何思进/文 谈起韩国的社会问题，很多人首先想到的就是低结婚率、低生育率。事实上，韩国的房地产问题与婚育问题交织在一起：出生率低会导致房地产需求减少，开发建设项目不景气，从而影响当地经济；住房压力落在特定人群身上，结婚与否成为他们的选择。生育的原因之一。
社会学专业作家赵南珠长期关注韩国现代城市问题。她长期致力于呈现都市女性的家庭困境。近年来，她还将写作重点转向韩国的住房和房地产问题。
买还是租？
2019年，赵南柱凭借小说《1982年出生的金智英》被中国读者熟知。小说中的金继英是一个原本在一家小型公关机构工作的“好女孩”。她31岁结婚，33岁生下女儿，离开职场抚养孩子。她的丈夫在首尔一家中型IT（信息技术）公司工作，每周休息一天。金智英的故事引起了读者的共鸣，因为她在经历产后抑郁症后出现了精神分裂症的症状。有时，金智英会用她大学朋友的语气说话。她的“最好的朋友”和她自己的两种性格之间的斗争帮助金智英讲述了她作为一个女孩必须做出的妥协以及妥协背后的不公平待遇的故事。
上一代金智英从一无所有到中产阶级。她的父亲是一名公务员，母亲是一名家庭主妇。她有一个比她大两岁的姐姐，还有一个比她小五岁的弟弟。金智英一家原本住在一栋33平方米的平房里。仅有的两个房间是厨房和没有门的浴室。当她读小学五年级时，一家人搬进了一栋新建的临街独栋小楼，面积是原来的两倍。她的新家位于三楼，有三间卧室、一间客厅和餐厅、一间浴室。乔迁新居的财富来源主要来自两个方面。一是父亲的累计工资，二是母亲的银行储蓄收入。
当时金智英一家的住房情况大致如何？韩国过去几十年的住房状况与中国类似，房价随着经济发展而上涨。 1978年，由于高通货膨胀，以及土地价格、劳动力价格、建筑材料价格的上涨，首尔的房价迅速上涨。汝矣岛地区的公寓价格创下了110万韩元的历史新高，几乎是1977年每坪60万韩元（1坪=3.30378平方米）价格的两倍。
首尔的房价整体上涨，但不同地区的涨幅不同。以被认为是韩国最昂贵的公寓的狎鸥亭现代公寓为例。它的价格是首尔其他地方的两倍多。 2024年4月数据显示，在首尔房价持续波动、增速低迷的情况下，以狎鸥亭现代公寓为代表的高端公寓依然供不应求，房价仍在稳步上涨。事实上，该地区房地产业的发展与江南区的诞生和崛起密不可分。 1975年，首尔市重新组织了城市规划。当时，瑞草区除方背洞地区外，均划归新设立的江南区管理，江南区由此诞生。 1976年，盘浦洞、狎鸥亭洞、清潭洞、道谷洞被指定为“公寓区”。这些地区如今以富裕地区而闻名。正是在这一年，现代建设株式会社开发并建造了狎鸥亭现代公寓。这座源自韩国房地产繁荣时期的建筑至今仍是顶级公寓的代表。
对于房地产行业的发展，韩国政府的态度是支持和引导，在上升趋势过快时会出台政策，从行政方面防止住房差距过大。 1981年，韩国政府修改了《住宅用地开发促进法》，允许政府征用大量住房建设所需的宅基地，用于开发供应住宅用地。这次修订规划的目的是解决城镇住房紧迫问题，防止房价过快上涨。韩国的普通居民渴望拥有自己的房屋并转向更现代的生活方式。现阶段，他们大多顺应时代潮流，搬进新公寓。小说中的金智英一家正是如此。他们从平房搬到街边的独栋楼，过着住房层面的中产生活。
金智英的家人很幸运。由于政府对房价的调控并不总是有效，缺乏足够资金购买房产的居民只能依靠租房生存。租房在韩国非常普遍。
赵南柱在报告文学集《她的名字是》中的另一篇短篇小说中讲述了租房妇女的故事。她写了一位女士的故事，她结婚五年后，由于保证金不断增加，她买房的银行存折里的钱已经用光了。夫妻俩只能续签目前公寓的租约，放弃了蓄谋已久的买房计划。还有一对夫妇刚买房一年，每月需要偿还200万韩元的贷款。当时，两人都失业了，正在考虑卖掉房子，在附近租房子。但由于房地产行业整体疲软，房产机构无房可售，全出租住房进入紧缺状态。他们感到困惑和沮丧。信用贷款、保单贷款、负债账户的种类和金额越来越多。
韩国租房主要分为月租（月租）和全租（川西）两种方式。月租者需缴纳一定数额的押金，并向房主支付月租。押金通常是10个月的房租。合同期满后，如房主提供的家电没有损坏，押金将全额退还。
有相当多的房主拥有多处房产。他们通常在买房时申请贷款，每月收取的租金用来偿还利息。为什么他们在经济压力如此大的情况下仍选择贷款买房呢？最关键的原因是，他们认为房价一定会上涨，所以越早贷款，承担的利息就越少；进一步的原因是，他们认为通货膨胀等各种原因可能会导致租金上涨，而贷款和利息的价值相对稳定。对于早期借款人来说，这意味着还款额较低。
第二种租赁方式是韩国特有的，称为全额租赁。在这种情况下，租户向房东存入房产实际价值约30%至90%的押金，不再支付月租。租约到期后，房东会将押金全额返还给租户。在合同期内，业主可以将存款用于经营、投资，或存入银行赚取利息。由于通货膨胀、股价不稳定等金融风险，全租的效益近年来有所下降，甚至出现租客在合同到期后无法收回押金的情况。这种情况导致很多人因租房而深陷债务。
因此，就个人生活而言，2011年，韩国网络俚语中出现了“三弃一代”一词，指的是放弃爱情、婚姻、生育的一代年轻人。由这个词衍生出来的“五扔一代”和“七扔一代”分别扔掉了人际关系和购房、梦想和希望。
对于年轻人来说，拥有自己的房子似乎是一个遥远的幻想。房价涨跌、买卖已经不再是年轻人关心的问题。宏观层面，政府如何应对年轻人的住房困境？房价调控与旧城改造、新城改造密切相关。赵南柱的《西英洞的故事》讲述了各阶层人士面对房价分头打拼的故事。
徐英东：房地产的预言与寓言
西营洞是一个虚构的地名，位于首尔一个不太受欢迎的住宅区。按照小说中的描述，“距离地铁站、江南、钟路、麻浦、金浦机场、仁川机场都很近，去哪里都很方便。” “西英洞的学区并不比江南差。”登浦区辖区。虽然首尔大部分地区的房价持续上涨，但九老区和永登浦区的房价却滞后。居住在这里的人们，无论是房主还是租房者，每天都会担心自己的住处。可以说，《徐营东的故事》的核心是人与房地产的关系。
小说的大部分章节是在2020-2021年间写的，当时韩国房地产正在快速增长。 2020年，韩国房屋交易价格上涨8.3%，2021年上涨15%。为了拥有一套属于自己的房子，韩国人拼命存钱，但最终因为房价上涨远远超出了他们的工资承受能力而不得不放弃买房。即便退而求其次，全租房的价格也随着房价的上涨而水涨船高，有的人甚至连全租的保证金都付不起。相反，经济富裕的韩国人将购买房屋视为一种投资方式，以保值和增值财产。
然而在2023年，这一类人也损失惨重。今年，韩国房地产陷入低迷，银行贷款利率居高不下。随着房价下跌，房地产并不是因为供应量增加而变得更受欢迎，而是因为人们失去了投资信心而跌至冰点。持有房产的人没有办法卖掉房子还贷款，只能眼睁睁地看着房价下跌而束手无策。
为了恢复房地产行业秩序，政府利用行政手段维持房价稳定。 2016年，韩国政府制定了《不动产交易申报书》相关法律。外国人，包括外籍人士，在购买、租房时需要向政府申报。若未按照规定申报，可能会面临罚款、没收财产等风险。政府此举是为了控制房地产垄断，惩罚买卖房屋的虚假信息，保护交易者的利益。
此类政策实际效果甚微。路有多好，魔就有多强，房地产销售的营销方式也层出不穷。最常见的方法是舆论操纵。房地产团队利用老百姓的投机心理，夸大或编造实际政策中涉及的“新城规划”、“道路扩建”，让人们相信购买房产未来肯定会增值。反过来，居民也希望房价上涨，以增强对房产所属社区的归属感和优越感。
小说集《徐营东发生的故事》第一个故事《春爸爸（新成员）》，表达了人们“房价上涨不高兴，房价下跌也不高兴”的矛盾心理。翻到小说第一页，一张论坛的截图出现在读者面前。一位名叫“春爸爸（新会员）”的用户在社区论坛上上传了一篇帖子，标题是“西营洞的居民真淳朴”。这篇文章的目的有两个。一方面，我表达了我的不满。我努力工作、攒钱、攒钱买公寓，但房地产却没有出现任何增长。看来我的身价越来越低了。另一方面，他也对居民提出质疑，认为居住在西营洞的人们受到了房产中介和低价房屋卖家的欺骗。言外之意是，居民应该团结起来，集体表达对房价波动和下跌的抗议。
小说的核心冲突是房价，但写法却像悬疑小说。给出了三个可能的账户运营者候选人，供读者判断谁躲在互联网后面挑战房地产中介和当地社区。
第一个嫌疑人是永根，他代表的是自食其力却收效甚微的普通工薪阶层。前年他搬到了西营洞东亚一期公寓。他有一个1岁的女儿，名叫“春儿”。龙根和妻子存了1亿韩元作为房子的首付。他们的父母各出1亿韩元，其余的房款来自银行贷款。今年年初，他决定搬家，但由于徐营东房价太低，卖房过程并不顺利。龙根就像一个单独的房地产投机者，在门户网站上出售房屋，每周稳定地增加5000万韩元的收入。夏季市场行情好的时候，每天早上、中午、晚上都有人来看房。一度到了签约阶段，但永根期望以更高的价格出售房产，最终没有确认签约。到了秋天，房地产市场又安静了，永根因为失去了看似得到的钱而寝食难安。
第二名嫌疑人是小灿的母亲，她代表着回乡的高学历人士。高中时她就读的是外国语高中，她的大学是SKY（首尔大学、高丽大学、延世大学的缩写）顶尖学府之一的延世大学。这样优秀的妈妈，不送小灿去补习班房地产经济学(第2版)，而是亲自教导小灿，把小灿培养成一个综合素质极其优秀的孩子。她在孩子小灿四年级时创办了辅导班，并于次年扩展为英语和数学辅导班，致力于徐营东地区的辅导教育。人们怀疑小灿的妈妈之所以希望房价上涨，是因为她的哥哥是一名房地产经纪人。房地产价值的升值意味着她的辅导生意和她哥哥的房地产销售工作将不断扩大和扩大。事实上，小灿妈妈的辅导班也面临着很多困难。辅导班扩大后，场地租金也上涨了不少。她不得不用自己的房子作为抵押，向银行贷款来资助她的补习班。为了扩大收入，她只能大幅增加学生数量，但她已经觉得自己做不到了。
第三名犯罪嫌疑人名叫安成富。他是上一代享受过时代红利的人，他的身份是徐营东的驻地代表。安成福努力推动政府在自己居住的社区附近修建地铁入口，在现有物流仓库所在的徐营东修建公共图书馆，在拆迁区修建公园。在管理者眼中，安成福是一根难以用金钱收买的“刺”。他恳切要求更换房地产开发公司、整合保安岗亭，整天奔波于区、市政府。然而，事情却出乎意料。地铁入口规划暂无后续信息。物流仓库选址决定建设廉租住房。安成福向政府提出的建议并没有奏效。他也失去了居民心中的信任。安成福之所以受到质疑，是因为他为即将结婚的女儿在徐营东买了一套新房，而女儿的婚姻实力与房产的实力有着高度的联系。
每一个期待房价上涨的居民都有自己的算盘，但他们的努力都是徒劳的。现实中，韩国炒房者因房价波动而损失个人财产的案例不胜枚举。即使他们通过炒房获得短期利润，这种追逐房价上涨的行为可能仍然存在隐藏的风险。过度投机进一步加剧了房地产市场的不稳定，给经济环境带来不确定性。
困境：房地产复兴的困境
问题是，过去几十年来，韩国政府在首尔房地产调控宏观问题上的思路发生了怎样的变化？现任首尔市长吴世勋一直致力于的首尔开发是政府主导的房地产振兴的典型案例。
吴世勋是第33、34、38、39任首尔市长。 2006年以来，他主持了许多土木工程的建设，建造了许多地标性建筑，包括东大门设计广场（DDP）、汉江公园等。这些举措无疑增加了首尔作为国际城市的吸引力，提高了首尔的幸福指数。居民。在吴世勋的政策支持下，汉江公园的建设以江南、江北、本岛为中心，甚至延伸至京畿道地区。每年春天，汝矣岛汉江公园都是赏樱的热门地点。其他汉江公园也承担着城市的文化休闲娱乐功能。
在房地产方面，吴世勋的目标是放松政府对房屋销售的管制房地产经济学(第2版)，通过建房扩大供应，努力稳定房价。在他看来，更决定性推动房价上涨的是消费者心理，而不是通胀率、成本价等其他因素。因此，政府应该利用和引导人们的消费心理。消费心理不仅受房地产供应量的影响，更重要的决定因素是重点地区的房价。在吴世勋看来，江南地区是首尔房价的关键。这里是首尔投资风险最小的地区，因为即使其他地方房价下跌，江南房价仍然可以上涨。由于购房者对江南地区的房产最有信心，因此他们的需求也集中在这里。如果政府只全线控制房地产销售，不提高江南地区的容积率，就无法真正挖掘消费者的需求，政策只能治标不治本。换句话说，政策不应该严格控制买卖，让消费者排队买房，而应该建设项目，让消费者真正有购房预期。
因此，吴世勋提出了取消汉江沿岸35层建筑限制，允许建筑升至50层的口号。这将允许在关键地区提供更多住房。随着容积率的提高，房地产的供给将更接近实际需求，销售价格的波动将自动回归正常的市场规律。
取消汉江沿岸公寓35层的高度限制是吴世勋“汉江文艺复兴”蓝图的一部分。 2022年3月发布的《2040年首尔城市基本计划》规划了首尔未来的发展方向。除了取消高度限制外，规划还谈到了“日常步行圈”的日常生活空间改造、“以滨水区为中心”的空间结构改造、“三化”的重新完善。首尔市中心、汝矣岛和江南的城市区域”。活力，“将地上铁路转为地下”，规划建设枢纽，推动自动驾驶等未来交通方式。
根据吴世勋的首尔城市规划，南北四轴和东西一轴是首尔未来发展的趋势和重点。光化门至市政府是“国家轴线”，主要行政单位集中于此；仁寺洞至明洞是“历史文化旅游轴”，集中了传统建筑，是韩国文化变迁的缩影；以老街和清溪川为中心，是“南北绿化轴线”，是市民休闲生活的好去处；以东大门设计广场为核心的南北街区成为“复合文化轴”，成为新兴设计产业和文化交流的场所。东西走向的“全球产业轴”西起光化门，东至东大门设计广场，将南北四轴串联起来。未来，首尔不仅要抓住传统房地产强势的江南地区，还要探索新的规划方式，探索新的振兴重点。
总体而言，吴世勋的城市规划策略与他的房地产开发思路一脉相承。城市规划不仅要考虑造福于民的项目，还要为未来的需求提供经济可能性。可以想象，《方案》发布时，房地产投资者和投机者将所涉及的轴线区域视为重点关注区域。当房地产投机领域出现时，政府对其他领域的监管力度可以相对减轻。乐观地形容，吴世勋此举是以疏通代堵塞，引导房地产市场发展方向；用悲观的方式描述，吴世勋通过制造新的矛盾来分散人们对旧矛盾的注意力。
事实上，赵南珠的《徐营洞的故事》准确地描绘了人们对政策的预期以及由此产生的房地产投资目标。小说中，被认为暗中煽动房价的居民代表安成福，是乘坐时代电梯、钻房地产销售法律漏洞致富的典型案例。
安承福于1979年开始在西营洞附近的一家煤厂工作。由于当时购买、转让和持有不动产不需要纳税，安成福继续在西营洞附近买卖不动产。方式类似于猜测。他买下房子后，通过不断的跑动和游说，再加上韩国高速发展时期的一些运气，他能够在社区附近建地铁站、百货商店、地下通道，甚至在某房产附近建起一栋楼。 。大型数字城市。安宝梅小时候经常搬家，因为父亲通过按市场差价买卖房屋不断增加她的资产价值。表面上他看上去是个诚实勤奋的老工人，但实际上他对房产和税收极其敏感。安成福以自己的名义购买了一套公寓，送给女儿安宝美居住。这并不是对女儿不利，而是因为据他所知，国税局对资金来源的要求非常严格。资金。如果以20岁出头、收入不高的安宝妹的名义购买房产，可能会招致不受欢迎。必要的麻烦。他还建议安保美研究一下认购政策，尽量申请首套房或者新婚夫妇专用房。赵南柱在谈到安成福的致富经历时，非常直白地谴责了他的自私行为和巧用各种手段抬高当地房价的行为。
安成福的房地产投资策略是亲自利用法律漏洞和政策预期来获取利润。然而，与背后政府主导的城市建设项目相比，这种行为只是大政策下的一粒尘埃。事实上，吴世勋早在2006年就开始在首尔进行房地产开发和城市建设行动。2009年，光化门空间改造作为市中心重建项目的一部分实施，耗资约500亿韩元。东大门设计广场的设计和建设耗资约4200亿韩元。汉江公园的建设耗资约4000亿韩元。
为了支持庞大的城市建设项目，吴世勋时期首尔财政长期处于赤字状态。反对他当选首尔市长的人士表示，吴世勋宁愿花巨资进行建设项目，也不愿为学生提供免费午餐。他的竞争对手、2011年至2020年任职的首尔市长朴元淳上任后签署了一项为小学生提供免费校餐的预算计划。
在预算使用方面，吴世勋似乎是一位偏爱精英主义而非关心民众的首尔市长。他面临的困境是左派和右派互相争斗。除了民众为自身利益而奋斗之外，还有平均主义的民粹主义思潮。类似的困境似乎继续困扰着吴世勋。城市发展能否提供持续的经济刺激？地价、房价上涨带来的市场利润如何通过金融、税收最终回归百姓生活？最后，回到土地与居民的关系，韩国如何通过良性的房地产政策缓解人口矛盾？
韩国政府将从2024年开始向有新生儿的家庭提供购房和租赁贷款。房地产政策和人口政策似乎成为韩国政府改善社会问题的两大杠杆。不过，这些政策是否被接受以及效果如何，还需要时间来检验。吴世勋面临的挑战不仅包括城市发展的经济效益，也包括社会公平和民生福祉的担忧。城市发展带来的地价、房价的上涨，必须通过有效的财税政策反馈给老百姓，实现社会公平稳定。
