8月9日，克而瑞无锡首席分析师王新科作为“第一地产特约评论员”在节目中解读了当前无锡楼市的库存状况以及取消限购后对去库存的影响90平方米（含）以上。那么我们来回顾一下首席分析师王新科在节目中谈到的一些问题：
王新科，克而瑞无锡首席分析师
Q1 关于总库存和淘汰周期的问题
截至7月31日，无锡市商品房存量达到1932万平方米、16.56万套。其中，纯住宅库存840万平方米，占比43.47%。总额为近七年来最高。
尽管今年整体销量比2013年同期下降了16.66%，但仍大于2008年金融危机来袭、限购第一年的销量。因此，虽然总库存最高，但销售周期为25个月。 ，比 2008 年和 2011 年要短。
Q2 关于库存风险的问题
从无锡此前的库存周期来看，两年左右并不算太长，风险还没有达到不可控的地步；而从历年预售剩余库存来看，2011年以来核准的销售库存占全部住宅库存的86%。我们以此为基础定义的有效库存总量达到737万平方米，基本接近往年的库存总量。
而且，虽然无锡在城市能源水平上不如苏州、南京等江苏其他城市，但无锡的住宅库存却高于这两个城市。目前苏州住宅库存量约为600万平方米无锡楼市库存，南京约为500万平方米。周期都在一年之内，但无锡的交易量约为这两个城市的60%。因此，与整个江苏省相比，无锡的去库存压力确实处于较高水平。
但从库存区域分布来看，库存主要集中在滨湖、惠山、新区这三个主要成交区域。目前，无锡购房者对这三个方面的置业认可度最高。 2014年1月至7月，三区总销量占全市总量的59%，并有进一步扩大的可能；由于限购取消，拥有大量改善房的滨湖区是最大的受益区域。滨湖、惠山、新区限购解除后，周成交量增幅超过20%，去库存压力较大。未来这三个区域的分解速度很可能会加快，去污周期也会缩短。
在去库存周期最长的崇安区，目前在售房源数量太少，对整体情况影响不大。
Q3 关于库存结构的问题
无锡目前库存量最大为120-144平方米，共计197万平方米，占全市27%，180平方米以上占25%。均在限购放宽的区域范围内。因此，从结构性角度来看，限购的取消有利于去库存。
另一方面，此次取消90平方米以上面积限购更为合理，因为90平方米以下住宅的退役周期只有14个月，不会造成太大压力，避免了投资满足刚需住房需求，支持条件住房。改善购房者的居住条件应该是此次取消限购的初衷，而90平边界成功实现了这一目标并控制了风险。
四季度限购调整对库存去库存的影响
库存总量难以改变，但淘汰周期或会缩短
随着限购令的取消提振了购房供需双方的信心，短期内部分需求将得到释放。一些购房者担心未来房价上涨，选择此时低价购房。此外，一些前期高端物业的线下合同已陆续注册。去掉的话肯定会有增加；
从目前市场数据来看，限购解除12天后，无锡全市住宅成交量15.37万平方米，环比增长8.31%，均价7600元/平方米，环比增长1.65%。如果不知道结果会如何，那么从数据来看，限购的解除确实带来了量价齐升。
但短期数据表现并不能决定市场回暖的趋势。由于上半年市场低迷，大部分开发商年度业绩指标未达标，限购放宽可能导致他们下半年将重点放在改善业绩上，因此增加供应更有可能的是，如果供给持续上升，最终释放的需求将被抵消，库存高企的现状将难以改变。但只要需求能够长期保持稳定增长，淘汰周期就会有效缩短；而2014年的土地市场比二级市场更加低迷，这意味着未来的供应应该受到一定的控制。去库存指日可待。
Q5 去库存还有哪些有效措施？
政策层面：
由于取消限购只限于有能力全额支付的购房者无锡楼市库存，而无锡的人均可支配收入虽然位列全国第五，但有能力全额支付的家庭数量仍然非常有限。因此，单纯取消限购是没有效果的。无锡如此大的库存去化效果不会太明显。但如果加快二手房的流通速度，或者放宽二手房、三手房的银行贷款限制，对于去库存肯定会有显着的效果。
首先，由于购买改良房的首付比例较高，对于想要置换房产的购房者来说，如果能够快速出售现有房产，势必会加快新房的成交速度。因此，二手房交易税将减免。费用肯定会间接提高库存的出库速度；
其次，取消贷款限制一定是最直接的市场友好政策。事实上，无锡当地居民大多愿意购买多套房产。再加上无锡本身的外来人口超过200万，住房需求也巨大，而无锡的平均家庭收入不会承受两套房产贷款的压力，因此取消贷款限额是最直接有效的去库存政策。
开发者级别：
对于限购的解除，开发商需要稳定的是供应和价格。首先，库存已经非常大了。如果继续一味追求业绩，增加挂牌数量，肯定会让事情变得更糟。应等待市场出现明显复苏迹象后再推出适量房源。其次，开发商不能因为限购解除就盲目抬价。购房者对性价比的追求永远是第一位的。一味抬高价格肯定会遭到市场的反击。 2014年下半年，开发商仍需稳定房价。 ，争取限购背景下“以价换量”的良机。
（注：本文数据统计口径为普通住宅）
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