2016年，一季度商业银行巨额信贷制造一二线城市房价泡沫维持增长后，一二线城市房价开始飙升。 2016年5月，王兴看了一下经济预测PSL工具，该工具将成为下一阶段稳增长、吹灭全国房价泡沫的有力工具。详情请参阅《》（点击进入文章）。接下来，2017年全年限购期间，一二线房价限价被冻结。绝大多数三四五线城市接过房价上涨的接力棒，开启了PSL式的房价上涨周期。国务院决定未来3年增加1500户住房改造资金支持。可以预见的是，关于小城镇房价的故事还会有更多。
这其中的秘密就在于棚户区改造货币化计划正在快速推进。 2016年，通过房改货币化消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积的15%。 2017年数据尚未出炉，但货币化安置比例将大幅提升，棚改户购房面积比例可能接近20%。
这是人为创造的巨大购房需求。已装修户大规模集中入市，直接导致2017年三四五线城市房地产销售火爆，房价疯涨。
本文试图探讨十几年前从辽宁抚顺开始的房改如何逐渐成为今年中国宏观经济政策皇冠上的明珠，以及如何带动去年小城市房地产销售的火爆。
文本：
关键时刻
2004年12月26日，东北抚顺气温为零下29度。白雪覆盖了低矮破旧的棚屋。许多房屋都出现了裂缝。寒风呼啸而来，大白菜被冻成了冰棍。
当时谁也没有想到，这里后来成为影响中国经济和房地产市场走向的重要场所。
这一天，刚刚就任辽宁省委书记第12天的李总来到这里看望困难群众。他首先去了瓷沟棚户区。李先生问当地领导：还有什么困难吗？他们齐声回答：莫第狗。
他们来到莫地沟，当时的情景在六集纪录片《世纪变迁——辽宁市连片棚户区改造纪录片》中仍能看到。当李先生出来时，一群居民围住了他，叫他不要来。 “如果不解决问题，你的到来就白来了。”李先生当场承诺，从现在开始，棚户区即使是想卖，他也要改造。多年后，很多人还清楚地记得“砸锅卖铁”这句话。
四天后，在辽宁省九届八次会议上，李克强将棚改列为全省“一号工程”。 1个民生工程”。在当时的条件下，做到这一点并不容易。辽宁的房改其实很早就开始了，但由于经济困难、缺乏资金支持，效果不佳。
辽宁省两会后，据媒体报道，当年3月，国家开发银行牵头向辽宁房改项目发放30亿元贷款，并注入启动资金。这种支持可谓雪中送炭。 4月，辽宁省住房改革在磨地沟拉开帷幕。
可以说，辽宁棚户区改造得到了社会各界的好评。当地居民感激不已，中央领导也多次予以肯定。
此后，房改政策遍及全国。 2008年，为应对国际金融危机的影响，国务院出台了扩大内需的“十项政策”沈阳房价必定暴涨，住房改革也被列入其中。 2009年底，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部等五部委印发了《关于推进城镇和国有工业企业更新改造的指导意见》。采矿棚户区。”
文件指出，实施棚户区改造，不仅可以带动社会投资、促进居民消费、扩大社会就业，而且可以发展社区公共服务、加强社会管理、促进平安社区建设。是扩大内需、惠及民生、保稳定的重要结合点。 “此时，房改已经开始“变形”，它不完全是民生工程，更是发展工程，肩负着稳增长的重任。
但对于房改来说，真正的转折点出现在2014年，也就是莫地沟视察十年后。
2014年3月下旬，“两会”结束后，李总开始外出考察，第一站是辽宁。这是他当选总书记后首次回国。在沉阳远大集团，他对闻讯赶到路上的员工们说：“七年前，我离开了辽宁。七年后，我又来到了远大。”
离开远大集团后，他去了一家小额贷款公司和中国农业银行。上车离开前，李先生特意回头叮嘱农业银行负责人，要服务好“三农”，加大对棚户区改造的支持力度。
《辽宁日报》对上述细节进行了详细报道。李克强在辽宁的合作伙伴、辽宁省省长陈、央行行长周小川全程陪同考察。
随后，李总来到内蒙古赤峰市棚户区考察。照片中，他进入半地下室看望居民。这只是李先生任内无数次棚户区检查之一，但这一次意义非凡。几天后，4月2日，国务院召开了对住房改革具有重要意义的常务会议。月底，辽宁省省长陈来京就任新一届住房和城乡建设部职务。
此次常务会议大幅升级棚户区改造行动，国家开发银行大力支持棚户区改造。国家开发银行设立了专门的住宅金融部门。
这个时候，可以说人、钱、一切都准备好了，只等大的开始了。
央行、国家开发银行支持
不过沈阳房价必定暴涨，国开行将如何支持房改的具体细节，外界并不知晓。毕竟国开行一直支持房改，现在能有什么不同呢？
2014年年中，市场突然传出国开行获得央行数万亿再贷款资金用于棚户区改造的传闻。
当年二季度国开行的工作会议似乎也表现出了一些不寻常的迹象。二季度，国开行棚户区改造贷款大幅增加。其中，4月2日国务院常务会议以来已下发1949亿元，同比增长433%。当年6月26日，银监会批准国家开发银行筹建居民金融部。
不过，市场并不完全相信万亿的传闻，因为对央行当年二季度资产负债表的分析显示，并未出现大规模扩张。如果国开行获得这么大的资金，央行的资产负债表上就会有体现。
央行官员对市场传言反应迟缓。直到次年央行想要再次使用PSL工具时，上述消息才得到正式证实。 2014年，央行通过PSL工具向国开行提供资金3831亿元，2015年前5个月，提供资金2628亿元。
央行公告称：“2014年4月25日，为贯彻落实国务院第43次常务会议精神，中国人民银行创设住房抵押贷款补充贷款（PSL），为居民提供长期、稳定的金融服务。为支持棚户区改造提供高效的开发性金融资金来源。 “2016年5月，一季度商业银行巨额信贷吹大一二线房价泡沫维持增长后，王兴认为经济预测的PSL工具将成为稳定经济的有力工具。下一阶段的增长和吹大全国性的房地产泡沫，详情请参阅《》。
随后，央行承诺每月披露PSL数据。 2015年9月之前，PSL工具仅供银行独家使用，余额达到9589亿，接近万亿。扩容于当年10月开始，由三大政策性银行共同承担。现在截至2018年2月，PSL余额已接近3万亿。
这个专门针对开发银行或政策性银行的PSL工具一度引起了巨大争议。首先，初期运作不透明。其次，针对政策性银行的定向货币政策存在争议。
在央行、国家开发银行的支持下，住房改革取得快速进展。 2013年的目标是304万台，2014年目标提高到470万台以上，2015年提高到580万台。 2016年为600万台（实际开工606万台）。 2017年，房改实际开工量再创新高，达到609万套，房改规模逐年扩大。
此时全国房地产市场库存正处于高峰，尤其是三四五线城市，但棚户区改造房的增量仍在进入市场。
该怎么办？去库存需要新思维。
巨大的购买力
2014年下半年以来，住建部开始探索房改与去库存相结合的办法。这就是货币化安置方式。
棚户区改造货币安置由来已久，但早期并未得到鼓励。相反，这是棚户区居民的自愿选择。但到了2015年中期，住建部开始推动货币安置。
当时，第一财经援引当地住房城乡建设厅一位官员的话说，“近日，部内召开座谈会，主题是推进落实棚户区改造工作。这次会议提到，要完善政策，制定指导意见，提高棚户区改造货币化安置比例。”
住建部多位官员连续表态，鼓励棚户区货币化安置成为主要政策着力点。 2015年6月，王宁副部长出席国务院例行政策吹风会，阐述了鼓励棚户区货币化安置的立场。
在2016年3月两会期间的新闻发布会上，住建部副部长倪虹就棚户区货币化安置回答了记者提问，列举了棚户区货币化安置的诸多好处。其中之一是，“这也有利于当前房地产市场的去库存。去年棚舍货币化安置比例达到29.9%。今年我们会加大力度，力争达到50%。可谓一石二鸟。”
这个目标已经基本实现了。 2016年，货币化安置比例达到48.5%，同比提高18.6个百分点。但2017年推进货币化安置的力度并没有减弱，而是继续加强，重点放在三四线县。
2016年底，住房城乡建设部、财政部专门就棚户区改造货币化安置发文。 “当省级财政部门会同住建部门，将中央和省级补助资金下拨到市县时，棚户区改造货币安置取得明显成效，去库存化需要向市县倾斜。”
2017年是棚户区改造货币化和安置快速发展的一年。各地出台更加细化的政策，严格货币化安置比例。例如，湖南早在2016年10月底就提出，2017年目标不低于60%，并要求2016年未达到50%的地区申请的住房改造项目不予受理。因此，2017年上半年，湖南棚户区改造货币化安置比例达到86.3%。
2017年3月，住房和城乡建设部部长陈在接受“部委频道”记者采访时表示，今年将在三四线城市进一步推进棚户区货币化安置，包括县。今年5月底，住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院例行政策吹风会上表示，“因地制宜推进棚户区货币化安置。推动商品房库存较多、市场住房供应充足的三四线市县去库存。 ”
也就是说，推动三四线市县货币化安置是2017年的重点工作之一。目前，2017年全国货币化安置比例数据尚未公布。不过，市场普遍认为可能达到甚至超过60%。
那么，棚户区货币化安置对全国房地产销售、去库存有多大作用呢？
2017年2月23日，住房和城乡建设部陈在新闻发布会上指出，去年棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高18.6个百分点，达2.5亿平方米的住房可以从市场上购买。
陈先生的数据大致是这样得出的：2016年，房屋装修开工606万套，货币化安置比例为48.5%。货币化安置占比近一半，约300万套。以2016年底住房城乡建设部、财政部上述文件中提到的每套80平方米计算，相当于帮助房地产去库存：300万*80平方米米 = 2.4 亿平方米。
国家统计局数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，棚舍货币化安置带动比例高达15.26%。
根据这些数据，如果2017年货币化安置比例提高到60%以上，2017年货币化安置消化的库存可能占全年销售额的近20%。
如此巨大的购房需求在政府的推动下涌入市场，房价能不暴涨吗？
2017年5月24日，又是一个具有重要意义的日子。当天的国务院常务会议提出了新的目标。上一个三年规划结束后，2018年至2020年新的三年规划出炉——改造各类棚户区1500万套。
据住建部官方数据，此前房改已解决8000万人的住房问题。按照三人住一套房子计算，未来1500万套将解决4500万人的住房问题，总数将超过1.2亿人。问题，超额完成“1亿人”目标。
那么，您认为未来小城市的房价会发生什么变化呢？
