楼市利好政策密集出台，带动房地产板块强劲上涨，成为国内股市的“走红鸡”。
5月17日，房地产板块集体大涨。龙头地产股掀起涨停之势。万科A、保利发展、滨江集团、华发股份、绿地控股等个股触及涨停。 Wind地产板块“遥遥领先”，涨幅7.31%。房地产ETF（159768）上涨9.49%，位居两市ETF涨幅排行榜第一。
消息面，央行“三箭齐发”，涉及首付比例、房贷利率等多项调整，其中包括取消首套房、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限。国家级； 2024年5月18日起，2019年至2020年个人住房公积金贷款利率降低0.25个百分点；首套房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%，第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%。 %。
多位基金经理表示，近期房地产板块反弹最重要的推动力是政策的方向性转变，从供给侧转向需求侧，从保增长转向保量，从保量转向保价。本轮房地产市场能否持续，取决于后续政策的协调和实施效果。
房地产ETF在涨幅榜上占据主导地位
5月17日，房地产市场迎来密集利好消息，以至于有房地产行业媒体称其为“中国房地产史上最多彩的一天”。与此同时，楼市新政也带动股市大涨，房地产、建材、物业管理等相关板块强势上涨。 5月17日，房地产相关ETF在涨幅榜上占据主导地位。涨幅前十的ETF中有四只是房地产ETF。此外，还有3只建材ETF。
其中，地产ETF（159768）、地产ETF（159707）午后大涨。截至收盘，市场价格分别上涨9.49%和9.09%，位居两市ETF涨幅排行榜前两位，均创五个月新高。
值得注意的是，房地产ETF（159707）尾盘溢价明显，表明可能有资金抢购。盘后数据显示，该ETF全天换手率超过61%，日交易额达到2.15亿元，创上市以来新高，较前一交易日激增逾115%。该ETF追踪的沪深800房地产指数汇集了市场上16家领先的优质房地产公司。不仅央企含量高，前十大成分股占比超过80%，投资方向头部集中度优势明显。 。
紧随其后，房地产ETF（512200）和房地产ETF华夏（515060）分别大涨8.53%和7.65%。此外，建材ETF（516750）、建材ETF易方达（159787）、建材ETF（159745）分别上涨3.34%。 %、2.93%、2.90%。
放眼较长时间，截至5月17日，沪深800房地产指数已连续七次正涨，单周累计涨幅达13.32%，大幅跑赢沪深300（+0.31%）和中证指数。同期为 500 (-0.79%)。 ）指数和其他广泛的市场基础。同期，房地产ETF（159768）、房地产ETF（159707）、房地产ETF（512200）分别大涨14.73%、14.19%、13.25%。
房地产政策发生方向性变化
事实上，从4月下旬开始，房地产行业就开始探底回升，而这背后就是近期密集出台的楼市利好政策。
方正富邦基金首席股权投资官唐歌认为房地产基金投资策略，近期房地产板块反弹最重要的推动因素是政策方向的转变，从保增量转向保量，从保量转向保价。
4月1日，郑州出台“今年计划完成二手房”、以旧换新、以旧换新的房地产新政策。随后，4月14日，国务院副总理何立峰赴郑州调研房地产工作，展现了政府对房地产业的重视。对房地产行业的重视也表明，房地产行业正处于关键时刻，防范系统性金融风险的政策底线决不能突破；同时，4月30日政治局会议要求“研究消化现有房地产，优化增量住房”具有方向性意义。
5月17日，多项房地产政策密集发布，再次印证了政策的方向性转变。当日上午，国务院副总理何立峰在全国“保障房交付”工作电视电话会议上表示，在商品房库存较多的城市，政府可以“按需订购”，购买部分商品房。价格合理的商品住房适合经济适用住房；下午，央行“三箭齐射”，取消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率0.25个百分点，首套房首付比例下调至不少于15%。此次下调后，房贷首付比例创历史新低。
房地产ETF（159707）基金经理姜俊阳表示，近期中央高层会议定调“统筹研究消化存量房地产、优化增量住房政策措施”以来，房地产政策思路发生转变从供给侧转向需求侧，重点是去库存。
“随着供需两端政策持续宽松，融资支持的供给侧出清基本结束，需求侧政策刺激或引导基本面企稳修复，短期存在机会行业供需再平衡。同时房地产基金投资策略，城中村改造、保障性住房建设也有希望。为行业提供增量空间。”姜俊阳表示。
弘德基金表示，未来房地产政策能否促进房地产企业流动性环境普遍改善，带来商品房销售和价格的稳定，是决定宏观经济的关键。 4月底中央政治局会议的表态比市场预期更加积极，进一步强调要有效巩固和提升经济向好向好态势，同时要求继续努力，有效落实好已出台的宏观政策。此外，本次会议对房地产相关言论较为积极，强调“消化现有房地产”和“优化增量住房”。这是多年来高层政策制定者首次再次提及去库存。
本轮房地产市场能否持续？
那么，本轮房地产市场的可持续性如何？影响市场能否持续的关键点有哪些？哪些类型的房地产企业值得特别关注？
丹下认为，如果政策能够持续发力，形成从中央到地方政府、从二手房到新建房的一揽子协调政策，那么房地产市场大概率会持续下去。
据部分房企反馈，今年4月30日政治局会议后的“五一”假期期间，浏览量创近四年来“五一”假期新高，但转化率仅这意味着需求依然存在，但需求有所延迟，主要是购房者对政策仍有预期，政策尚未完全释放，我们将继续密切关注政策的出台。包裹，”丹格说。
财通基金也对房贷利率后续调整、政策刺激效果、后续政策力度等因素表示担忧。公司认为近期需求端政策将进一步平抑价格波动，供需格局有望明显改善，近期房地产行业景气度有望增强。市场对于后续政策力度也有着不同的猜测和预期，也在等待后续的重要事件。英镑会议最终确定了政策思路。
一方面，此次房地产政策对房地产行业的刺激程度，还需要进一步观察和跟踪各大城市后续的销售数据以及后续的政策出台。
另一方面，我国目前的房贷利率还有很大的调整空间。与政府收购存量房的难度和不可控性相比，房贷利率调整对市场的影响更为广泛或者说具有更实质性的意义。房贷利率下调空间还需进一步关注各地银行的实际执行情况。
具体到投资方向，姜俊阳认为，在房地产领域，基本面相对稳定、资金实力雄厚、土地储备质量较高、充裕的国有企业，以及已走上发展道路的优质民营企业。本轮行业清理中率先完成信用修复，值得关注。专注于。
丹格认为，开发和房地产经营的房地产企业有更多的投资机会。他认为，未来房地产企业的商业模式将发生重大变化，从基于收入规模的高周转到基于利润质量的强运营，从以土地金融为竞争优势到以产品营销为竞争优势。在这种商业模式下，在房地产开发业务中率先实现“产品主义”和“单贴价主义”的强势运营企业将逐渐脱颖而出。控股型地产业务的估值也将得到提升，或有机会拓展至新加坡。凯德的转型方向。
财通基金认为，从二级市场来看，目前房地产板块交易情绪较高。因此，相比地产股，他们以“有效化解风险并体现在报表上”的逻辑，建议投资者关注保险。机构和银行机构。
