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当年，南沙是投资者的天堂。公交车载着来自深圳的人们一辆接一辆地来看房，售楼处挤满了人。正是这些投资者，把南沙的房价从2万多，推到了1万多元。带有 3 个甚至 4 个前缀的前缀。
南沙就像是含着金汤匙出生的富二代。他本该到达人生巅峰，却走得太快，摔倒了。现在你越努力，你就会变得越不愉快。
今天就跟大家聊聊新政后南沙楼市的现状。
01
新房难卖
南沙一级市场人气大幅下滑，成交量较高峰时腰斩。 2022 年仅售出 6,000 辆。 2023年政策放松后，数据稍好一些，但也只有不到8000台。
去年南沙的新房基本都是降价销售。
白金珍珠ONE，位于最热闹的横沥岛，拥有价值超千亿的顶级设施（广州新地标IFF、最快的地铁18号线、实力最强的医院中山第一附属医院），同时也处于大湾区区域。金融属性最强的板块之一。
但即便如此，还是一手拉低了横沥岛的房价。从限价3.6万/平米到3万/平米以下，一度以2.4万/平米的单价成交。
上个月，该项目推出6套定价房源，建筑面积约54.45-113.42㎡，优惠单价15600-28200/㎡，总价86万起。
越秀珠石天月湾位置也不错。南沙有句话：“先有南沙湾，后有南沙区”。地价接近2万/平方米，开盘价3.2万/平方米。之后，价格逐渐下降。
下降幅度也相当剧烈。此前单价一直稳定在26000/㎡区间。上个月，7套限价房源推出。单价已达到1字头，单价19500-25100/㎡，建成面积约84.29-99.29㎡，总价168万起。
湾区金融城也是最受欢迎的横沥岛上的一个新项目。两年前均价3.6万/㎡，茶费据说50万-100万。年底推出6套定价房源，建成面积约88.09-118.6㎡，优惠单价29800-32200/㎡。
此外，中铁阅江来已推出6套平价房源，建筑面积约88.98-103.81平方米，总优惠价1.61-225万，节省约21万-29万。
总体来看，广州各区新房价格均在下跌，其中南沙降价幅度除增城外最为夸张。基本上所有房产的价格都在下跌。南沙的“新房最低价”也在不断刷新。
南沙目前库存量为175.21万平方米，清拆周期为26.4个月。与10月份的25.8个月相比，增加了0.6个月。拆除周期也排名第三。压力确实很大。
02
二手房，降价趋势
面临巨大销售压力的不仅仅是一手房，二手房也是如此。
目前，南沙已有大量二手房挂牌出售。北科已挂牌二手房7560套。 2023年，南沙二手房月销量已在300+的水平。 “920”新政后，10月、12月突破400台。 。
显然，这样的净化速度无法承受如此高的挂牌量。即使按照最佳月份计算400套，现有库存也需要18.9个月才能清理干净。
截图时间：2024.1.5
我看到乐居整理的统计数据。南沙44个热门小区中，目前有36个小区较两年前降价，占比超过80%。
销售跟不上房源，销售压力大，一手房降价加之突如其来的打击。许多业主如果想出售房屋，就被迫降低价格。
例如，南沙超市南沙碧桂园的二手均价已从峰值的2.4万/㎡下降至目前的1.6万/㎡。
为了尽快出售，部分业主直接将挂牌价下调至12500/㎡，较高峰期原价优惠50%。
还有标杆项目金茂湾，位于蕉门河段，与灵山岛尖隔江相望。拥有南沙罕见的临江大型产品。称其为豪华项目并不为过。
现在，170平米的平层南沙碧桂园房价，四房三卫两套主人套房，全屋定制，精装修，总价只要493万！小区同类型的房子2022年要790万元，但业主直接以297万元的价格出售。
星河山湾，一套137平米的4房2厅2卫公寓，总价360万，单价仅2.6万/㎡。可想而知，这个小区在2021年曾以4.8万/㎡的高价出售，如今却直接跌回了开盘价。
上个月，该小区成交89.07㎡套型，成交价2.1万/㎡，甚至低于当年新房购房价格。
类似的情况还有很多，现在您有机会低价购买南沙笋了。
2022年上半年，我看到网上有人说增城卖不出高价，南沙卖不出高价。现在，南沙面临的问题是，要想卖量，就只能牺牲“价格”。
03
南沙，还能站起来吗？
南沙原本是含着金汤匙出生的新宠，但逆势却难逃市场低迷。
说实话，2023年的调控政策对南沙来说确实很不利。南沙是周边地区唯一没有放松监管的区域。
而且，监管放松后，市场热情目前已转移至番禺，番禺拥有跨境电商巨头喜银、小鹏汇天等独角兽。这些都是真正已经起飞的新兴产业。
反观南沙，工业增长太慢。如果你看一下最新的工业企业产值前20名的排名，你看不到任何新引进的企业。新进入的大型制造业项目不多，自然带动不了人口和经济。
另外，人口增长太慢。
虽然南沙是2022年人口增幅最大的地区，但目前仅有92.94万人，距离200万人的目标还有很大差距。
此外南沙碧桂园房价，南沙的房价前几年被深圳、东莞的投资者提前透支。
目前的情况是市场开始恢复理性，我认为南沙的价值回归还需要一段时间。南沙还必须加快引进产业和人才的步伐，否则这个梦工厂就泡汤了。
对于只想买南沙的人来说，可以考虑今年买。
投资的时候，选择非常重要。必须位于核心区域，周边设施齐全。不过等待的时间会比较长，所以大家要有心理准备。
部分图片及数据来源于网络及公开资料，仅供参考。
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