文/王树贝
前言：2020年以来，楼市调控政策不断收紧，不少房企因银行催收、渠道业务限制等因素导致资金链断裂； 2021年，情况将开始进一步恶化，债务违约和项目暂停的浪潮逐渐蔓延。房地产信托曾经是房地产行业重要的融资渠道之一，但信托逾期、违约的问题日益公开。相关数据显示，2021年房地产信托违约规模为917.11亿元； 2022年，房地产信托违约总额为930.25亿元。据中国司法大数据研究院相关数据不完全分析统计，截至2023年5月，全国共有66家信托涉及房地产司法诉讼，共涉及不良贷款数千笔。房地产项目。大量开展房地产信托业务的信托公司，因房地产项目违约，不得不通过多种方式处置违约资产。
在违约潮初期，部分优质基础房地产项目仍可通过信托公司市场化处置的方式予以延期。然而，违约潮达到顶峰后，各信托公司的处置方案也存在明显差异。一些股东背景雄厚的信托公司依托股东集团在房地产领域或资产处置领域的业务，推动一系列资产收购或重组，完成信托项目部分本金和部分利息的兑付;一些信托公司还发行“组合投资”信托产品，以时间换新贷、滚动偿还旧贷的方式，对内力不强、没有各种外部资源支持的信托公司来说，被监管“严密监视”的，不得不选择“平视”，以佛式的方式对待风险。项目和投资者。 2022年底发布的《金融十六条》规定，保障性住房政策资金可以比金融债权顺序“后进先出”，各地成立专门工作组，更是雪上加霜。有权扣留房屋销售资金。资本和信托投资者已成为房地产债权“食物链”的最底层。投资者不得不采取上门询问方案、联系媒体曝光、向监管机构投诉或直接诉诸法庭等方式，但收效甚微。随之而来的是新设立信托产品的发行规模和发行速度大幅下滑，行业进入“寒冬”。
2020年房地产信托经历雷阵雨已经过去近4年了，各信托公司也根据各自不同的资源禀赋和优势，形成了不同的处置方案。执行效果有好有坏，甚至出现了二次违约的情况。情况出现。基础资产质量相对较高且充足的项目基本已经解决，而尚未解决的项目很可能是基础资产缺失或难以处置、没人关心的项目。最新数据显示，2024年7月，房地产信托产品整体违约比例呈现下降趋势。业内分析人士表示，房地产信托违约高峰期可能已经过去。值此之际，笔者针对雷霆地产项目目前面临的主要困难、各信托公司处置房地产信托项目的方案以及典型案例进行研究和探讨，希望各金融机构能够找到最优的解决方案并妥善解决。房地产项目违约。
目录
一、现阶段违约房地产项目面临的主要困难
2、房地产风险项目处置方案及典型案例
（一）“收购+代建”房地产风险资产债权转让
（二）“项目保本还地+债务重组”市场化风险化解方案
（三）“普惠债举债+破产重整”风险盘活项目方案
（四）拟利用救助贷款资金盘活抵押物，实现项目还款
（五）拍卖等司法处置方案
现阶段违约房地产项目面临的主要困难
1、外部融资困难，导致复工建设难以启动，项目无法实现回款
房地产开发项目及抵押物是房地产企业的主要资产和偿债资金来源。房地产企业资金链断裂后，通常会因流动性不足而处于半途而废的状态。为妥善保护债权人利益，该开发项目已开始复工继续建设。是重中之重。此时，原项目公司及实际控制人已面临严重的债务危机。仅依靠自身的血液供应和造血能力，无法满足复工复建的条件，只能依靠外部融资。但结合当前房地产市场整体环境的负面预期，一般金融机构或其他市场主体参与违约房地产项目债权/股权重组投资的意愿较低，甚至投资动机不高。债券债权人。
2、清算处置成本高，不可控因素多。
一方面，房地产企业持有的存货、在建工程、无形资产等资产价值较高，整体处置难度较大。分拆处置的审批和处置周期也难以控制，容易导致处置阶段资产贬值；另一方面，房地产企业的有价资产全部被处置：设立抵押、因正常担保交付而无法拿到货款、或采取冻结、抵扣等措施，而商业实体拥有租赁权和其他相关权利负担。此外，复杂的行政审批程序将进一步阻碍购买者的购买意愿，增加资产处置成本。
3、索赔类型多样，各方难以共赢。
房地产企业涉及的债权中，除普通债权外，还有被拆迁人（拆迁人）债权、购房者（含非消费购房者）债权、财产担保债权、建设工程债权等。承包商（实际建筑商）和各种类型的索赔，例如由特定财产担保的索赔和税收索赔。房地产公司进入破产程序后，被拆迁人债权、购房者债权、物业担保债权、建设工程承包商债权等优先受偿。同一优先权的债权人之间的解决方案也存在差异。 、财产担保债权人和建设工程承包商更倾向于尽快处置宣告破产的财产；而拆迁债权人和消费购房者则更倾向于推动复工复产和开发项目的延续；而进入破产重整程序后，其他劣势债权人很可能不会同意相互债权人的重整计划等。如果房地产企业的资产价值和经营价值不能得到充分利用，很可能各主体之间的矛盾将进一步激化，纠纷不断产生。
房地产风险项目处置方案及典型案例
（一）“收购+代建”房地产风险资产债权转让
2022年初，某信托深度涉足某大型房地产公司开发的房地产风险项目，不得不选择转让原信托投资于项目公司的全部股权及管理权通过“债务收购”计划[1]。建设单位变更为专门从事房地产建设的信托公司实际控制人集团关联公司，着力盘活项目，确保信托资金安全。 “债权收购”在房企此前的债务化解中较为少见。但进入2022年以来，由于越来越多房企债务危机加深以及保返工、保交楼政策出台，信托公司全面接管项目公司债务并带路。项目开发情况纷纷涌现。同时，这在一定程度上也体现了信托公司当时处理房地产风险项目的思路：与其指望合作伙伴放慢脚步，不如将尽可能多的股权掌握在自己手中。并主动出击，特别是依靠其规模化的集团品牌吸引购房者，盘活风险项目，并确保销售收入能够退回信托账户。当时看来，该计划不仅响应了政府的号召，也维护了投资者的利益。不过现在看来，计划制定之初的预期还是过于乐观了。债务接管后，出现了项目开发周期长、新资金无法覆盖支出等新问题。尤其值得借鉴的是，信托公司需要针对所有房地产风险项目制定整体处置策略。如果只有一两个项目，采用这个方案比较合理。但该公司拥有大量房地产项目，涉及风险大、规模大。后续项目可能无法继续应用该方案。毕竟“地主没有多余的粮食”。对于后续陷入危险项目的投资者来说，同类型项目不能得到相同的处置方案。你可以想象投资者的愤怒。
（二）“项目保本还地+债务重组”市场化风险化解方案
2020年6月，XX信托发行“XX股权收益权集合资金信托计划”。项目担保人为知名房地产公司，融资主体为项目公司，信托资金规模为32.5亿元。募集资金用于目标项目的开发建设。 。该信托计划于2021年9月出现逾期兑付。为了化解该项目的风险，XX信托积极与项目所在地政府及当地城投平台公司就项目退出方案进行沟通，最终确定为如下：房地产方将先启动项目用地退出，政府将项目用地重新挂牌，然后当地政府将引进一家履约能力较强的地方城投公司（主体评级AAA）退市后，同时作为原信托计划项下信托资金的担保人（仅担保主要债权本金），通过延长项目整体期限并分期兑付。实现信托本金的提取。其中，拨付的具体时间节点为，将土地出让金划入城投公司监控的项目公司账户后10个工作日内，最迟于6月30日向信托计划投资者提供退库资金。 ，2022 年（以较早者为准）。分配本金的5%，开始日后一年、一年半、两年末分别分配本金的10%、10%、75%。根据债务重组方案，该方案已经信托计划受益人会议表决通过。 2022年8月10日，根据债务重组协议，XX信托收到城投公司首期付款16250万元； 2024年6月27日，据信托公司官方消息，信托计划已收到最后一笔款项，信托计划已成功退出，相关资金已分配至受益人。
该方案的成功实施，成为业内首个地方政府牵头协调项目，通过土地退出和市场化债务重组化解房地产项目风险的典型案例。对于信托公司和当地城市投资平台公司来说，是一个“双赢”的局面。对于投资者来说，虽然损失了大部分利息，但本金得到了安全分配。与其他项目投资者或“断骨”相比，付出或仍在等待解决方案是不幸中的幸事。本次方案的实施要点是：1、由项目所在地规模较大、履约能力较强的城市投资平台公司接手，体现了当地政府的态度，以及复工复产的情况。在项目公司各项相关债务的处理，包括协调“政机关联动”方面给予了最大程度的支持。 2、信托计划投资者相信政府的担保和受托人的处置能力，认可债务重组计划的成功率，从而使受益人会议能够顺利投票并实施该计划。 3、城投公司在参与房地产信托违约项目过程中，可以折价获得优质项目标的，进而在适当退出并获得溢价收入后增强自身实力。
虽然这个计划从各方面都取得了比较好的安排，但如果不是信托公司“行业老大哥”的地位，强大的股东群体背景的背书，以及在资产处置和财务方面的资源优势，领域，以任何其他方式都无法实现这一目标。一个组织能够迈出“退休”的第一步，是一种幻想。
（三）“普惠债举债+破产重整”风险盘活项目方案
A房地产公司于2022年6月被法院受理破产，同年8月破产管理人确认的债权总额约8亿元，其中经审查确认的建设工程资金优先债权20项;财产担保债权已审核确认1家，债权人为信托公司B管理的信托计划，金融债权抵押物为A公司名下60余套在建房产及土地在其职业范围内； 1家公司已审核并确认纳税申报；已审核确认普通债权70余件，涉及债权人60余人。
信托公司B拟与代理人D共同参与破产重整工作。交易结构如下：B公司以自有资金或信托资金设立SPV，通过SPV以互助债务贷款的形式向A公司提供贷款。主要用于抵押物的继续开发建设使用、清偿部分现有建设项目债务，以及盘活项目后向信托公司B偿还原信托计划的信托贷款。 D公司具有丰富的运营管理经验和良好的品牌效应，作为代理参与了该项目的后续建设和开发。通过上述模式，解决了项目破产重组的债务问题以及后续建设和发展的问题。
本方案的要点是： 1、交易结构的设置。为了实现对项目的完全控制，B信托公司聘请了专业机构与D合作，负责资金财务和项目公司的日常管理、后续项目的审批、开发、建设和销售相关事宜；为了实际控制A公司，其签署了相关协议，将债务人99%的股权转让至SPV名下，另外1%的股权由A公司指定的主体持有。项目公司证件、印章等集中管理，确保新投入资金专款专用、安全，一切不必要的支出。 2、设定资金投入条件：1）取得法院批准重整方案的裁定书，明确新投入资金的互债性质，明确互债投资借款本息的偿还优先于其他法定优先债权，即“最优先”。为了保证清偿顺序，破产管理人负责协调当地政府和司法机关，并与其他债权人进行沟通和协调，以确保清偿顺序之后的清偿顺序。新增资金投入，其他债权人不会干扰项目的恢复； 2）债务人或其关联方提供抵押。为SPV相互债券投资贷款提供担保等增信措施，且SPV获得其他认股权证； 3）SPV取得债务人99%股权并办理相关工商登记，项目公司各类印章、证件、执照均由信托公司B指派人员集中管理； 4）交易各方已签署包括但不限于《股权转让协议》、《共同利益债权贷款协议》、《最高抵押合同》、《代建协议》（以避免项目被第二次未完成，建议约定甲公司股东/实际控制人或关联方承担项目后续开发补充资金义务，直至满足交付条件）等合同文本，以及获得交易各方同意签署合同的决策文件。 3. 明确A公司标的资产在收取销售后保留必要的续展、税收和运营费用。然后转入SPV，最终实现信托计划层面的资金归集。 4、设定互惠债利率的收取时间：考虑到前期销售收取需要一定的积累，互惠债利息。按季度累计。首次付款周期为项目重新开始销售回款后三个月内，后续按季度恢复付款。 5、明确资金用途。互助债券借款主要用于后续开发建设（超出互助债券投资借款金额的部分由甲公司股东/实际控制人或关联方补足，并保证项目建设完成后，信托公司B不再支付任何后续开发建设费用；现有未清偿的建设项目债务由A公司股东/实际控制人或关联方承担。 6.明确退出顺序。当项目有销售收入并偿还开发建设成本和税金后，互助债券借款可以优先向建设债权人、其他金融债权人、其他抵押债权人以及普通债权人分配和提取。
这一方案也是市场化风险处置的较好方案。但由于给地方政府或专门团队带来一定的维稳压力，大多数政府并不同意项目公司进入破产清算阶段。实践中，政府或专门小组对新流入的清算资金按照“后进先出”的顺序进行偿还。但这种做法是否能够产生法律效力以及最终能够实施的概率，还需要信托公司的判断。
（四）利用救助贷款资金盘活抵押物实现项目还款的方案
近日，XX信托对其管理的房地产扩建项目[2]提出了救助计划。该方案已经受益人大会表决通过，即XX信托将利用其固有资金向XX项目公司提供不超过1.5亿元人民币的救助。困难贷款，专门用于XX项目装修改造工程，期限不超过1年。基于固有资本救助贷款的救助属性以及原风险项目下抵押财产的收益，为确保固有资本贷款优先退出信托债权，受益人会议还授权XX信托完成安排相关风险缓释措施并签署相关协议。以受托人自有资金向房地产项目公司发放优先救助贷款，在业内尚属首次。与以往“债务重组”、“收购+建设”等风险处置方式相比信托 房地产 风险，本方案利用信托公司固有资金纾困、盘活抵押物，实现原有风险项目的偿付，不仅解决了问题募集资金难、慢的痛点，也是对产品投资者最有效的安慰——即受托人用真金白银和固有资金全力以赴解决有风险的项目。
这一计划的实现还需要天时、地利、人和，缺了其中任何一个都无法达到预期的效果。首先，抵押品具有较高的变现价值。笔者了解到，救助资金专门用于XX项目的改造和改造。该项目为原风险项目下的抵押财产。位于国贸CBD，是金融家集团倾力打造的一线城市核心区大型住宅项目。具有高度稀缺性，项目处于现房状态，资产价值高，流动性强。救助资金的目的是盘活抵押物，加速其市场变现，并为信托项目提供偿还。其次，救助计划需要设立更全面的风险控制措施，确保固有资本贷款优先退出信托债权。例如： 1）以原风险项目的抵押财产提供二次抵押担保； 2）项目销售收入和抵押处置变现资金将首先用于偿还救助贷款，待救助贷款全部还清后开始偿还。信托项目项下的应付债务未清偿； 3）原风险项目信托债权催收和回收的相关决策和具体行动应当与救助贷款偿还和处置的需要相一致。三是聘请专业机构对风险项目进行专业管理，消除二次违约风险。 XX信托发挥股东群体资源，联动集团内专业机构，聘请专业机构提供管理咨询服务，加强救助项目管控安排，保障救助资金使用，全面监管销售应收账款，确保救助项目顺利实施。
总体而言，纾困贷款融资模式可以直接为房地产风险资产注入现金流，盘活不良房地产资产。一定程度上为其他信托公司的风险项目处置提供了可能的解决方案。但同时还要结合多种因素，如风险项目本身的盘活价值、清算处置的可能性等；信托公司自身固有资本规模是否充足；信托公司是否拥有足够的相匹配的相关资源和风险处置经验；以及与相关方的关系。谈判的立场（是否具有压倒性优势）、相关风控条件是否能够落实等。
（五）拍卖等司法处置方案
从法律角度看，在不存在其他管理缺陷的情况下，信托公司在该计划下的责任最轻，即“扁平处置计划”；但从经济角度来看，这可能是回报最差的处置方案。如果公司采取这个方案，可能会彻底失去一些投资者，也会让现有的项目投资者感觉自己死了，狗死了。特别是对于信托公司以公开股份和实物债权方式注资的房地产项目公司，如果违约项目需要通过拍卖退出，则只能通过资产拍卖的方式处置房地产项目公司的股权来收回投资。如果项目正在建设或出售，被拍卖资产的价值往往会因他人的法定优先权得到偿还而大幅缩水。一般来说，经过几轮评估拍卖，再加上非一线城市房价大幅下跌等因素，最终流入金融机构手中的钱很少。此外，由于“保交付、保民生、保稳定”使命的影响，当地政府也不支持拍卖方式。不少采用拍卖作为处置方案的项目，最终因种种因素未能完成项目还款。此外，抵押物变现困难也是一个无法回避的问题。即使信托公司通过司法程序获得胜诉，也很难顺利执行涉案公司的全部财产。随着市场环境的变化，如房价波动、政策调整等，可能会影响风险项目处置的进度和效果。信托公司的抵押处置周期长且具有不确定性。例如，XX信托管理的一个房地产项目，该项目的一项抵押贷款曾于2023年5月和2023年8月两次公开拍卖，但因没有竞买人报名参加而拍卖失败。 2023年10月，拍卖平台披露了出售上述抵押物的公告和说明，但出售期间交易并未成功。最终，XX信托不得不向法院申请以财产清偿债务，并继续推动抵押物的处置。
总之，当前房地产行业风险暴露仍然较大。加之经济增速放缓的背景下，资产增值空间有限。无论采取何种处置方案，包括信托公司在内的各类金融机构都应充分利用自有资产。要统筹考虑资源禀赋，制定总体处置策略，具体问题具体分析制定“一户一策”，避免出现“次生缺陷”。
文章声明：本文涉及的相关项目信息已通过公开渠道查询，所有项目均已成功处置。它们已被解密信托 房地产 风险，仅供研究和讨论之用。
笔记：
[1]信托计划总规模约33亿元，用于向项目公司佛山市某房地产开发公司发放股东贷款及增加资本公积。该笔资金最终投入佛山市一项目的开发建设，并返还股东初期投资。股权投资信托基金部分分配条件为：自首笔贷款起已过去24个月，或住宅整体销售比例（住宅合同销售面积占住宅可售面积总额）达到70%，则模拟清算触发（以早期原则为准），并在一个月内完成模拟清算和股权收购实现退出。
[2] 该房地产风险项目产品名称为“XX信托·XX融资集合资金信托计划”，成立于2021年7月20日，期限30个月。融资目的是转让XX房地产公司持有的XX，房地产项目的资产收入权承担回购资产收入权的义务，并将信托资金用于开发和建设XX房地产项目。现在已经进入了扩展期，其余的信托本金约为14.7亿元人民币。 XX房地产公司在北京乔阳区Guomao CBD使用了现有财产作为抵押和补充还款来源。
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