投资性房地产是一个会计概念，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产。目前，涉税法律法规尚无关于投资性房地产的具体规定，导致增值税处理存在一些争议。
购买投资性房产
进项税额可一次性抵扣
根据《国家税务总局关于印发房地产进项税额分期扣除暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，对于一般纳税人取得的房地产2016年5月1日以后发生的增值税并在会计系统中作为固定资产核算的，以及2016年5月1日以后发生的在建房地产，进项税额按照本办法有关规定分为两年。从销项税中扣除，第一年的扣除比例为60%，第二年的扣除比例为40%。
“投资性房地产”不属于“固定资产”，企业会计准则不同。通过购买、投资转让、偿还债务等方式取得的房地产，符合投资性房地产定义的，按照标准计入“投资性房地产”科目，不计入投资性房地产。 “固定资产”科目。进项税额可一次性全额抵扣。如此大量的资产进项税可能会导致长期增值税抵扣。
例1、A公司为增值税一般纳税人。 2017年1月，购买商品房出租，购买价2220万元。取得增值税专用发票并通过认证。购买房地产时的会计处理如下：（单位：万元，下同）
借：投资房地产2000
应交税费-应交增值税（进项税额）220
贷款：银行存款2220
建造您自己的投资物业
进项税额可一次性抵扣
企业在建的建筑物，必须经董事会或者类似机构作出正式书面决议，明确表明将用于经营、租赁且持有意图短期内不会改变的，方可认定为投资性房地产。学期。
《企业会计准则第4号——投资性房地产》规定房地产开发企业适用什么会计制度，采用成本模式计量的投资性房地产成本，由资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出组成，包括土地开发费、建筑费、安装费用、应当资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，均计入“投资性房地产-在建工程”科目。
根据《财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知》（财会〔2016〕22号），一般纳税人2016年5月1日后取得的不动产按固定资产核算资产或2016年5月1日以后取得的在建房地产项目，仍按现行增值税制度计算进项税额。自取得之日起两年内从销项税额中扣除销项税额的，按取得成本借记“固定资产”、“在建工程”等科目，“应交税费”按当期可抵扣增值税税额扣减。 ——“应交税费（进项税额）”科目，根据以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费-应抵扣进项税额”科目。
根据上述规定，进项税额只有在会计中计入“固定资产”和“在建工程”科目时，才可以分期抵扣。计入“投资性房地产”或“投资性房地产-在建工程”科目的项目，进项税额可一次性抵扣。
例2、2017年1月1日，经董事会批准房地产开发企业适用什么会计制度，A公司购买一栋毛坯房并自行建造并出租。 2月1日，实缴货款1.05亿元，取得增值税专用发票（征收率5%），并通过认证。相关手续已于当天完成，取得所有权。 3月1日委托承包商继续施工，12月31日竣工。建设总成本2.22亿元增值税专用发票（税率11%），并通过认证。
(1) 购买时：
借：投资性房地产-在建工程 10,000
应交税费-应交增值税（进项税额）500
贷款：银行存款10500
（2）工程成本发生时：
借：投资性房地产-在建工程 20,000
应交税费-应交增值税（进项税额）2200
贷款：银行存款等 22,200
(3) 完成后结转：
借：投资房地产 - 成本 30,000
贷款：投资性房地产-在建工程 30,000
自建房产
进项税额可分期抵扣
自建房地产项目竣工后自用的，在施工阶段采用“在建工程”科目核算，竣工后转入“固定资产”科目。
例3、A公司为增值税一般纳税人。 2017年1月开始对一栋旧厂房进行改造，该房产购置时（2016年4月30日前购置）原值2000万元，改造时已计提折旧1000万元。 ，假设没有净残值。厂房装修设计费212万元，取得增值税专用发票，税额12万元，但当月未认证；采购建筑材料468万元，取得增值税专用发票，税额68万元，并当月认证通过；项目建设取得增值税发票总额206万元。当月认证通过，税额6万元。
（一）装修日：
借：在建工程 1,000
累计折旧 1000
贷：固定资产 2000
(2) 装修费用：
借：在建工程 800
应交税费-待核证进项税额 12
应交税费-待抵扣进项税额 29.6（74×40%）
应交税费-应交增值税（进项税额） 44.4（74×60%）
贷款：银行存款等 886
（3）下月设计费认证：
借：应交税费-应交增值税（进项税额） 7.2（12×60%）
应交税费-待抵扣进项税额 4.8（12×40%）
贷：应交税费-待核证进项税额 12
（4）第13个月进项税额何时可以抵扣：
借：应交税费-应交增值税（进项税额） 34.4
贷：应交税费-待抵扣的进项税额 34.4
（五）项目完成情况：
借：固定资产 1800
贷款：在建工程 1,800
