在国外，很多人会选择更简单、更高效的方式来投资房产。它就是REITs，中文称为房地产信托投资基金。让您足不出户、花很少的钱就可以参与全球优质投资。的房地产投资。
REITs 是房地产的证券投资
房地产投资信托基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。
REITs独特优势：长期回报、应对通胀、资产配置
1）长期回报：REITs不仅让你当“房东”快乐，而且长期回报也很有吸引力。以美国为例，过去25年来，REITs的波动性一直介于美国三大股指之间，但其长期回报却超过了三大指数房地产投资信托的好处，并远超美国债券收益率。
2）应对通胀：在过去的高通胀环境下，REITs的表现优于股票、TIPs（通胀保值债券）和黄金等资产。
随着经济的快速增长，企业和家庭消费在推高通胀的同时，往往也会推高房产入住率和租金。因此，REITs在过去的加息周期中大多表现优于股票和债券，并且不怕通胀。
以美国为例。在美国大幅加息的六年里，REITs有五次跑赢股票和债券，仅一次落后于股票同期涨幅。
3）资产配置：REITs与其他资产相关性较低，可以有效分散风险。
REITs与其他资产的相关性较低，并且具有与股票相似的风险回报特征。因此，在股票和债券投资组合中配置一定比例的REITs，可以有效分散投资组合风险，提高投资组合的风险调整收益。
投资房地产投资信托基金的最佳时机
基本面：良好的经济环境不仅增加了REITs的营业收入，而且债务水平逐年降低。
估值水平：从历史数据来看，REITs的贴现水平越高，潜在收益就越高。
什么是房地产投资信托基金？
房地产投资信托基金（简称REITs）：是通过发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门的投资机构管理进行房地产投资经营，并分配综合投资收益的方式与投资者信托基金的比例。
简而言之，REITs是类似于封闭式共同基金但投资于房地产的投资工具。
REITs向投资者筹集资金，指定专业管理公司进行管理。管理公司购买或投资房地产项目（房地产项目范围广泛，可以是住宅物业（如公寓）、零售物业（如商场）、商业办公楼、酒店、工厂和仓库等） .)，获得房屋增值或房屋租金收入等收入。所获得的收入扣除管理费及其他相关费用后，定期向投资者派发股息。
说白了，就是很多人把钱集中在一起，交给一个基金经理，让他投资房地产，赚到的钱大家分享。
REITs 有两种类型：一种是股权 REITs，持有和管理房地产投资组合。租金收入将转换为支付给股东的股息。还有抵押房地产投资信托基金，它使用房产作为抵押品来设立投资抵押贷款或抵押贷款支持证券的基金。抵押贷款产生的利息将成为REITs的主要收入来源。
REITs适合哪些人？
✔ 中产阶级以上，有一些钱但不愿意冒险买房：有些人投资谨慎，觉得炒房风险太大，但对房地产市场持乐观态度。 REITs是间接参与房地产的一种方式。
✔ 房产投资无精力：与买卖房屋、租房相比，买卖REITs简单，不像买卖房屋那么繁琐，节省了大量的时间和精力。
✔ 担心人民币贬值的人喜欢收到定期现金流：海外或香港等地用外币对冲人民币贬值的部分风险，投资者可以收到定期现金分红。
✔ 了解一定数额的房地产投资并具备风险承受能力：房地产投资仍然是一个相对专业的领域，国内外REITs的发展节奏不一致。国内REITs还不是很成熟，投资者需要有一定的风险识别能力。
如何选择REITs？
●适当配置规模较大、交易活跃、累计收益率稳定的境外REITs。因为目前国内市场的“REITs”尚未成熟，不符合西方主流REITs的标准。
●投资标的品质高，如地段好、出租率高、过往收益率高等。购买这些REITs相当于持有核心城市的优质酒店和写字楼，可以分享租赁收益和赞赏。
REITs有哪些风险？
⒈房地产政策风险
REITs本质上是一种间接投资房地产的方式。随着房地产市场监管措施不断出台，市场赎回风险事件不断暴露，REITs将受到政策不确定性的影响。
⒉受经济周期变化影响
REITs受通货膨胀和利率影响：如果发生通货紧缩，房地产资产价值下降，REITs的净值就会下降，REITs的租金收入也会下降，导致股息收入下降；同样，如果存在加息压力，市场对房地产的需求水平就会下降，这可能会影响REITs的经营现金流，而利率上升会导致REITs的市场价格下降，影响其经营现金流。整体回报率。
⒊价格波动风险
购买任何房地产投资信托基金都相当于购买公司股票，因此需要进行一定的尽职调查。如果投资者不尽职调查，“盲目买卖”自然会带来一定的风险。而且它的价格每天都会上下波动。
REITs最终的价格波动幅度与房地产类似，但平时我们很多人感受不到房地产的价格波动。主要原因是我们的房子没有在证券交易所上市，没有人每天给我们的房子估价。许多房地产价格指数每季度甚至半年更新一次，因此许多个月内的价格波动被掩盖。
⒋管理费差异较大
对于类似的投资标的，国内和国外的管理费率相差很大，可能是4倍到10倍不等。例如，国内管理费率为1.2%，而国外仅为0.1%。
⒌非实质性REITs
它可能只是打着REITs旗号的BOT融资产品，存在BOT提前终止的风险：比如有些项目的产权根本不在基金手中。事实上，证券化的只是BOT项目的“特许经营权”。这从根本上就被打破了。该产品有可能实现破产隔离。由于收入权实际上并没有受到法律明确的保护，一旦出现问题或者极端情况，多方之间难免会发生争执。
或者私募产品，很多都是债权或者债权+PE的模式，这和国外市场的REITs有着本质的区别。
⒍国内税收政策的影响
REITs的出现需要政府的支持，因为REITs必须免税才能盈利，而且在国外也是免税的。然而，在国内缺乏相应税收政策的情况下，所谓的REITS仍然大多处于炒作状态。
对于抵押房地产投资信托基金，风险包括：
■利率风险。债券型REITs对利率非常敏感，如果借贷成本大幅上升，其利润就会缩水。
■违约风险。如果出现像2008年那样的房地产崩盘，连本金都很难拿回来，更不用说盈利了。
■提前还款风险。如果债务人提前偿还债务，这笔钱只能按照当时的利率水平进行再投资。如果当时的利率水平比以前低，你肯定会赔钱。
■人员流动风险。 REITs购买的债券通常是长期持有的，但它们借入的贷款可能是短期的。因此，如果有必须偿还的短期债务，但手头的长期债券无法赎回，流动性就会枯竭，公司就会破产。这个时候就得利用各种短期融资工具来让自己活下去。
1.境内REITS税收
就我国现行税法而言，仍然存在多重税收问题。税负主要集中在土地增值税、转让层面的原股权持有人所得税、REITs运营层面的契税、企业所得税等较大的税种上。目前，国内REITs均选择合适的标的。属性，并匹配复杂的交易结构，以达到避税/节税的效果。
(1) 房产购买/处置阶段
在我国税制下，购房者需要承担的税种有两种：契税和印花税，其中契税税率较高。但总体而言，买家的税负与美国、新加坡、香港相似。
对于卖家来说，税负较高，需要承担印花税、土地增值税、增值税和所得税，而且对房产处置收益存在双重征税（缴纳土地增值税后房地产投资信托的好处，净利润部分还需缴纳企业所得税）。土地增值税与我国一般增值税的不同之处在于，没有递延扣除机制，税率较高。相比之下，美国、新加坡、香港不征收土地增值税和增值税，只征收一次企业所得税；新加坡和香港REITs参与收购/处置境内房产的销售利润也免征企业所得税。
（二）持有、经营财产阶段
我国运营公司或REITs需要承担租金收入的增值税、企业所得税和财产税。其中，美国和香港没有增值税，新加坡有类似的商品及服务税（GST），但税率低于我国增值税税率；对于财产税，我国基本上与美国和新加坡相当。主要区别在于企业所得税。美国、新加坡、香港均对REITs派发的股息实行免税政策，以避免REITs和投资者层面的投资收益双重征税。我国REITs的租金收入同时缴纳增值税和企业级所得税；当它重新分配给投资者时，再次征收个人或企业所得税。这样的税收制度压缩了REITs的利润空间，从而影响了回报率。
（三）投资者分红阶段
我国REITs投资者需要就股息和资本利得缴纳个人或企业所得税。新加坡对资本利得免税，香港对资本利得和股息收入均免税。
2.境内REITs项目的税务筹划结构
(1) 房产购买/处置阶段
通过设立私募股权基金收购项目公司股权结构，可以避免高额的土地增值税、增值税和契税。
1）土地增值税：股权转让过程中，公司的土地、房屋所有权不发生转让，不征收土地增值税。本次股权转让不涉及公司土地、房屋所有权的转让，因此不征收土地增值税。
2）增值税：由于非上市公司股权转让不属于税改增值税试点范围，因此在此过程中不征收增值税。
3）契税：股权转让过程中，公司的土地、房屋所有权不会转移，不征收契税。股权转让不涉及公司土地、房屋所有权的转让，因此无需缴纳契税。
对比国内外收购/处置环节的税收，目前可以通过税务筹划规避我国的契税、土地增值税和增值税。因此，国内REITs和美国REITs在这个环节的税收是类似的。
（二）经营性财产持有阶段
通过“股票+债务”结构规避部分企业所得税。 “股权+债权”模式是指专项计划利用私募股权基金购买项目公司股权，并发放委托贷款，将募集资金释放给融资主体。根据企业所得税的原则，债务资本利率可以列为财务费用，从应纳税所得额中扣除，减少应纳企业所得税。根据市场案例和税务规划，REITs交易中的债权与股权比例一般为2:1。
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