……
市南、崂山的天价很容易解释。青岛是中国为数不多的拥有沿海城市中心、享有阳光、沙滩、大海的海景的大城市之一。大多数其他城市无法复制。全国各地的有钱人都来青岛买一件。对海景豪华度假屋的渴望——因此，青岛市南、崂山形成了房价从7万到8万到10万元以上的沿海一线豪宅区。买房难是可以理解的。毕竟每个城市都有豪华区。如果您只是需要它，请不要碰它。 ——但像市北、浮山后、新都新、中汉这些本该是高需求、中产阶层的地方，房价却高得不合理：
没有阳光、沙滩和海景，没有标志性建筑、旅游景点、公园和绿地。楼房无非就是钢森林、高容积率高层、超高层，但房价动不动就三万到四万元。那到底是怎么回事？
从一个老青岛的角度来看，市南、浮山前、石老人卖10万，市北、浮山后、中韩等地卖3万到4万似乎也可以理解。不过，站在一个想进入青岛打拼的外国人的角度，从眼前的需要来看，如果浮山后这样的地方卖到3万元——请给他们一个选择青岛的理由，而不是郑州、武汉、西安。安、济南、无锡、宁波和长沙——除了宁波和鄞州外，这些城市最受欢迎。在中心区之外，即使是其他城市最繁华的地段，房价也比浮山便宜。
当然，大家都知道，浮山后根本就不是青岛的市中心。
结论很简单。热爱青岛、想在青岛生活工作的人，去看看青岛印象山和浮山后面的海景，花费3万多元。就连长沙路的保利大锅井也卖到了近3万元。他们的表达必须是：
说到这里，站在青岛本地人的角度，我知道很多人都会指向浮山后面的青岛第二实验中学来说明学区有多么重要，我愿意为孩子花多少钱上学——但是，在一个想在青岛打拼的外地人眼里，济南的山东大学附属中学、山师二附中、电六中学等周边学校录取率足以秒杀浮山第二实验学校的一中，学区房的价格依然只有两万元左右……
因此，市北、新都新、浮山后、中韩等本应是最先落户的地方，却被抬高了违背初衷的高房价，使得青岛整体在吸引人才方面缺乏吸引力。这并非危言耸听。 。
青岛一年内增加了10.5万人，还有人说是11.5万人。各区实施时数据如下：
从图中可以明显看出，青岛人口流入不足的罪魁祸首是市北区。这个本应需求密集、人口大量涌入的大区域，实际上每年仅增加1万人。
这增加一万人或许只是一个噱头。很多人只是为了孩子上学而暂时安顿下来。已在卓越蓝青岛、海信凤凰黄金海岸、西海静园等“四方人社区”落地。 、富源大厦等。现实情况是，身份证以370202和370203开头的业主占一半，我们可以得出结论：
青岛南部、北部等地，人口实际上正在外流。
有兴趣的人可以通过西海岸的一些公用事业单位和住宅产权登记来判断人口来源的比例。事实上，西海岸的人口和购买力绝非很多人想象的那样以东北人为主，而是由城南和城北的一些传统居民为主。高房价下，“用脚投票”，大胆拥抱“双击老铁666区”。
下图中的15位业主中，有5位身份证以370202开头，2位身份证以370206开头。也就是说，来自青岛传统城区的人口占全市人口的1/2-1/3。社区。这实际上是西海岸的常态。
为什么会出现这种情况？其实懂算账的人都能明白是怎么回事。
西海岸的例子不太明显。假设我在五四广场附近工作。我有两个选择：富山后，房价30500浮山后房价，或者红岛，房价14500。
显然，一套房子的单价相差1.6万元，也就是说150平方米的房子价格相差240万元。如果贷款的话，20年期间每月还款额相差近18000元。
显而易见，青岛地铁4号线和8号线均建成通车后，双方的通勤时间和费用相差将在半小时以内。
虽然浮山后面的学区优势明显，但选择了红岛，我就把剩下的2/3的钱都花在了教育投资上——花掉了160万现金，或者说连续20年每个月交1.2万投资教育——而且还有还是有东西留下来的。 80万可以买一辆豪车，给家人买全套医疗保险……哪个选择更好？
答案显然是红岛。
虽然教育和医疗很重要，但我们不能因为第二实验或齐鲁医院就永远活下去吧？
更何况，对教育、医疗感兴趣的都是急需的人，顶多是中产阶级。真正的富人和贵族在选择房子时，绝不会把学校和医疗放在如此重要的位置，而不考虑公园、绿地、地标建筑、会所、场馆、城市商圈的价值。住宅密度和容积率可能是他们最重要的考虑因素。
SO，像浮山后、新都心、中韩这样的地方，没有任何“富人区”的元素，但售价却比许多同级别友好城市的富人区贵。很明显，这些地方都在炒作或者暴发户都在买，陷入了当地人享受的循环，享受的越多，得到的就越少。真正想进青岛的外国人只能考虑价格相对合理的西海岸和城阳，却天天被调侃“红岛、黄岛不是青岛”、“市南、市北比别人优越”……
在这样的情况下，青岛招不到人才也就不足为奇了。
这就是风水大师们整天说的内涵：“灵山卫5年超越浮山，10-15年追平麦岛，如果做不到，整个青岛都会陷入困境。”未来。”
不过，过了浮山之后，崛起的可能就不是灵山卫了。当地铁线路通车，西海岸、城阳的巨额库存影响到青岛传统老城区时，福山后面的房价会不会让少数青岛本地人望而却步？是的，价格很有可能会减半。
