“距北京路步行街200米，一手公寓，现已交付，28500元/㎡起……”近日，有中介贴出广州市越秀区文德路东方文德广场公寓的销售信息在社交平台上，称““2”开头的单价可以买一套50年产权的一手公寓，这样的好事真的有可能吗？新快报记者走访现场发现，东方文德广场所谓的“一手公寓”，实际上是由写字楼改建，重新包装后以“公寓”的形式推销。 值得注意的是广州市越秀区二手房价，目前在售的16、17层楼盘不少已完成司法拍卖。今年年中的过程中，他们实际上是二手销售，产权从原来的50年缩水到30年左右。
▲有中介声称东方文德广场是“产权50年的一手公寓”，但实际上是产权仅剩30年的二手房再开发。
中介的宣传与实际情况不符。它实际上是一栋“转让”的办公楼。
东方文德广场已竣工已久。近日，在社交媒体上，御丰房产、德诚兴房产等多家中介表示，该项目有39㎡至146㎡的一手公寓产品在售。 “北京路的产权公寓可以租到100元/㎡左右，如果给孩子买，以后收租金，就有额外的保障。”热衷于买房的梁阿姨告诉新快报记者，目前她已经购买了5套公寓。不再限购，但公寓产品转售难度加大，哪怕孩子‘败家’……”梁阿姨还向记者展示了一段她最喜欢的公寓的介绍视频。
然而新快报记者走访现场发现，现实与梁阿姨想象的相差甚远。东方文德广场租售中心目前暂无销售人员驻守。记者以购房者的名义联系相关工作人员，参观了16至17层目前在售的单位。我看到很多单位还在装修中。该工作人员坦言：“这批房屋原本是写字楼，经过重新划分，改造成公寓，可以居住，也可以工作，每个空间都会有自己的卫生间。”至于这些房子是否是一手货，该工作人员直言：“16至17层都是抵押物，目前不属于开发商持有，只是代开发商出售。”广州市住建局官网查询发现，东方文德广场A栋16至17层除1614、1619单元外，该单元为“已确认”且非出售”，而其他单位已转让，并非如中介所说的一手物业。
▶东方文德广场公寓内部。
不仅如此，16至17层的许多单位实际上在今年年中被取消赎回权。阿里巴巴资产司法平台信息显示，今年6月，广州富春东方房地产投资有限公司持有的越秀区文明路71号16、17层18处房产被拍卖。投标人名叫陈。本次竞标成功，底价约2317万元。业内人士告诉新快报记者，此类止赎通常是由于开发商无力处理债务、用房产偿还债务。 “不过，这些资产包一般都会进行多次转售，购房者要注意房产是否被再次抵押，交易过程中还要进行第三方资金监管。”
房价真的便宜吗？物业费12元/㎡，税费也较高。
新快报记者了解到，目前部分购房者热衷于购买公寓产品。除了无限购外，重要原因之一是投资门槛低，自住或出租、收租成本低廉。但对于用地归类为“办公”的物业，除了水电费为商业水电标准外，物业费成本也较高。在社交媒体上，潜在购房者对东方博纳旺蒂尔广场公寓的分层费用提出了疑问。御丰地产的经纪人在视频中表示，物业费为6元/㎡。但很快就有网友指出，实际物业费为20元/㎡。对此，开发商工作人员解释，办公楼层的物业费确实为20元/㎡，而由于16、17层已改造成小户型出售，所以物业费定为12元/㎡。该工作人员进一步透露：“中介所说的6元/㎡，实际上是指中介通过提高房价来补贴物业公司的差价。”以39平米公寓为例，按照12元/平方米的标准计算，每月物业费为468元，远高于普通公寓的物业费，约为6元/平方米。平方米。
另外，由于16楼和17楼的房源显示“已转让”，因此重新交易被视为二手房出售。这意味着购房者在购买房屋时将需要缴纳额外的税款。新快报记者查询发现，东方文德广场A座土地性质为办公用地，土地用途为商业用地。根据相关规定，购买者购买非住宅用途的办公产品需缴纳3%的契税和0.05%的印花税。以总价100万元的公寓为例，购房者需额外缴纳3.05万元税费。
真的有“50年产权”吗？该土地实际于2004年取得，产权减少20年。
新快报记者还发现，不少中介在社交媒体上将东方文德广场的写字楼产品宣传为“市中心50年产权公寓”。不过，记者走访时，项目工作人员坦言，“该项目是2004年收购的”。 ，这意味着“50年产权”只剩下30年了。北京金六律师事务所主任王玉辰告诉记者，随着产权收缩，房产的市场价值会下降，未来出售时也会受到影响。 “也会直接影响贷款金额和期限。期限较短的房产，贷款金额和期限也会相应减少。”
“现在，不少开发商或中介机构以‘公寓’的名义出售写字楼，其中不少涉及非法宣传。”王雨辰进一步指出，“住宅和商业办公用途是两种完全不同的规划用途广州市越秀区二手房价，有明确的法律规定。如果不按相关程序进行装修，可能会涉及违法装修、违法建设。如果购房者购买房子，如果有关部门调查，可能会要求房子恢复原状，这会影响房子的价值。”
近年来，市场对写字楼的需求有所减少。一些企业将一些办公类产品重新命名，重新调整内部划分，以“公寓”的名义进行销售。新快报记者了解到，这种“商改住宅”的做法正在政策层面受到严格管控。今年4月，广州市规划和自然资源局下发《广州市规划和自然资源局关于停止审批商品房等住宅项目的通知》，规定新建公寓等住宅项目规划审批全市范围内停止。制定土地出让计划时，不得出现有关公寓和其他类型住宅的说明。然而，目前市场上的办公用品存量仍徘徊在“待监管”区域的边缘。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，商品公寓等住宅项目的土地用途属于商业性，规划批复为商业项目，但实际用途是违反土地用途管制和项目审批规划的住宅。于是，原本用于实体产业、招商引资的空间被开发为房地产，出现了脱离现实、走向虚拟的趋势。 “非住宅项目的消防安全标准与住宅项目不同，住宅项目没有生活设施。未来，不会再有跨越住宅和非住宅项目的商业和办公项目未来住宅项目将在70年产权的土地上进行，城市建设必须根据日常需要提供公共设施。”
■新快报记者 何鲁石
