金色的阳光和柔软的沙滩。在山东省威海市乳山市，有一片洁白如银的海滩。与韩国、日本隔海相望。被誉为“世界上最好的海滩”、“东方夏威夷”。近十几年来，乳山银滩的美景并没有逃过房地产开发商和看房群体的关注，成为了海景房盛产的地方。
据不完全统计，这条深3公里、绵延20多公里的海岸线散布着200多个社区。围绕着银滩这个“大拇指”地标，有水寒人家、海翔花园、海韵阳光花园、海都花园……鳞次栉比的住宅区，每个名字都与海升有关。 。
然而，与传统观念中海景房稀缺、高价不同，乳山银滩的海景房由于开发粗放、空置率高，如今在二手市场上卖得“白菜价”，它们被当地人无奈地称为海边的“第二处”。鹤岗”。
记者在房产信息平台查询到，截至今年11月11日至17日，银滩二手房成交均价为2722元/平方米，环比下降14.1%。具体看微房屋，有不少靠近海边的海景房总价仅5万元左右，也有面积92平米的房屋总价仅6.8万元，均价740元/平方米。
与与鹤岗相当的二手房均价相比，乳山银滩的新房已售出近万元。据当地中介人士介绍，很多看房群体并不知道一手房和二手房的价格差异。有些人一次性买了几套房子，想转手时却发现自己“亏大了”。 “我基本上不推荐银滩的新房，但二手房你可以看看。”
长寿之乡海景房的往事
除了海景和生蚝，山东乳山似乎鲜为人知。事实上，乳山不仅是中国沿海的“长寿之乡”，还是中国著名作家冯德英的小说《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》的取景地，还有民族先锋“马石山十勇士”英雄事迹发生地。
然而，正是这片银滩，发生了更多的故事。据官方介绍，乳山银滩的沙子是由高级石英砂制成的。沙子细，磁性含量高。海滩的二氧化硅含量高达98%，是天然的疗养胜地。 2003年，乳山是我国唯一荣获联合国“人居奖”的地方。
甚至还有广为流传的宣传说，银滩是全国最健康、最长寿的地方之一。 90后的老人随处可见。空气特别新鲜。这里也是皮肤病等各种慢性病和老年病患者的疗养场所。许多患有哮喘、心脑血管疾病、关节疾病等疾病的人在银潭居住后都得到了改善。
上述言论是否科学尚不清楚，但对于看到商机的房地产开发商和担心健康和养老问题的人们来说，无异于一个巨大的诱惑。也正是因为如此，近十年来，乳山银滩海景房层出不穷。全国各地的老人不知为何都买了“养老房”。
最疯狂的时期是2007年至2010年，被认为是乳山房地产开发的巅峰时期。在此期间，乳山地产总竣工面积达到562万平方米。在海景、疗养、养老的提倡下，不少海景房拔地而起，多得让当地人眼花缭乱，带着观景团前来的老人络绎不绝。
据当地中介回忆，当时不少海景房以养老、旅游、租房养贷等名义出售。看房团的老人都是坐公交车来到这里，以免费娱乐为名，但最终还是被卖掉了。楼里，很多人没有忍住推销技巧，买了房子，部分投资，部分养老。
然而，由于房地产的大规模开发和供过于求，乳山的房价近十年来一直停滞不前，未能像其他经济发达地区那样为投资者带来回报。想要退休的人们也发现，除了美丽的海景之外，这里的其他设施并不完善，交通不便，商业单调。当他们想要出手的时候，却找不到“接班人”。
记者在房产中介平台上看到，近一周，远洋明珠、将军滨海花园、观海听涛、皇宫花园、碧海华亭北区等住宅区二手房价格下跌明显。其中，远洋明珠挂牌均价为2757元/平方米。米，较上周下降8.3%。将军滨海花园挂牌均价为2370元/平方米，较上周下降8%。观海听涛挂牌均价为2600元/平方米，较上周下降5.3%。
房价最便宜的小区中，东海花园挂牌均价仅为1083元/平方米，海湖家园挂牌均价为1233元/平方米，假日海景永华苑南区挂牌均价为1083元/平方米。 1427元/平方米。白海海家园挂牌均价1606元/平方米，齐鲁海滨花园挂牌均价1732元/平方米……
据当地中介介绍，乳山之所以一度被称为“鬼城”，主要是因为一手房的争夺。当时，不少老人“一人买多套”。后来他们发现不合适，转售困难，导致小区空置率很高。不少地方冬季供暖达不到标准，巨大的库存导致二手房价格下跌。
这些外地老人有的选择不看投资回报率，安静地生活在这片海滩上，享受夏天的退休生活；有的则选择不看投资回报率。还有的人无法忍受不便的交通和原始的城市环境，选择低价出售并离开。如今，乳山银滩已很少见到大规模开发的新房。相反，他们大多是孤独的老人和滞销的二手房。
去库存之路漫长
生活在乳山银滩的人们一直被交通不便所困扰。
今年11月，乳山市政协十一届一次会议第19号委员提案中，有委员建议“增加滨海新区公交班次或线路”。乳山市交通局回应称，该方案可行、必要，但由于客观因素，滨海新区增加公交班次或线路仍存在困难。
资料显示威海房价?，为方便银滩居民出行，当地政府在滨海新区规划设立了10条公交线路，其中4条线路到达市区，6条线路在银滩区域内运营。线路数量占全市线路总数的13%；每天投入运营车辆45辆，占全市日均车辆总量的25%。
但由于私家车逐年增加等因素，乘坐公交车出行的人数逐年减少，导致公交公司损失严重，难以维持正常运营。此外，受COVID-19疫情影响，近年来银滩外来人员明显减少，公交出行需求也有所减少。银滩增加公交班次或线路仍存在一定困难。
公共交通的不便也是乳山银滩尴尬处境的一部分。近年来，当地政府一直在尝试去楼市库存，将海景房升级为养生城市，但从未从根本上扭转楼市形势。
早在2015年，乳山就开始将银滩旅游度假区定位调整为新城，以打造宜居新城来谋求转型。乳山银滩前期取消了普通海景房的规划审批，并要求所有滨海项目在规划中必须配备餐饮中心、医疗保健、文化娱乐等服务设施，打造“养老养生天堂” ”。
也正是在这一时期，乳山各种类型的养老公寓层出不穷。当地引进兴建复兴老年公寓、爱之源国际养老中心、百合老年公寓等健康养老机构。然而，当时也有养老品牌在筹集资金后悄然出走，留下面临“浪费钱”、无处哭泣的老人。
对于现有二手房，乳山致力于盘活，引导开发企业引进专业的康养、养老机构，通过整栋楼回租、统一改造、与酒店管理公司联合运营等方式，以及物业服务公司等，消费是用来投资的。或因短期休假而造成的空置建筑物。对于一些烂尾房地产项目，将引入资金盘活。
然而，时至今日，乳山仍有人为近万套新房买单，二手房价格持续低迷。
2020年底，因频频有购房者举报参加旅游团被迫购房，乳山召开房地产健康发展座谈会，称将完善房地产市场监管机制，利用大数据对房地产销售产业链全过程进行监管。探索购房冷静期机制，系统避免退房后退款难问题。
2021年底，为规范海景房销售市场威海房价?，乳山市结合银滩房产市场特点实施“六步走购房法”，打造从看房、签约到售后的监管机制。 ——销售，维护购房者的合法权益。
所谓“六步购房法”，是指“看房团”注册、主动公开信息、告知权利义务、签署购房指令、统一签订购房合同的六步机制。 “签房”，实行购房“冷静期”，保障购房者。合法权益。房地产企业要主动履行告知义务，防止因虚假宣传引发海景房交易纠纷。
在乳山市住建局2022年工作计划中，也有加强海景房销售过程监管，对政策执行不力、不规范等问题的开发企业约谈并责令整改。销售流程；全面推行“三“码公示”和“五房真房挂牌”，提高房屋交易信息等表述的透明度。
有业内人士认为，乳山房地产市场的发展和政策演变，折射出一些海景或旅游资源丰富的城市面临的尴尬，即楼市去库存的压力。从长远来看，消化闲置房地产还需要人口和产业的支撑。这对于人口刚刚超过50万、仍在推进海洋渔业转型的乳山来说，任重而道远。
