文：任泽平团队
阅读指南
2024 年 7 月 18 日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中，关于房地产的大部分表述都属于“完善社会保障体系”部分，共计七个关键点：
1、租购同步：加快建立租购结合的住房体系，加快构建房地产开发新模式。
2. 保障性住房：增加保障性住房的建设和供应，以满足工薪阶层的刚性住房需求。
3. 支持改善需求：支持城乡居民改善住房的多样化需求。
4. 放宽限购：各城市政府充分赋予对房地产市场进行调控的自主权，允许相关城市根据本市政策取消或减少限购住房政策，取消普通和非普通住宅标准。
5. 构建房地产企业新商业模式：改革房地产开发的融资方式和商品房的预售制度。
6. 房地产税：完善房地产税制度。
7. 人与土地相联：建立城镇新建用地指标配置与常住人口增加的协调机制。
中国的房地产市场还有很大的需求空间，中国不会重蹈日本“失落的三十年”的覆辙，因为中国未来的城市化、提升、城市更新等还有很大的空间，但要尽快推动软着陆，推出新的模式，作为房地产稳定和经济稳定循环之母。
短期内，有三种方法可以挽救房地产：1）成立住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁住房和经济适用房;2）彻底取消限购，回归市场，释放刚性需求和改善需求，一线城市可以从放开郊区和大户入手;3） 降息，包括降低第二套住房贷款的利率，以及通过降低存款准备金率来降低银行负债成本。此外，我们还可以考虑完善对多孩家庭买房的支持政策。
从长远来看，我们将加快构建以“城市群战略、金融稳定、人地联动、房产税与租购同步”为核心的新型地产模式。
如果采取长短期相结合的措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业做出贡献。
目录
1 全体会议关于房地产的七大要点
2 拯救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一支柱，需要稳定产能、经济和就业
2.1 房地产市场中长期仍有很大空间
2.2 房地产是国民经济的第一支柱，稳定的房地产带来稳定的经济和就业
2.3 中国的房地产市场有条件地不重蹈日本“失去的 30 年”的覆辙。
3 三个短期举措可以挽救房地产
身体
1 中共三中全会对房地产有七大要点
2024 年 7 月 18 日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》。本次全体会议关于房地产的声明有以下七个要点，均直接提到了房地产开发的新模式：
1）租买并举：加快建立租购结合的住房体系，加快构建房地产开发新模式。
我国住房租赁市场仍需大力发展，推动住房模式向“租购同步”转变。2016年以来，我国住房制度逐步完善，朝着实现“租房同步”取得了长足的进步。但是，中国的住房租赁市场仍有很大的发展空间。根据启普的数据，中国的租赁住房比例为 21%，低于德国、日本、英国和美国等大多数发达国家的 53%、39%、35% 和 34%。2022 年，中国住房租赁行业的制度化率仅为 5% 左右，远低于发达国家 50%-60% 的平均水平。租购权不同，使得承租人难以享受到优质的城市公共资源。
2） 保障性住房：增加保障性住房的建设和供应，以满足工薪阶层的刚性住房需求。中
共三中全会关于保障性住房的表述，一方面是保障刚需民生，另一方面是“统筹研究消化存量地产，优化增量住房政策措施”的政策延续方向之一。我们之前曾主张成立住房保障银行，以及政府收储住房作为经济适用房（请参阅《关于设立住房银行存取的必要性》）。5.17 央行提议设立 3000 亿元保障性住房再贷款，购置商品房建设保障性住房。政府的收储模式是解决房地产困境的有效途径，而 3000 亿元保障性住房再贷款可能只是一个初步尝试，后续的政策力度需要继续加大。
设立住房保障银行，为房地产企业获得资金，缓解现金流压力，一方面为征地服务，利好地方资金;另一方面，住房建设要防止烂尾建设，改善民生。同时，地方政府将确保住房租赁获得收入，按时向商业银行偿还贷款，同时通过收购存量住房来减少市场供应，达到去库存化的目标，促进行业健康发展，稳定经济。此外，经济适用房的批量收购和中式组屋的建设更是一石多鸟。
3） 支持改善需求：支持城乡居民多元化的改善住房需求。
未来，推动建设老百姓期待的“好房子”，注重住房质量，是市场化供给的关键。2024 年 3 月，全国常委提出“有效拉动潜在需求，增加优质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”。根据我们的估计，需求改善将成为中国住房市场的最大需求支撑（请参阅《中国住房需求估计 2024》）。随着中国迈向高收入经济体的行列，关注生活质量和环境改善的人口比例不断增长。在未来的房地产发展中，要推动老百姓期待的“好房子”建设，无论是超大城市城中村的改造，还是农村房屋质量安全的提升，这不仅仅是民生问题。 也顺应了市场化供给结构调整的趋势。
4）放宽限购政策：各城市政府充分赋予对房地产市场进行调控的自主权，允许相关城市取消或减少限购住房政策，取消普通和非普通住宅标准。
地方政府在市场监管方面享有自主权，预计一线城市放宽限购政策将得到进一步推动。中共三中全会提出，允许有关城市取消或减少限购住房政策，取消普通和非普通住房标准。我们认为，这意味着将鼓励地方政府自上而下地取消和减少现有的限制性政策，地方政府在地方房地产市场政策上将拥有更高的自主权，地方房地产市场政策将更加“针对城市”、灵活和高效。预计 2024 年下半年，核心城市将优化房地产市场调控政策，如进一步取消限购、取消普通和非普通住宅标准。
5）构建房地产企业新商业模式：改革房地产开发的融资方式和商品房的预售制度。
房地产企业的开发融资方式和预售制度是本周期房地产企业现金流紧张的主要原因，改革势在必行。一方面，房企利用债务融资多为“借旧还新”，融资背后是一轮又一轮的偿债高峰;另一方面，预售制度为行业高换手、加杠杆创造了条件，房地产“三高”商业模式的短板在本轮循环中不断暴露出来。我们认为，在预售制度的后续改革中，将加强对预售资金账户的监管，完善预售资金信息披露制度的建设，完善房地产部门与监管银行之间的信息沟通共享机制;在房地产企业开发融资方式改革方面，将房地产融资渠道多元化，深入落实城市房地产融资协调机制建设，推动各方商业银行对“白名单”项目实施信贷审批，持续推进“保房交房”。
6） 房地产税：完善房地产税制度。
房地产税是取代土地财政的大势所趋。目前，土地财政拖累较大，地方财政紧张，因此需要新的税源，如稳步推进房产税试点。我国土地流转收入连续两年出现负增长，土地财政贡献总额持续萎缩。2023年，国有土地使用权出让收入5.8万亿元，同比下降13.3%，较2021年的峰值下降31.8%。不过，当前经济处于触底期，房产尚未走出困境，房产税的征收条件暂时无法满足。在房产数量和价格企稳后，我们可以考虑在未来稳步推进房产税试点，对持有房产和房产租赁的收入征税。
7） 人与土地相连：建立城镇新建用地指标配置和常住人口增加的协调机制。
中共三中全会明确提出，改革以增加常住人口为核心的“人地联动”，优化土地供给。协调机制建立后，预计人口变化地区土地指标的增减将更加灵活，从而为人口增加、经济快速发展的地区提供土地空间保障。之前，我们呼吁人与土地挂钩，建议新增常住人口与土地供给挂钩，跨省耕地占补平衡与城乡土地增减挂钩，严格执行“存货除流周期与土地供给挂钩”原则，优化当前土地供给模式。中共三中全会明确了改革方向，人地联动是未来土地制度改革的必由之路。
2 拯救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一支柱，稳定的房地产导致稳定的经济和稳定的就业
2.1 房地产市场中长期仍有很大空间
连续六年，我们在《中国住房存量报告》系列中对研究进行跟踪，发现考虑到城市化进程、改善需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求将下降，但中长期仍有很大的发展空间。
对于中国未来的住房需求，一些市场观点悲观，认为未来中国住房需求将继续下降至低位，引发市场担忧。但根据我们的估计，从 2024 年到 2030 年，中国的住房总需求约为 65 亿平方米，年均新增住房需求约为每年 9.3 亿平方米，不会急剧下降到低水平。
我们预计，到 2024 年，中国每年的城镇新房需求约为 9.4 亿平方米，其中包括 3.4 亿平方米的刚性需求、3.6 亿平方米的改造需求和 2.4 亿平方米的更新需求，预计到 2030 年，中国的住房需求将缓慢下降到 9.1 亿平方米， 其中 2.5 亿平方米为刚性需求，3.7 亿平方米为改良需求，更新需求 2.9 亿平方米。从结构性角度来看，2024 年至 2030 年，刚性需求、改善需求、更新需求将分别占 29.0%、41.1% 和 29.8%，改善需求已成为中国住房市场最大的需求支撑。
2.2 房地产是国民经济的第一支柱，稳定的房地产带来稳定的经济和就业
2023年以来，中国经济面临多重因素交织带来的下行压力，其中内部因素主要与房地产有关。自 2023 年第一季度以来，经济在冲动反弹后，长期呈现温和复苏、触底回升的态势。从物价和就业指标来看，当前经济增长率低于潜在增长率。房地产稳定导致经济稳定。房地产作为第一支柱产业，与50多个上下游产业挂钩，房地产投资的下降影响了居民和企业部门的资产负债表修复，以及“信心”问题。
从房地产行业的 GDP 增加值来看，一般来说，占经济总量超过 5% 的行业可以成为经济的支柱产业。2023 年，由于房地产行业下行周期和房地产市场供需关系发生重大变化，房地产行业占 GDP 的比重降至 5.9%，但仍与 2014 年的水平相同。
从房地产开发投资来看，2000年至2023年房地产经济学(第2版)，房地产开发投资将从4902亿元增长至11万亿元，年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资在固定资产投资中的比重从14.9%提高到22.0%，这意味着每年全国固定资产投资资金的五分之一以上投资于房地产行业。
从上下游产业来看，房地产带动着数十条上下游产业链的产值。通过投资和消费，房地产不仅直接带动建材、家具、住房相关批发等制造业，还显著带动金融、商业服务等第三产业。根据国家统计局最新的 2020 年投入产出表，我们估计广义上的房地产行业将全面带动上下游产业链 GDP 10.0 万亿元房地产经济学(第2版)，直接带动上下游产业链 GDP 2.4 万亿元。从行业看，货币金融、零售、轧钢、石膏水泥等广泛房地产业带动的国内生产总值增加值排名第一，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元和2820亿元。
从解决就业问题的角度来看，历史上中国房地产业的快速发展为社会提供了大量的就业机会。尽管近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人员数量却逆势增长，预计到 2023 年，中国房地产从业人员将达到 1300 万人，是 2004 年的三倍。从 2004 年到 2018 年，中国房地产行业的从业人员从 396 万增加到 1264 万，预计到 2023 年，中国房地产从业人员将达到 1300 万。
2.3 中国的房地产市场有条件地不重蹈日本“失去的 30 年”的覆辙。
中国的城市化率是 66.2%，在需求改善的情况下，还有很大的提升空间，只要措施得当，中国就不会重蹈日本资产负债表衰退的三十年覆辙。根据联合国人口司的数据，在 1990 年日本经济危机开始时，日本的城市化率高达 77%，到 2023 年，中国的城市化率将达到 66.2%。回顾日本应对危机的经验，90 年代日本房地产泡沫破灭后，日本政府的监管态度不够坚决和强硬，采取了牙膏式的宽松政策，未能有效阻止资产价格、银行信贷和价格水平的螺旋式下跌，最终产生了慢性通货紧缩。然而，面对 2008 年的危机，美国果断采取措施并实施了大规模量化宽松，以防止危机蔓延，经济迅速复苏。目前，稳住楼市、降息、放宽限购为宜，房行应齐心协力，彻底扭转预期，提振信心。由此可见，挤压牙膏政策放松的效果是短期的脉搏，真正有效的政策放松应该一气呵成。
3 三个短期举措可以挽救房地产
我们之前曾提出，有三种措施可以挽救目前的房地产：1）成立房屋银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁住房和经济适用房;2） 完全取消购买限制;3） 降低利率和税收，包括第二套住房贷款的利率，并通过降低存款准备金率来降低银行负债成本。此外，我们还可以考虑完善对多孩家庭买房的支持政策。房地产是第一支柱产业，房地产稳定，经济就会稳定，就业就会稳定，金融就会稳定。
1） 成立房屋银行进行收存
可以考虑设立住房银行，以收购开发商的土地和商业住房库存，用于租赁住房和经济适用房。地方政府从商业银行获得资金后，将支付给房企，以缓解房企的资金压力。房企的现金流状况有所改善，一方面用于收购土地，有利于当地财政;另一方面，将收购的商品房和土地存量用于租赁住房和保障性住房，这将有助于改善民生，实现租购并举的新模式。
这
再借款资金的成本仍需降低，资金总量需要继续增加，以促进政府收存政策的实施。5月17日，央行计划设立3000亿元保障性住房再贷款，迈出了关键而正确的一步，是解决房地产困境的有效途径。首先，央行保障性住房再贷款年利率为 1.75%，预计银行对国有企业贷款的利率至少在 3% 左右，远高于 2024 年 4 月中国 100 个城市住宅租金收益率的 2.2%。即使假设购储价格为市场价格的 20%，国有企业的租售比约为 2.2%/0.8=2.75%，仍然无法覆盖资金成本;二是要增加收储政策生效所需的资金总额，两年内可能需要2万亿左右才能完成我国住房保障体系的建立。
2） 一线城市已全面解除限购
从国际经验来看，典型海外国家核心城市的房地产市场早已向国内和全球买家开放，没有购买或销售限制，遵循市场化原则，通过价格和税收调整，而不是人为的行政手段。人口和产业不断向都市圈和城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市的房地产市场不仅限于购买，符合人口流入都市群的趋势，有利于促进人才流动，增强城市竞争力。地面“人地联动”相结合，可以缓解一二线房价高、三四线库存高的历史问题。
与海外相比，北京核心区等中国一线城市的购房政策明显更加严格。目前，北京单身人士名下无房子的，限购1套;北京籍已婚家庭结婚，每个家庭（夫妻及未成年子女）限购2套;非北京家庭需要连续五年缴纳个人所得税/社保，在北京没有房子的只能购买一套。此外，2024 年 4 月 3 日之后，上述家庭和个人可以在五环外额外购买房屋。（详见《一线城市应该放宽限购令》）》）
一线城市可以从远郊开始放宽购限购，并确保“高端有市场，低端有保障”，核心城区可以先开放大户型，只需要小户型谨慎释放即可。今年1月，广州正式取消了120平方米以上房屋限购，从根本上向全国购房者开放了豪宅市场。目前楼市表现疲弱，房地产行业已由「抗过热」转向「抗过冷」，因此无需担心取消限购导致市场过热，是放宽限购的好机会;从中长期来看，市场企稳后，可以考虑通过“人地联动”实现房地产供需平衡，各地土地财政的“旱涝不均”可以通过财政转移支付进行调整。
3） 降低存量住房贷款利率
要继续降低存量住房贷款利率，包括第二套存量住房贷款利率，并配合降低相关税费，降低购房成本，减轻居民负担。随着 5.17 新房地产政策的实施，许多城市取消了抵押贷款利率下限，抵押贷款利率进入了“3 时代”。根据北科研究院的数据，2024 年 5 月，100 个城市的首房贷款平均利率为 3.45%，较 4 月下调 12 个基点;第二轮主流抵押贷款的平均利率为 3.90%，比 4 月份下降 26 个基点。但是，部分存量住房贷款的利率仍保持在 4% 左右，新增贷款与存贷的息差扩大，这实际上增加了居民贷款的压力，贷款的提前还款增加了。还是要推动降低存量住房贷款利率的，之前第一套下调了，社会反响很好，第二套也应该下调，就是好治理。为了缓解银行净息差的压力，它们可以合作下调存款准备金率 （RRR） 并继续降低存款利率。
4） 二孩、三孩家庭的住房支援
考虑改进政策，支持多子女家庭购房，例如发放住房补贴，降低多子女家庭的抵押贷款利率。三孩政策放开以来，各地积极完善生育配套服务，在生育育儿补贴、个人所得税减免、住房优先保障等方面降低了生育和育儿教育成本，但支持有待完善，执行有待完善。自 2023 年下半年以来，地方政府发放相关生育育儿补贴的频率有所下降，部分补贴政策的执行有待完善，主要是由于地方政府缺乏财力和动力。从长远来看，多孩政策带来的新增人口，将直接增加对房屋、汽车等产品和服务的需求，并将给家庭带来抚养孩子的负担。给予有孩子的家庭优惠购房政策，降低养育孩子的直接成本，有助于在短期内扩大内需，稳定增长和就业，从长远来看有助于提高生育水平，改善人力资本，增强经济和社会活力。
从长远来看，以“城市群战略、金融稳定、人地联动、房产税、租购同步”为核心，加快构建新的地产模式。
如果采取长短期相结合的措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业做出贡献。
添加助手以接收独家研究报告
