编者按：2022年必将成为房地产行业发展的关键转折点。尽管过去一年，受疫情、宏观经济、政策调控等多重因素影响，房地产行业年中出现下行负增长，但在“稳中求进”的2022年，房地产业在国民经济中仍然需要发挥作用。重要作用。为此，中央经济工作会议对房地产业提出了新要求、新思路。其中，“探索新的发展模式”为房地产发展指明了新方向。与此同时，高层管理人员对房地产持积极态度。这一系列动作增加了业界对2022年行业发展的期待。为了真实呈现2022年行业发展前景，财经地产频道特别策划了《续约！2022》，邀请房地产行业专家学者、房地产管理公司高管、房地产资产投资者等分享2022年行业前景。
专家简介：严跃进，易居研究院智库中心研究主任。拥有10年房地产行业研究经验，专注于中国房地产市场及政策。多次受邀为中央和地方政府住房、土地、金融、统计等部门分析市场和政策，并将相关建议写入各类规范性文件。同时受邀为各大地产公司、基金公司及相关行业讲解投资策略及风险防范，重点关注房地产投资、土地投资、金融投资等领域。
2022年政策激活新年二套房、三童房或享受政策支持。
财经：从房地产行业的政策角度来看，您对2022年有何预期？
严跃进：2022年将是房地产业实施良性循环发展的重要一年。如何调动房地产各类资源要素，促进房地产良性循环发展，成为各地需要积极思考的问题。
房地产政策方面，预计两会前后，各类激活合理住房消费的政策将会增多。这是毫无疑问的。 2022年肯定是激活或刺激房地产的政策年。而且，对于改善的购房需求，两三个孩子的家庭将面临一些更优惠的政策。
从行业希望的角度来说，大家肯定都希望房地产发展能够更加稳定。但现在要防止房地产出现“一压就死、一松就炒”的混乱局面；同时，政策要引导购房者理性预期房地产市场。
五合一理解“探索新模式”
财经：您认为探索房地产行业新模式应该如何做？
严跃进：中央经济工作会议提出的新发展模式确实引起了大家的关注。可以从“五合一”的角度来理解。
一是政策新发展模式。在政策层面，既要强调连续性和稳定性，又要增强政策的前瞻性能力，防止政策受到市场短期波动的影响。换句话说，短期市场状况不应该被过于严厉的政策打压。仍需采取更有效的措施，否则很容易出现“矫枉过正”的负面问题。
二是市场发展新模式。房地产市场已从注重增量转向增量与存量并重。这个时候，我们需要重新看到房地产发展的新机遇和市场，包括城市更新、老旧社区、物业管理、租赁市场，都会得到更好的发展。
三是企业发展新模式。企业必须逐步从重资产的发展模式向轻资产的运营模式转变，特别是在建筑代理业务和金融化方面。这也是摆脱传统征地模式、开辟新赛道的重要渠道。
四是政府新发展模式。依靠传统房价上涨的趋势确实需要改变，包括依靠地价上涨来开发房地产的模式。各地房地产经济发展定位有待更加明确。房地产税改革仍需推进，土地财政模式也需相应调整。
五是新发展模式的需求。住房消费观念确实需要转变，要更好落实租赁消费需求引导，真正拉动此类消费需求，真正开辟新的消费前景。
房地产监测预警机制亟待纠正
金融板块：2019年以来，多家知名房地产上市公司出现债务危机，尤其是去年下半年之后。事实上，监管机构对于房地产行业一直都有市场风险监测和预警防范机制。这是否意味着当前行业需要更严格的行业监测和预警机制？您认为这方面还有哪些空间？
严跃进：确实，从房地产新模式来看，房地产健康稳定发展需要加强监测预警机制。我们应该对市场的方向和轨迹有更清晰的把握。只有这样，才能真正促进房地产市场和政策的稳定。发展。
至于市场监测预警机制，过去的事实已经证明它并没有完全发挥作用。首先，每个城市的市场状况不仅要从城市本身来判断，还要从城市之间的横向比较来判断。同时，还要根据国家宏观经济和楼市经济走势来判断。二是针对一些市场热点问题和疑难问题，论证工作需要更加深入。有些缺乏数据支持，仅依赖媒体报道或企业反馈。事实上，这是有偏见的。既要汇报数据，对市场进行全方位分析，同时关注市场新动向。及时跟踪、判断问题。第三，对于各项政策的出台，还需要加强事后研究机制，即分析市场在新政策下是否会遵循既定路径。不能盲目执行现有政策，还必须加强政策的回报和反思，即建立纠偏机制。
保障性租赁住房有望获得更多政策支持 贷款政策率先松动
金融领域：2月8日，央行发布《关于将保障性租赁住房相关贷款排除在房地产贷款集中管理范围内的通知》。不少业内人士认为，这体现了国家对保障性租赁住房的重视，或将成为未来探索的新模式之一。您对此有何看法？
严跃进：央行这个文件是2022年保障性租赁住房领域的首个政策红利，可以理解，未来还会出台更多的政策支持点，保障性租赁住房有望成为市场焦点。从房地产结构调整的角度来看，保障性租赁住房的发力确实有望为房地产结构调整增添动力。
相信这一政策对于缓解房地产企业后顾之忧、积极申请贷款开发保障性租赁住房将会产生积极作用。
一方面，此次央行政策提出了两个重要内容。一是保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。二是加大保障性租赁住房贷款力度。从这两点来看两会房地产政策解读，政策的出发点是为保障性租赁住房提供更强的贷款支持。住房贷款集中度政策维持以来，适当放松，担忧减少。也就是说，由于目前房地产企业的资金压力，如果贷款也被纳入三条红线的考核范围，那么房地产企业申请此类贷款的动力就会非常小，进而影响房地产企业的发展。建设和供应经济适用租赁住房。这一政策是继并购贷款退出住房贷款集中度考核后放松住房贷款集中度政策的又一例证。
另一方面，此次出台的政策具有更深层次的行业意义。从保障性租赁住房市场发展来看，这是放宽和鼓励信贷政策的重要政策，有望真正推动住房贷款领域保障性租赁住房的发展。从房贷集中度来看两会房地产政策解读，实际上反映了房贷集中度政策的松动。租金保障型住房贷款与此前的并购贷款并没有纳入住房贷款集中度考核，这说明政策在维护住房贷款集中度政策大方向的框架内得到了积极优化。央行这一政策将增加房地产企业申请贷款的积极性，为今年保障性租赁住房更快更好发展提供更大动力。
金融业：那么对于这块蛋糕，您认为房地产企业可以采取哪些策略？
严跃进：对于房地产企业来说，这样的政策应该准确理解。
一是2020年央行印发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》。这项政策提到了一项内容，那就是与住房租赁相关的贷款暂不计入房地产贷款比例。计算。所以，从央行新政策来看，思路其实是差不多的，只不过是从过去的市场化租赁住房转向保障性租赁住房。也就是说，保障性租赁住房是目前的重点产品，原有的住房贷款集中政策需要与时俱进，积极配合。
其次，本次改革中的保障性租赁住房必须具备保障性租赁住房项目资质。也就是说，房地产企业无法自行识别此类住房，必须获得此类项目认证才能实现住房贷款集中。豁免条款。
三是房地产企业要主动出击，积极开发此类产品。这是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房地产企业应主动抓住这样的信贷机会。
本文来自金融界
