茅台股价半年时间从2600元跌至不足1600元，市盈率从60倍跌至39倍！
恒瑞这个医药界的“茅台”，最近也跌得很惨，已经找不到妈妈了！
为什么股市里的白龙马个股都这么看空？
涨太多了，估值太高了，有泡沫！造成麻烦的也是基金集团。
这让我想起了深圳的楼市。
中国房地产市场的“茅台”无疑是深圳！
深圳房地产市场长期发展潜力巨大，老杨相信其长期房价增速将位居全国第一。
根据统计局公布的70个城市房价测算，与2010年12月相比，深圳二手房价格上涨276%，累计涨幅位居全国第一！广州以207%排名第二，北京以205%排名第三，上海排名第四。
深圳楼市的投资炒作也是全国最疯狂的。一些机构与个人联手炒房，类似于基金联手炒茅台股。
与茂门类似，近几个月来，深圳房价也转入下跌趋势……
同学们认为“神猫”泡沫有多大？需要跌多少才能回到合理估值？
茅台的泡沫可以通过市盈率来衡量。
深茂的泡沫可以用房价收入比和偏离程度来衡量！
一个城市的合理房价水平是多少？用什么指标来衡量是否合理？
我国住房市场化已有20年，住房调控已有18年。关于合理房价的标准，其实我们过去也思考过甚至部署过。
近三四年，全国20多个城市试点了“一城一策”长效机制，要求房价、地价年均涨幅分别不得超过5%和5%分别。
老杨认为：这只是一种权益的衡量标准。不同城市的经济发展水平和居民收入增速存在明显差异。以5%作为多城市统一的长期年度房价调控目标并不合适！
事实上，2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步完善房地产市场监管有关问题的通知》（史称“新国八条”），要求：2011年，各城市人民政府要根据本地经济实际落实政策。根据发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房承受能力，合理确定全年全区新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布。
此后，大部分城市都制定了2011年房价涨幅不超过GDP或人均可支配收入增幅的标准。这两个城市各有特色：北京表示房价稳定，但与2010年相比有所下降；北京表示房价稳定，但较2010年有所下降；长春提出，新建住房（标准单元60平方米）房价收入比控制在5.8以内。
老杨认为二手房房价计算公式，从长远来看，房价的涨幅将与居民收入的增长保持一致，即房价收入基本稳定，这是合理的房价调控目标。
但仍然存在一个问题。如果一个城市目前的房价过高，已经处于不合理的状态，那么在未来很多年允许其与居民收入增长同步增长，显然是不合理的。
因此，我们首先需要判断：从静态的角度来看，哪些城市的房价水平是合理的，哪些城市的房价水平被高估（或泡沫）。要以泡沫城市为重点，加大抑制和挤压泡沫的力度，力争在几年内将泡沫挤掉，然后根据居民收入的增长速度限制房价的上涨。
房价泡沫是一个敏感而重要的经济命题，也是一个重大的社会问题。郭树清多次提及我国的房地产泡沫、灰犀牛、房价下跌等话题，多次引起广大民众的恐慌。
这个命题很重要，但是作文却不容易写。因为在泡沫破裂之前很难识别泡沫。制造泡沫的过程也是增加市场兴奋度的过程。市场参与者非常兴奋，贪图回报，对风险不敏感！
在这里，老杨给大家介绍两个衡量房价泡沫的指标，一是房价收入比，二是房价收入比的偏差。前者市场上有很多，但不同地区相比价值并不高。后者是老杨首创的，他近年来指导同事撰写相关报告。报告比较长，图表也比较多，所以这里只分享部分内容：
2020年50个主要城市房价收入比
房价收入比是指住房总价格与家庭可支配收入的比率。本报告中的房价数据为全国50个城市新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，消除限价政策和统计方法问题对新建商品房的影响。房价也更加接近真实的市场情况。房价收入比具体计算公式如下：
尽管房价收入比是全球公认的指标，但其合理范围并没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计表明，家庭收入在999美元以下的国家（地区）（最低收入家庭），平均房价收入比为13.2；家庭收入在3000美元至3999美元（中等收入家庭）的国家（地区），平均房价收入比为9；在家庭收入超过1万美元的国家（地区）（高收入家庭），平均房价收入比为5.6。各个国家（地区）房价收入比数值高度分散。这96个地区中最高为30，最低为0.8，平均为8.4，中位数为6.4。
本文选取的50个城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市； 13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安； 20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沉阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州； 13个三线城市 四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。
通过公式计算，获得了全国50个典型城市商品房房价收入比数据。在此基础上测算了50个典型城市历年平均房价收入比。 2020年，50个城市平均房价收入比为13.4，比2019年的13.2增长1.4%。
从历史趋势来看，2010年至2015年房价收入比持续下降； 2016年，房价收入比开始快速反弹至11.9，同比增长15%； 2017年继续上升至13.7，同比增速略有收窄； 2018年50个城市房价收入比与2017年持平； 2019年，随着大部分城市房地产市场逐渐降温，50个城市房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降； 2020年，受疫情影响，中国居民收入增速较往年大幅下滑。疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都有一定程度的上涨。因此，50个城市房价收入比小幅回升。
2021年初以来，不少热点城市房地产调控政策收紧，预计50个城市中大部分城市房价涨幅将继续萎缩。由于去年同期基数较低，今年居民收入增速将明显高于去年。由此推算，预计2021年房价收入比将小幅下降。
从城市类别来看，一线城市房价收入比明显高于其他城市。 2020年，一线城市房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下降后再次回升。强二线城市、弱二线城市、三四线城市房价收入比接近。 2020年房价收入比分别为12、12.3、12.4，较2019年略有上升。需要注意的是，三、四线城市（主要是东部）高于强二线城市和弱二线城市，但其城市经济基础和人口吸引力不如后两者。这说明，目前部分三四线城市的房价透支程度，一线城市高于二线城市。
从2020年50个城市房价收入比排名来看，排名前五的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门。排名与2019年一致，房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8。 23.1，说明这些城市买房最难。
具体来看，北京、上海、深圳三个一线城市，由于土地稀缺、新增供应有限，房价居高不下。 2020年疫情过后，货币宽松，深圳、上海房价大幅上涨。三亚、厦门是全国著名的旅游城市。国外客户的投资需求一直比较旺盛，房价与当地居民收入的相关性较小。值得注意的是，同为一线城市的广州房价收入比明显低于其他三个城市。广州土地供应充足，地价低于北京、上海、深圳。这使得广州的房价明显低于北京、上海、深圳。一线城市中买房难度最低。 。
排名垫底的五个城市为长沙、韶关、烟台、贵阳和乌鲁木齐，房价收入比分别为6.2、7.3、7.5、7.6和7.8，表明这些城市房价相对合理，购房相对活跃。简单的。
独领深圳历史走势：11年来，深圳房价收入比经历了先下降后上升的过程。我们对合理值的定义非常精确。但我们可以知道过去11年的均衡值。按照中位数计算，2015年的28次是经历了一个完整周期的均衡值，时间长度可以接受，大约是一个合理值！
也就是说，深圳房价要回归合理水平，只要房价收入比回到2015年即可。由于2015年以来深圳人收入持续增长，房价不需要回升。跌很多，只能跌一点；下降的多少还与冷却的时间长短有关。如果冷却时间较长，则认为横向移动是调整。这就是时间和空间的关系。
2020年房价收入比偏差
我国地区之间存在很大差异。对于不同城市来说，房价收入比的合理范围不能用单一指标来划分。因此，这里以房价收入比为基础，计算房价收入比的偏差，作为判断合理与否的标准。
具体公式为：
根据2010年以来50个城市平均房价收入比的平均值，计算出历年房价收入比的偏差。数据显示，2020年50个城市房价收入比偏差为10.2%，较2019年的8.6%上升1.6个百分点。
回顾历史趋势，2010年至2015年，房价收入比偏差持续下降，2012年至2015年处于负区间，2016年曲线开始上升，持续攀升2017年，2018年继续小幅上升。连续三年上升后，2019年曲线小幅回落。2020年，随着50城房价收入比小幅上升，偏差曲线也小幅上升。 。随着多地房地产调控政策收紧以及货币政策常态化，预计2021年50个城市房价涨幅收窄，房价收入比下降，偏差将缩小到时候也倒下。
从城市类别来看，一线城市和强二线城市领先于其他城市。 2018年、2019年，房价收入比偏离度连续两年下降。 2020年偏差有所回升，一线城市增幅更大； 2018年弱势二线城市年度偏差与2017年相同，2019年小幅下降，2020年小幅反弹；三四线城市走势滞后于其他城市，2018年偏差仍在上升，2019年才有所回落，2020年继续小幅回落。
具体来看，2020年一线城市偏差为18.9%，较2019年上升7.1个百分点；强二线城市和弱二线城市的偏差分别为11.6%和9.6%，较2019年分别上升0.8和0.9个百分点；三四线城市偏差为3.7%，较2019年小幅下降0.1个百分点。主要原因是2020年疫情爆发后，全球经济受到较大影响，加上宽松的货币政策政策影响下，核心城市优质楼盘更加受到避险资金青睐。因此，一线城市的房价上涨速度快于其他城市。
从城市来看，2020年各城市房价收入比偏差差距较大，正偏差城市有39个，负偏差城市有11个，表明当前房价收入比大多数城市的收入比率高于2010年以来的平均水平（相当于合理水平）。
基本上可以这么理解：偏差越大，气泡越明显；反之，则越不明显；负偏差的城市没有泡沫。
偏差最高的城市东莞为45.2%，比过去十年的平均水平高出近50%。此外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、宁波（24.6%）和芜湖（23.8%）四个城市的房价收入比偏差水平均明显较高。这些城市存在明显泡沫，应加大监管力度，尽快挤出泡沫。
其中二手房房价计算公式，东莞、深圳在2020年房价涨幅50个城市中位居前两位，2015年以来房价累计涨幅导致当前房价收入比偏差较大。南通、宁波是本轮行情以来市场景气时间最长的江浙城市。市场火热五年，房价累计涨幅较大。气泡更加明显。
房价收入比偏差最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关（-11.7%）和兰州（-7.8%）的房价收入比偏差水平明显较低。市场不存在泡沫。
单独绘制出深圳与整体50个城市房价收入比的偏差，可以看出，深圳自2016年以来一直为正偏差，且幅度明显大于整体水平。 50 个城市。由此可见，深圳的房价泡沫是最大、最需要调控的。 “房子是用来住的、不是用来炒的”政策必须严格执行！
根据深圳目前的泡沫程度和调控情况，预计今年、明年、后年深圳房价收入比偏差将有所下降，明年偏差将转为负值。在那之后的一年。如果负偏差持续三年左右，房价泡沫基本可以被挤出。相应地，未来两三年，深圳房价可能会呈现先小幅下跌后盘整的走势。
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