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问：问：景先生您好！当我成为会员后，我就迫不及待地想问问题。具体情况如下：目前，我们一家五口住在东城永外区一套98平方米的三居室新房。我和我的妻子在德胜门和大望路工作。我们的孩子已经开始上一年级了。学区问题已经解决，并将在未来至少九年继续发挥作用。住在现有的房子里并准备长期持有它。近期计划购买第二套，预算限额首付650万，家庭年收入100万左右。主要目的是将手头的资金转化为资产，达到保值增值的目的，具有更大的投资属性。考虑到新房的交易成本较低，且新房的布局和环境比二手房有一定的优势，房屋获得后可以出租或作为家庭的第二居所。如果价值能够升值，那么可以根据需要考虑出售和置换。最近，我看到一些待售房产：
1、西红门橡树湾，东区122平方米，四房。总价在800万以内，可以满足预算。整个社区僵化，需要进行一些改造。从现在住处开车过来也比较方便。橡树湾的品牌不错，但是这栋楼的物业是中铁财团旗下的物业公司，有点担心以后小区品质能否维持； 2、何锦城花园，130平四房，可以满足预算，而且产品品质感觉还不错，应该属于改善工程，紧邻南海子公园，周边设施还是比较匮乏，估计购买后想要出租并不容易。
3.中海兴3号，我勉强买得起117的三居室。社区的质量还不错。定位为中海高端藏风系列。精装修的标准比较高。但周边设施比较紧张，工业不多。如果我买了的话我都不愿意出租。出租也不容易，所以也没多想。 4、西山金茂公馆和绿城沁园我也看了，但由于位置和户型问题基本没有考虑。问题1.现在购买第二套房合适吗？
至于西红门橡树湾，看了您之前对该楼盘的评论，目前位置确实距离地铁四号线有点远。不过，7月初，北京地铁三期环评中提到，西红门东站19号线南延线位于该物业东区东南角。西红门东街区未来将承载金融街和丽泽的居民和通勤者。最近还发布了有关教育的好消息。那么，橡树湾值得投资吗？可以经过锦城花园吗？由于我的生活圈在南城，所以对南城的环境比较熟悉，所以目前主要看南城的新房。根据我的需求，我是否建议进一步开放思路，看看其他地区（如北清橡树湾）的新房，或者搬到其他地区？选择二手房为重点？请景先生给我一些建议！
答：您好，感谢您的信任！ 1.现在是购买第二套住房的合适时机吗？首先建议仔细阅读08#史诗般的通胀在路上，普通人的对策；货币不是真正意义上的财富，资产才是。所谓财富，就是我们占有社会上的稀缺资源，并以此作为讨价还价的筹码。与社会进行交易时，货币并不是稀缺资源，因为通货膨胀永远存在，而房地产是人类最大的财富载体；通货膨胀会不断加快财富和阶级分化的速度，因为富人拥有很多资产，他们可以用这些资产获得新的信贷，即新的货币，普通人的资产很少，获得的机会也同样较少新资金；
作为普通个人，利用一切渠道和资源购买优质房产是最有效的“抢钱”方式，否则我们只会被一次又一次地抢；通货膨胀不会同时均匀地提高所有商品的价格，它只会永远增加。大宗商品价格波动；早买早享受红利，晚买继续被通胀抢走；稍微了解房地产上涨逻辑的人都会认为，从长远来看，房地产很可能会继续上涨；只有一些人认为房地产市场会崩溃。有的人从扎实的角度看未来，根据今天的收入来考虑未来的消费和房价水平；房价是动态价格，不能静态比较。与之前相比，单价肯定更高。如果从货币供应量来看，城市发展的实际需求不仅不高，而且太低，尤其是像北京这样的城市；
2、从选材上来说，九宫和瀛海都是二级板块。如果你用800元以上的预算去买这两个板块，那就是资源的错配；九宫属于亦庄新城的溢流板块，其优势在于配套相对成熟，依托五四环路环绕，但整体外观较为破旧。因此，故宫未来的发展肯定会以改善目前的整体区域面貌为重点。如果能够对城市界面进行改造，整个区域将会达到一个更高的水平。如果它保持固态，整个区域都会得到改善。该地区房价难以上涨；
九宫比较热门的项目有轩逸家园、亦庄北岸、润丰金尚；这三个项目均价在5万左右，紫君府均价为6.2万，高于市场上流动性高的项目。 12000人，较去年增幅约13%；从2017年5月到2019年5月，这个市场一直处于下降趋势，降幅超过20%； 2019年至2020年，下降幅度超过30%；从整体市场表现来看，这个市场的涨幅不稳定。如果这一波上涨，下一波可能会平静甚至下跌；瀛海成交量最大的楼盘是星海花园，其次是御景花园，最后是德茂社区；
星海花园售价3.6万元，御景花园售价4.2万元，德茂小区售价3.8万元。该区次新项目质量为4.7万元，已连续五年下降。这两个领域增长的背后是什么？因为购买力无法接受这么高的价格。金成源、中海星3号溢价较高，买入守备的可能性较大；西红门属于大兴西线的先导路段，但主要是容纳通勤者的急需区域。西红门橡树湾还可以，但位置离核心位置稍远，存在不确定性；
3、现金650，年收入100。我觉得我们可以把目标定得更广泛一些；可以重点关注望京、潮青、双井地区；我一直鼓励大家购买优质板块的优质房产。这并不意味着其他地方的房价不好。会上升。投资是一种机会成本。原则是效率优先。只有乘坐这个城市最快的经济列车，你才能获得确定而丰厚的回报。其次，还必须考虑房地产的财务属性。其他地方的房地产价格波动相对较大。即使房产升值，未来套现也会比较困难，贷款也很难，未来二套房的投资也会受到影响；不如看好走势，坚定持有优质股。
新房的好处是没有交易费用，比如中介费和税费。缺点是新房位置普遍不太理想，配套设施不成熟，一些规划和实施存在很多不确定性，取得房产证需要较长时间。 、金融属性弱于二手房；二手房的优点是建得比较早，所以位置比较好，选择的范围也比较大。基本上在任何地点都可以购买任何类型的房产，其次配套设施也比较成熟。 ，优缺点肉眼可见，确定性更强。关键是房产交易后，可以立即拿到房屋产权证。拿到之后就可以出租，几个月后就可以拿到一些相应的贷款，解决以后每月的还款问题。 。
如果是纯投资，预算800-1000，可以重点关注朝阳的热点。总体形势比较稳定，不存在不确定性。现在在北京投资房地产有两种常见的策略。一是追求最大的潜力，二是追求最大的潜力。一是稳增长。最大的空间就是所谓的潜在区域。这样，区域楼盘选择得当，就能实现爆击；但如果对楼市的研究不是特别深入，没有建立成熟的价格体系，那就非常困难了。很容易进入不受欢迎的地方。冷门地段的房屋一般面积较大，价格较低。如果价格上涨的话，收入会比较可观。但如果不做深入的市场背景研究就贸然进入，很容易洼地变成坑。下车容易，下车难；
稳健增长意味着放弃高风险、高回报，选择确定性高的行业。即使增值不多，只要有回报，后期就有机会更换升级、继续建仓；现在的房地产投资都是看风险评估能力的，而且价格越高。价格低，风险相对较大，价格越高，风险相对较小；对于持有单位不多的家庭，我一直建议谨慎行事，这样更有利于家庭前期的财富增长；建议仔细阅读81#北京房产投资的核心逻辑和原则； 08#史诗般的通货膨胀在路上，普通人的对策；祝一切顺利！
问：问：景先生您好，夫妻俩目前在胜古南里拥有一套50平米的老房子，无贷款，市值约400万。大场路金阳光城还有一套房子，2019年初付清，目前投资市值100万左右。算上各种税费，与购买价格相比损失约30万至40万。我在海淀上地、清河工作，老公在昌平北清路附近工作。我们家的税后收入大概是100万左右。孩子27年上小学了。
我本来想明年在海淀学区买一套小两居室或三居室，一步到位就能住，上一流小学。景老师，我读过您之前的文章，建议在入学前一年左右买一个像站坑这样的学区。房子比较稳定。我目前的想法是2026年左右在海淀买套小户型。但现阶段我不想让手里的现金贬值。我还是想先换一套能保值增值的房子。以后还清贷款后，还可以用房子作为抵押。 （这个方法可行吗？或者还贷款，还有其他更好的办法吗？）
去买个小套，趁着学区的优势（我估计只能买二流和一流的，其实我更喜欢一流和一流的，所以只能看看到时候就可以了）。如果要买的话，只能买两套房子。如果你把胜谷的房子卖掉，而不是大厂的，大概可以承担650万左右的首付。有几个问题： 1、大厂路津的房子还值得持有吗？未来两三年房价会上涨吗？现阶段是否应该低价出售？还是我们应该拭目以待？如果不卖的话，还得按揭后还利息（不知道利率是多少？），总体首付大概是720万左右。
2、今年年底或明年初买房，在世博花郡、润泽公馆等朝阳北苑买一套次新两居室或三居室（在加杠杆的前提下）是不是以后把两居室卖掉比较好？）为了实现保值增值，是不是应该去海淀买一套和学区差不多的次新，给孩子买个海淀学籍呢？第一的？在总价差不多的情况下，世博华君、润泽公馆这样的楼盘能否比海淀清河、马连洼、西北王附近的第二个新楼盘更保值增值呢？如果你想在海淀清河、马连洼、西北旺附近买房，哪个楼盘更合适？
3、我们要加杠杆，但五环以外的二套贷款有限。有什么好的增杠杆方法可以参考吗？有很多问题。抱歉打扰您了。我期待您的意见。非常感谢！
答：回答；您好，感谢您的信任！ 1、燕郊大厂等北京周边地区属于周期性溢出区域。行情好的时候，会出现暴涨的现象，行情冷的时候，也会出现见底的现象。这些地区的房价上涨趋势是不可持续的。在牛市中，可能会在3-6个月内上涨，但上涨后，会有3至5年的冷静期，并可能继续下跌。换句话说，这些行业的市场并不那么强劲。 ，都是由于火弱造成的，价值比较弱，导致没有持续的购买力。如果在这一波中上涨，可能会长期受冷，并且有回落的可能。可持续性比较差，不稳定！
如果你有条件投资更好的地段，你当然不会考虑投资这些地段。这是出于“机会成本”的考虑；经济发展相对较好的地区或大部分新一线城市具有较好的长期投资价值。如果有选择，尽量不要考虑北京周边地区；并不意味着那些地方的房价不会上涨。投资是一种机会成本。效率是首要任务。只有乘坐全市最快的经济列车，才能获得确定而丰厚的回报。其次，你必须考虑到房地产的金融属性，其他地方的房地产价格波动相对较大。即使房产升值后，套现也比较困难，贷款也不容易。未来第二套房贷投资也会受到影响；普通投资者应该更关注中长期价值而不是短期价值，短期价值波动较大，如果不抓住节点，一般会出现损失；即使现在阳光城出售，也无法回收多少资金，可以通过其他方式解决这个资金缺口，把房子留在手中，等待市场形势好的时候再出来。
2、关于加杠杆，交易价格（不含税和中介费）为335万。这是目前贷款金额的上限。与首套、二套贷款数量无关。如果不知道可以私信我；
3.关于投资：我把学区房列为高风险投资，建议星球内的会员购买时要谨慎，因为学区房和政策的联系是长期的，学区房是一种绑架勒索类型的附加值。学区住房将受到政策影响。它持续上涨，但也会因政策消失而贬值。地价高的西海非学区老房子有一定的保值功能。风险较高的是西海名校住宅物业较差、高学区溢价的。这有的房产原本价值只有10万，但加上学区，价值就变成了12万。多出来的2万就是溢价橡树湾房价，现在政策已经在弱化学区房了。
如果在高优质学区买房，政策提供的支持力度还会不断上升。如果政策消失了，价值就会损失，又回到原价，我们实际购房者就会遭受损失。由于孩子在Planet上学的因素，一般建议买符合当地情况的房子。如果政策下买的是小房子，房产价格中较高的部分就是度数的价格；度数是按房子计算的，与房子大小无关。房价是按平方米计算的。大房子和小房子的学区价值是一样的。大房子意味着你必须支付更多的溢价。家庭货币资产70%以上配置在优质地段的优质房产，剩下的可以用来解决孩子的教育问题。这种方式有利于家庭资产的保值增值，从长远来看比较稳定；
4、新北园、海淀清河、马连洼、西北旺地段清河综合质量排名靠前；其次是新北园、马连洼、西北王。界面太差了，2015年到2019年已经完成初步增加。未来，房价如果继续相对稳定，就会有上限。其次，新北苑最大的价值在于比较新，定位纯粹为住宅。可承接望京、中关村朝阳花园、来广营等行业的购买力。由于这些因素，新北园前期上涨过快，导致目前溢价；
所有完成增长率的新区如果想要迈向更高的水平，就需要能够接纳更高端的客户。这些区域的物业和面积也必须得到高端客户的认可。只有这样，这个领域才能有所突破；这个时期的购买力带动了房价的上涨。简单来说橡树湾房价，前期新北园一带能买的东西基本都买完了。这些买家包括本地人和外地人。未来，只有吸引新的购买力，才有可能将这一领域推向前沿。如果价格被推高，如果仅在这个区域内更换的话，不会太明显；优点是新北苑区域的界面还不错，楼盘次新，整体口碑很好。如果您注重生活品质，并打算长期居住在该地区，也可以选择该地区。但如果你比清河、望京等工业区直接辐射的板块更注重升值；这些地区是生产、居住为一体的地区，基本上是每一轮市场价格最先经历的地区；建议去实地走一走，有问题就问。如需交流，建议仔细阅读星球精华专栏81#北京房地产投资核心逻辑与原则文章；祝您一切顺利！
问：问：方先生您好！目前，我们有两个孩子。老大在联想桥附近上小学，老二还小，老婆在甘家口附近工作，我住在中关村附近。目前，我住在西郊宾馆一栋家庭楼内一套67平方米的两居室公寓。 2017年买的价格没涨多少，目前价值600左右。当时主要考虑是离工作近，没有考虑学区。工作可以解决去中关村学区的问题。 。目前我手头上有180元，我家年收入在80元左右。我一开始并没有打算去理会这个问题，但是读了你关于北京房价的帖子后，我确信应该有策略地、理性地规划。目前有两种选择：
1）将房子留在西郊酒店，部分抵押，购买价值500元左右的投资房；主要是因为上班、孩子上学都比较方便。看了你之前的帖子，我想去清河、北北旺、马连洼、回龙观、西二旗。你有什么建议吗？ 2）把西郊的房子卖掉，再买一套，兼顾居住和升值。我现在不敢把杠杆加得太高。我对未来的经济并不乐观，希望保留一定的抗风险能力。从距离和改进需求的角度来看，我正在关注。马连洼地区的3/4卧室，我重点关注的是圆明园花园别墅。我想知道这个楼盘值不值得买？以上是我自己的想法，请各位给我建议，谢谢！
答：您好，感谢您的信任！ 1、提出优先方案 2、西郊宾馆不具备长期持有价值。该项目是五道口商圈的尾端项目。它是前54年建成的，它的金融属性会越来越弱。 25号路口有2000年以后建的房子，也有1970年代、80年代的房子。无论是老房子还是新房子，居住体验都比西郊宾馆高，所以这个市场已经被市场抛在了后面。正常的市场行为，如果未来房地产市场继续分化，这个市场最好的行情就是维持原有的价值，而北京从2017年开始就出现了这个市场，部分优质楼盘已经获得了板块红利。考虑“机会成本”；如果有条件投资更好的仓位，不建议继续持有该仓位。
2、清河、北北旺、马连洼、回龙观、西二旗。清河、回龙观属于行政区域第一梯队。如果选择在回龙观，可以选择第一梯队。整体市场比较稳定。二七不是工业和住房的结合。马连洼西北旺城市界面很差，2015年至2019年已完成初步加价。如果未来房价保持稳定，会有上限；未来增长势头比较一般，配套有几十个。每年的情况基本都一样。有生物医药基地+百王山。发展业务更加困难。简单来说，这块土地已经朝着坚实的方向发展了；房价上限较低。
圆明园花园别墅在商圈中排名较低。马连洼旗下流通性和口碑较好的楼盘有西山华府、百王家园、西山花园、天秀。如果这些房产遇到市场情况，它们会小幅上涨。圆明园只有我们可以等这些口碑好的股票涨完了再轮到。但该商圈的市场生命周期很短。作为家庭唯一的资产，不建议选择这样的区域。回龙观和清河总体来说都很好。清河配套成熟，紧邻工业园区，拥有大量优质物业。一直以来在外界都有着良好的口碑，房价也比较稳定。建议重点关注回龙观和清河。在预算范围内选择居住体验好的房产就可以了。祝一切顺利！如果您有任何疑问，请联系我们寻求建议。仔细阅读星球置顶文章《北京房地产投资核心逻辑与原则》；祝您一切顺利！
问：问：星主您好，首先请问世纪城的顶层是哪个楼盘？二、世纪城板块与万柳板块相比有何优缺点？第三，我打算买2600元左右的房子。从投资角度来看，两区哪个楼盘适合？谢谢。
答：您好，世纪城第一梯队楼盘有关山花园、清波花园、晴雪花园、鹿邑上河村、翠殿花园、春隐花园；世纪城的密度比万柳大，生活设施比万柳更齐全。还有世纪金源，购物吃饭都比较方便。万柳只有一家华联，但居住氛围较好。这是喧嚣中的一个安静的地方。西侧有昆玉河临河公园。从区域到万柳 房价上限高于世纪城，商圈成长环境优于世纪城； 2600可关注万柳碧水蓝天、光大水墨山水、万全欣欣家园；世纪城可关注晴雪花园、晴雪花园、波浪花园、关山花园；祝您一切顺利！
问： 问：您好，我目前有380万左右的资金，计划年内在昌平购买一套三居室。 2018年我在大山子买了一套破旧的公寓，所以这也算是第二套公寓，总价限制在500万。孩子2024年上学。夫妻俩分别在上地和望京工作。家里有老人，又没有车。所以自住的话需要考虑到学校的距离、楼层、交通等很多因素，我看过了里水桥、霍营、回龙观。基本符合要求的是几套老旧的、较差的房子，1994年至1996年的房子，96平三房的嘉韵花园460万，华龙园南里500万110平。三居室、龙华公园500万、100平米三居室等，基本能满足居住体验、学区和通勤需求。
我看过您推荐的保值性较好的北京住宅，如云曲园、流星花园、矩阵、西城家园等，但价格要么偏高，预算不够，要么就是上高楼层太困难，或者公寓面积超过60平米。三居室，居住体验实在是太糟糕了。请问，以上三款居住体验稍好的老婆达值得购买吗？五到十年后会不会变成不良资产难以流通？作为刚需的住宅物业，是为了居住体验而放弃部分投资属性，还是为了投资属性而牺牲部分居住体验？
答：您好，感谢您的信任！ 1、从您目前持有的房产情况来看，大山子的市场不是特别好。当前的市场可以说是楼市下半场，投资者逐渐撤离；同时，长期来看，某个板块居住体验较差的房产，其金融属性和流动性都会被削弱。从资产保值的角度来说，要以房子的保值为主，减少面积到优质楼盘。需求越迫切，就越要关注房子的升值。如今，其他地方也出现了一波减产潮；从经济角度看，可以解决供给减少加剧通胀的问题，解决房价再次上涨的问题；长期来看，优质楼盘仍会上涨；如果你选择尾部交易，你就会失去板块市场。
2、里水桥、霍营、回龙观均可享受产业红利。区域排名应该是回龙观第一，其次是后者；回龙观楼盘第一梯队为金御华府系列（优先顺序：三期、二期、一期）、首开中式、唐风（优先顺序：一期、三期、二期） ;第二梯队：公园乐府、融泽嘉园、新龙城、大众花园区；第三梯队：北京人家、云曲园一区、龙泽园东区、首开智慧小区、龙博园二区，其余基本都是尾部物业。
平均增幅低于同地区增幅。如果房地产高于去年同期，那就非常疲软；回龙观现在和未来都将继续吸纳市场的购买力。压缩面积，看回龙观第二梯队；流星花园三区，北京的两居室都在500多，丽水桥是溢出区。这是可以接受的。如果有条件，可以选择先回龙观；建议仔细阅读亮点栏内的文章； 08#史诗般的通胀在路上，老百姓的对策，81#北京房地产投资的核心逻辑和原则；祝一切顺利
北京不超过20%的房屋跑赢市场
我们的选择领先于市场
