并购业务是非诉法律服务中的重要业务板块房地产尽职调查报告，对律师的知识储备和工作方法都有一定的高级要求。尽职调查一般是律师参与并购的起点。大量书籍和文章详细介绍了尽职调查的内容和方法。
基于多年从事房地产企业法律工作的经验，本人拟以房地产并购业务为细分领域，从房地产企业内部需求的角度，对房地产并购相关的法律尽职调查工作做一个务实的总结。房地产公司，以便与同行共同探讨。本文主要从律师受收购方委托开展业务的角度进行阐述。
一、尽职调查的目的
从不同主体的角度来看，尽职调查的目的可能有所不同，至少侧重点不同。
（一）从房地产企业的角度来看，实现其商业目的是交易的最终需求，尽职调查工作的开展也应符合企业的这一需求
首先，获取利润是所有企业法人的共同目的，房地产企业也不例外。因此，房地产并购尽职调查的重点首先必须是对盈利能力有重大影响的信息。例如，在股权收购的情况下，即使收购的标的物是目标公司的股权，但与盈利能力直接相关的是土地使用权，因此应首先关注与土地相关的信息。
二是房地产开发资金需求量大，对现金流要求高。 IRR（内部收益率）是很多房地产企业判断是否收购项目的核心标准之一。因此，与目标项目相关、可能对现金流产生影响的信息也需要重点关注。例如，房地产公司计划在新城市收购房地产项目，该城市的预售许可条件、限购、限贷、限售等政策将直接影响该公司的投资资金峰值和还款速度。进行尽职调查时需要考虑这一点。请注意并特别提醒。
上述判断并不否认其他信息的重要性。对于企业来说，大部分与业务目的间接相关的信息和其他风险信息可以通过风险识别、风险评估、风险规避/风险分担等方式解决，并最终通过交易计划的安排来解决，而与业务相关的信息目的 直接相关信息决定交易是否继续，是企业关注的核心问题。
（2）从律师的角度来看，尽职调查必须体现从业人员的价值，必须是“调查性”和“尽职性”。
一是通过尽职调查全面发现风险、提示风险。尽职调查不是简单地罗列尽职调查报告中获得的信息，而是按照法律工作的逻辑，对目标项目相关信息（特别是风险信息）进行整理、提炼、总结、汇编，以便报告使用者能够全面、全面地了解和掌握尽职调查报告中所获得的信息。清晰、准确地利用相关信息进行自己的商业决策，是律师免责的底线要求。
其次，律师可以在尽职调查的基础上为房地产开发企业提供先进的延伸服务，包括评估风险、提供风险解决方案（交易结构设计）、起草和审核交易文件等，从长远发展的角度，展现专业精神而通过尽职调查工作进行的商业判断也是律师参与房地产并购全程法律服务的敲门砖。
2、尽职调查的内容
在讨论尽职调查的具体内容之前，我们先简单说明一下法律尽职调查与财务等其他尽职调查的边界关系。我认为尽职调查中的专业分工并不是准确的工作内容分工。各种专业尽职调查之间客观上存在重叠和重复。它是从不同角度对相同信息或风险进行的分析和汇编。通过聚合，得到某种信息或风险的全貌。对财务和其他信息的调查有时是律师“尽职调查”的要求。证监会因金融风险信息提示不足而处罚多家律师事务所和律师。因此，从豁免的角度来看，法律尽职调查的内容也应该全面、详细，而不是仅限于狭义的法律信息。同时，掌握财务、会计等知识也是律师前进的方向之一。在尽职调查过程中将金融知识与实际工作相结合，有利于快速提升律师自身价值。
在房地产并购项目中，尽职调查主要关注以下内容：
（一）目标土地及其开发信息
1、目标地块最重要的信息是土地基本信息。这包括以下几个方面：
首先，有关土地使用权收购、权利负担和持有合法性的信息。上述信息的载体一般包括标的土地出让公告、出让指令、交易确认书、出让合同、政府土地出让协议、土地出让金缴纳证明、契税缴纳证明、国有土地使用证/房产权利证书、不动产权利登记。划转公告可以通过互联网公开查询，划转指令也可以到划转部门查询。房产权登记簿由国土部门（自然资源部门）管理，其他文件由目标公司掌控。在取得土地使用权方面，律师首先需要了解“国有土地”与“集体土地”、“建设用地”与“非建设用地”、“转让”与“划拨”、“协议转让”与“协议转让”等。 “公开转让”、“招标”、“拍卖”、“挂牌”是几组对应/相关的概念及其相关的法律、法规和政策规定。了解概念之间的联系和区别，进一步了解土地。转移制度的历史演变。准确掌握上述信息，可以帮助律师快速判断收购、持有目标土地是否合法合规，是否可以进行商品房开发运营。例如，商品房开发的土地使用权一般通过转让的方式取得。 2004年8月31日以后，“招拍挂”等公开出让方式成为商品房开发用地的主流获取方式。目标公司划拨的土地一般不可能直接开发商品房。当然，如果收购方的商业目的是通过对标的土地进行工业/旧改造或特殊政策下协议出让的方式开发商品房，则需要根据商业用途判断现有土地权属是否符合收购方的要求。关于土地负担，应关注是否存在抵押、租赁和用益权负担。关于持有的合法性，应关注是否依法缴纳土地出让金，是否按照法律、合同规定进行开发。
二是目标地块的规划指标信息，包括土地用途、使用年限、容积率、限高、建筑密度、绿地率等。前述信息的载体一般包括控制性详细规划、出让合同、规划和设计条件通知书（通常作为转让合同的附件）。大部分详细控制计划可在规划部门网站上公开查询，其他文件由目标公司持有。目标地块的规划指标直接影响收购方的利润计算，是收购方最关心的信息。但由于收购方对此有专业知识，一般不需要律师进行专门分析。律师只需了解上述信息的含义并事先提供信息即可。只要在尽职调查报告中如实说明即可。需要特别注意的是，规划指标中可能还隐藏着其他风险信息。例如，出让合同约定建设安置房，这可能意味着目标土地由出让方/目标公司通过城中村改造或类似方式取得。出让方/目标公司可能因此承担一定义务，也可能因政策或协议而无法处置目标土地，甚至目标公司股权无法转让。
三是目标地块的实物状况信息，包括市政配套设施、地表地貌及周边不利因素等信息。上述信息一般需要通过现场检查、向主管部门询问等方式获得。道路是否畅达、市政设施是否铺设到目标地块红线，将直接影响目标地块的开工、销售乃至交付。如果目标地块上有地面物体，可能会出现权属纠纷、拆迁纠纷，从而影响目标地块。开发建设；周围的不利因素一般都会对项目销售产生影响。市政配套设施包括道路、电力、供水、排水（污水）、燃气、供热（南方地区不涉及）、通讯等；地面物体需要重点关注墓葬、寺庙、祠堂、森林、农作物等；周边不良因素包括空气污染、水污染、辐射污染、噪声污染、不良安全环境等影响生活的因素，重点关注工业企业、铁路/地铁/轻轨线路、垃圾站、变电站、高压线路、不良环境上述信息不仅要关注现状，还要关注政府部门出台的规划。
2、目标地块开发信息
若目标土地已进行开发建设，需调查相关信息。这些信息的载体一般包括开发相关文件（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工备案文件等）、项目建设数据、开发进度情况材料和工程质量检验数据等从好的方面来看，目标项目建设完成度越高，越有利于收购方尽快实现现金流回笼和利润分配。获得预售许可但尚未预售的项目对于收购方的现金流来说是最好的，因为收购后可以进行预售，无需新增建设投资；不利的一面是，目标项目的建设完工程度越高，收购方对目标项目进行规划调整和质量提升的可能性越小、难度越大，可能产生的风险就越大。目标项目本身。常见风险包括工程质量问题（尤其是质量隐患）、施工和交付标准不一致等，因此需要根据收购方的经营目的对上述信息进行特别风险提示。
3、与目标地块相关的其他风险信息
除上述信息外，土地相关风险信息还包括以下情况：
一是土地闲置风险。闲置土地“一年缴费、两年收回”的规定由来已久。目标土地闲置的，应当发布风险提示。实践中还需要注意两个问题：一是很多地方国土部门（自然资源部门）对闲置土地的容忍度较高，收取的土地闲置费较少，很少收回土地。因此，虽然闲置土地的法律风险较高，但实际风险并不一定高。在尽职调查过程中，如果能够根据当地政府对闲置土地的态度提出风险评估建议（这是免责的前提），会给客户留下深刻的印象。二是关注土地闲置原因。若因土地权属、地表性质、政府规划调整或其他非标的公司原因导致该土地无法建设的，需进行特别风险提示。
二是存在无证施工风险。一些房地产企业为了尽快取得预售证，在没有取得施工许可证的情况下就开工建设。此时，目标公司面临建设主管部门行政处罚的风险，而此类风险一般是无法避免的。有些项目甚至没有取得建设工程规划许可证就开工建设。此时，标的公司面临双重风险：一是未经规划批准开工，受到规划部门的行政处罚；其次，建设内容与最终取得的建设工程规划许可文件不一致，此时违法行为将难以纠正，可能会导致已建设项目部分甚至全部拆除。
三是存在建设内容与规划不符的风险。建设项目规划是第一位的。如果实际建设项目与批准的规划方案不一致，竣工备案前规划验收将难以通过，且一般难以整改，是重大项目风险。
（二）标的公司的相关信息
交易方式为股权收购时，目标公司的股权为收购标的。此时，目标公司的存在状况也是收购方关注的关键信息，尽职调查时需要关注，包括以下几个方面。
1、目标公司基本情况。主要信息是工商登记信息，包括：成立时间、股东及持股比例、注册资本、经营范围、存续合法性等，还需要查询企业的信用信息。前述内容可通过工商档案查询、资信查询获得。简要信息可通过国家企业信用信息公示系统和天眼查、企查查等APP获取。
实践中需要注意的几个事项是：
首先，需要特别关注目标公司股东的变化。从股东的变化中，我们可以了解目标项目控制权的变化，也是判断转让方是否拥有目标股权处置权的重要依据。若目标公司股权已在非关联方之间转让，转让方需提供相应的股权转让文件，了解其交易背景和交易条件。如果转让方不希望收购方了解原有的经营情况，所提供的信息可以隐藏经营情况部分。如果转让方声称标的股权是从关联方转让的，那么转让方所指的“关联方”也需要有客观信息来认定，而不能仅仅依赖转让方的口述。
二是转让方的主体类型。如果转让方为自然人，交易将涉及个人所得税的代扣代缴，且转让方一般会要求净收入，这客观上会提高收购方的交易价格。因此，可以要求转让方提前进行股权重组，将标的股权持有人变更为不需要代扣代缴税款的公司等法人实体。如果转让方为非居民企业，收购方为境内企业，则收购方需要代扣代缴预提所得税，因此符合条件的可以考虑境外交易（境外交易也需要在境内申报纳税） 。
第三，需要关注目标公司的特殊股权安排。主要包括：持股等特殊股权安排；不按持股比例行使表决权和利润分配的安排；未经全体股东一致同意，安排对外转让股权。上述信息可从目标公司章程、转让方与目标公司其他股东之间的投资协议/合作协议等中获取，主要依赖转让方的披露。
四是需要注意工商登记信息中同一当事人的签名、印章是否一致。我国工商登记代办代签现象相当严重。如果股权转让、增资等重要事项的签名、印章不真实，可能会导致标的股权的权利缺陷。对此，您可以向历史转让方查询确认。
目标公司的房地产开发资质也是目标公司的基本信息，但在实践中，申请临时房地产开发资质并不复杂，因此是否具备开发资质一般不构成实质性障碍。获得。
2、目标公司的业务信息。这包括大部分常规并购业务，包括目标公司的财务/税务、负债/担保/或有负债、销售、重要合同和履约、人力资源、固定资产等。前述内容大部分依赖转让方提供相关资料信息，部分信息（如预售许可文件）可以从公共渠道获取。
实践中需要注意的几个事项是：
首先，在销售方面，需要重点关注是否存在无证预售、账外催收、虚假销售承诺等情况。无证预售重点关注当地房管部门的政策。若购买时未取得商品房预售许可证，需确认是否会导致目标项目网上签约受到限制。账外催收是资金管理中的一大违规行为。一方面，存在资金无法收回的风险。另一方面，影响网上签订合同的备案程序，并可能引发客户投诉。出售虚假承诺可能会受到政府主管部门的行政处罚，更严重的可能会导致客户投诉甚至诉讼。
其次，财务/税务方面，要重点关注目标公司的资金往来、发票费用、预缴税款是否合规。通过资金交易，可以查询目标公司的销售应收款是否已入账、股东投资状况、负债、或有负债等信息。发票成本直接决定收单方的交易目的能否实现。房地产开发涉及的一项重要税种是土地增值税。目标公司的支出需要取得合法发票，才能在土地增值税清算时计入土地成本和开发成本。开展加计扣除，需重点检查目标公司的支出是否取得有效票据（包括土地出让金专用票据、各类增值税专用发票等）。房地产项目一般在验收合格后才确认营业收入。在此之前，房地产企业将需要预缴土地增值税和增值税。因此，需要关注目标公司是否按照当地规定预缴税款。例如，预付款比例符合当地规定。如果不符合，需要注意是否获得当地税务部门的同意或免除滞纳金的书面文件。前述信息主要是财务尽职调查的内容，法律尽职调查团队可以从财务尽职调查团队获取相关信息。
第三，需要关注目标公司的或有负债。或有负债可能来自担保或因转让方未能披露信息而可能产生的付款义务。他们通常依赖转让方的诚信。从律师的角度来看，或有负债主要是从尽职调查材料的细节中发现的。负债的可能性可能包括发现某些合同所引用的转让方未披露的其他合同、从合同账本和印章使用记录中发现未披露的合同、以及从资金交易中发现可能的负债。
3、标的公司其他风险信息
主要包括目标公司的诉讼/仲裁信息、执行/失信信息、行政处罚信息、股权负担（如质押、冻结）信息等。上述信息可从国家企业信用信息公示系统、国家信用信息公示系统获取。被执行人法院信息查询网（）及当地行政部门网站。此类信息是法律尽职调查的常规信息，不会详细说明。
（三）转让方相关信息
在尽职调查过程中，转让方一般仅以目标公司股东或目标资产所有者的身份出现，这通常不是尽职调查的重要信息。但从交易安全角度来看，转让方的履约能力和资信状况往往决定收购交易的成败，尤其是部分收购的情况下。虽然对转让方的尽职调查一般属于商业尽职调查，但律师也应适当注意。
在资产收购和100%股权收购项目中，由于交易风险主要来自交易标的本身的缺陷以及交易标的能否按照合同约定转让，因此主要关注转让方的资信状况。如果转让方资信状况较差，则需在交易文件中做出相应安排，如交易价格共同管理、设定瑕疵担保期并保留余额、设定具体违约责任等。
在一些股权收购项目中，除了关注转让方的资信状况外，还需要关注转让方的履约能力（如出资能力、履行特定义务的能力）。如果转让方履约能力较差，则需要在交易文件中设定股权稀释、强制收购/回购、具体违约责任等安排。
三、尽职调查方法及注意事项
（一）尽职调查方法介绍
尽职调查的方式可以分为不需要转让方配合的方式和需要转让方配合的方式。
1、不需要转让方配合的方式。主要包括：网上询价、部分现场询价、现场勘察、行业了解等。
网上搜索的方法有很多。 《高杉法律》的历史文章有很多关于尽职调查常用网站的介绍。读者可以自行搜索。一些市场监督管理部门接受持有律师事务所介绍信的律师查询企业档案信息。具体情况需要咨询当地市场监督管理部门。目标地块的规划信息及配套设施一般可现场向规划部门及政府相关部门查询。
现场勘察是到目标地块了解土地状况信息，包括是否符合场地平整标准、是否有未拆除物体、周边不利信息等，详见上文。
行业内的信息可以从不同的渠道获得，包括土地中介机构、房地产行业人员、目标土地所在的政府部门等。通过这些渠道获得的信息是间接的，需要仔细筛选。一般只能作为辅助信息获取。渠道。
2、需要转让方配合的方式。包括：转让方提供纸质或电子材料、人员约谈、根据转让方授权向有关主管部门调查确认等。对于转让方提供的文件，应注意核实原件。原件核对无误后，应保留加盖转让方公章的复印件。
之所以做出上述区分，是因为房地产并购有时对时间非常敏感，甚至存在先签署正式协议再进行正式尽职调查的情况。此时，律师应建议收购方进行初步尽职调查，采用上述不需要转让方配合的方式，并在交易文件中设计价格调整条款和退出条款。
关于尽职调查的具体方法，可以通过尽职调查的书籍系统学习。
（二）尽职调查过程中的“粗”与“精”选择
尽职调查并不是发现目标项目所有风险的详尽过程。事实上，通过尽职调查很难发现目标项目的所有风险。律师必须有选择性并专注于他们的工作。
1、影响选择的因素
第一，时间限制。尽职调查的时间可能根据收购方整体交易节奏安排，也可能根据转让方限制的时间安排，因此必须在有限的时间内发现最重要的风险。
第二，货币成本。目标项目的价值可以估算，收购方有尽职调查支出的预算房地产尽职调查报告，律师费用也可以提前确定。因此，实际采取的尽职调查方法也需要与前述的价值、预算和费用保持一致。
第三，风险的大小及其成为现实的可能性。上述因素需要具体情况判断，并根据尽职调查过程中发现的信息进行动态评估和调整。
2、需要“细节”的核心事项
首先，完善目标地块的信息。如上所述，无需重复。
二是目标公司的关键风险事项，包括公司基本情况和重要经营信息。一般情况下，人力资源和行政固定资产并不构成房地产企业的重要风险事项，一般了解即可。但如果涉及特殊情况（例如目标公司的子公司为某物业公司聘用大量人员，且该子公司也是交易标的），则需要根据情况调整其重要性——视具体情况而定。
三是转让方信息。这个信息是一个亮点。律师可以根据尽职调查了解到的转让方的履约能力和资信状况，为收购方设计合理的交易方案。这是促进与收购方形成长期稳定合作关系的良好途径。
4. 结论
以上是对房地产并购法律尽职调查的简单总结，并不完整，也不系统。仅从实践角度做一些总结，期待与同行进一步深入讨论。
