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摘要：当前，在房地产行业集中度日益提高的背景下，中小房地产企业在项目拿地方面仍可能具有一定的地域优势。大型房地产企业在项目的产品定位、成本控制、融资、营销、税务等方面都存在困难。在融资等方面优势明显，双方优势互补，采取合作开发模式已是普遍现象。笔者根据多起合作开发房地产合同纠纷案件的经验以及对相关案例的分析，论述了“法院判决继续履行合同的理由和条件”、“法院判决继续履行合同的常见理由”。就“合同不能继续履行”、“法院判决继续履行合同”等三个方面的问题进行简要探讨，以供同行交流。
随着时间的推移，房地产行业已从“黄金时代”进入“白银时代”，品牌地产公司正在从之前的粗放经营模式向精细化管理模式转型。目前，我国中小房地产企业在项目或土地获取方面仍具有一定的地域优势。但中小型房地产企业在项目开发过程中，在建筑安装成本端、资金端、营销端均明显处于劣势。大型房地产企业，特别是龙头标杆房地产企业，需要扩大项目规模和数量，利用规模经济进一步降低建设安装成本、融资成本和营销成本。大型房地产公司（或出资方）和中小型房地产公司（或土地公司）各取所需，采取“一方提供土地、一方提供资金”或“一方提供资金”的合作开发模式。项目、一方输出资本或品牌”也已蔚然成风。
由于开发周期长、环节多、项目/土地价值变化、商品房销售价格波动较大等可变因素的存在，房地产项目合作开发引发的纠纷逐年增多。比较常见的情况是：在土地逐年升值的背景下，土地所有者为了获得更高的超额收益，计划摆脱原有的合作开发合同；资助者较早介入了项目的准备和基本发展，并已为项目的推进做出了贡献。他们投入了大量资金，对项目成功后的效益充满期待，因此极不愿意意识到项目开发的效益即将丧失。这时，资助者往往会发现土地背后隐约出现“别有用心”的第三方，一直密切合作的两方之间的纠纷在所难免。双方告上法庭后，融资方通常要求“继续履行”，土地方通常要求“终止合同”。
此类纠纷标的物大、案件事实复杂，在最高法院上诉案件和再审案件中也占很大比例。据笔者检索，2010年至2018年各级法院审理的“合资、合作开发房地产合同纠纷”案件数量明显增加。从2012年的约260件到2018年的约2400件，数量增加了约十倍。在众多案件中，笔者进一步梳理了涉及“侵犯土地、继续履行”的案件。约三分之二的案件中房地产合同纠纷，法院判决合作开发房地产合同不能继续履行；约三分之一的案件中，法院判决支持继续履行合作开发房地产合同或驳回解除合同的诉讼。
笔者根据本人办理过的多起案件的经验以及对相关案件法院判决的研究分析，从以下三个方面进行探讨：
一、法院判决继续履行合同的法律依据及五项条件
《合同法》第一百零七条规定：
“当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
可见，当违约行为发生时，立法者认为“继续履行”是维护当事人权益的首选方式。合同确实无法继续履行的，当事人可以考虑采取补救措施或赔偿损失等补救措施。与后两种救济方式相比，继续履行合同更有利于维护交易秩序、尊重当事人意思自治。此外，合同法第一百一十条还规定了法院命令的三种“继续履行的特殊情形”[1]。
据笔者查阅，在涉及“土地承包合同违约并继续履行”的案件中，法院判决“继续履行合同”需要满足以下五个条件：
（一）基本条件
首先，合作开发房地产合同成立并生效，具体包括当事人一方具有房地产开发资格、双方具有相应的缔约能力、当事人的意思表示真实、不存在下列条件：违反效力强制性规定，不损害国家和社会公共利益。
其次，可以合法或事实上履行，一方要求另一方在合理期限内实际履行合作开发合同。
第三，强制履行或强制继续履行合同的成本不会过高。
（二）不触发合同解除条件
首先，合作房地产开发合同约定的解除条件未履行，不符合法定解除条件。
其次，一方当事人虽然发出了解除合同的通知，但实际上因继续履行而撤销了该通知。
第三，如果双方仅作出“解散指示”，而没有对解散后的清算作出具体安排，也将被视为未就解散达成一致。
（三）双方均已履行合同
合作开发房地产合同签订后，双方有具体的实际履约行为，包括交付土地、土地变性、注资、设立项目公司、股权转让或增资、项目建设等。
（四）具有持续履行的客观条件
合作开发房地产项目客观上具备持续业绩的条件。例如，合作开发项目满足各项规划要求、土地已变性（如需要）、土地已被征收或转让、项目满足建设条件等。
（五）继续履行与合同原目的一致
对于双方签订合作开发房地产合同的目的，法院通常会综合考虑。例如，我们可以通过查看合同条款或其他条款规定的合同内容，并结合其他协议、行业交易惯例、履行过程等来推断合同的目的。法院命令继续履行合同不能违背合同的最初目的。
除了以上需要考虑的五个方面外，笔者认为以下两点也不容忽视：
首先，违约方通常没有终止权。合同解除制度旨在赋予守约方解除合同的权利；根据合同规定，当事人在发出解除合同通知时存在违约行为的，不能享有解除合同的权利。例如，在万顺公司与永新公司等合作开发协议纠纷案[最高人民法院（2003）民一终字47号]中，最高人民法院认为：
“永新公司未履行法律、行政法规规定的义务，其设立的公司不能视为充分履行了合作协议。从履行合作协议项下自身义务来看，永新公司应因解除合同制度的目的是赋予守约方解除合同的权利，但永新公司在发函时仍处于违约状态，故永新公司不能享有终止合同的权利 合同。”
其次，无法继续履行并不意味着可以直接终止判决。在崂山国土局与南泰房地产公司国有土地使用权出让合同纠纷案[最高人民法院（2004）民一终字106号]中，最高院认为：
“根据相关法律规定的精神，解除权从实质上来说是一种成立权，从程序上来说是一种成立诉讼。在当事人没有依法提出请求的情况下，解除权是一种成立权。” ，人民法院不能依职权判决《国有土地使用权出让合同的终止或者权利义务的终止和承担法律责任需要通过独立诉讼主张予以保护》。
2、法院判定合同不能继续履行的常见原因。
结合笔者整理的涉及“土地合同违约及继续履行”的案例[2]，法院判决“合作开发房地产合同不能继续履行”的常见原因大致可分为“当事人问题”、“土地及审批问题”、“合同约定及履行阶段问题”等三个方面。
（一）当事人问题
各方面临的主要问题如下：
1、融资方先违约，土地方不再有合作意愿；土地方独立实施项目并完成土地开发；
2、土地方与资金方交叉违约的，双方均有权解除合同；
3、土地所有者与案外善意第三方单独签订合作协议，并处分项目用地产权，放弃与原出资方合作；
4、双方均已明确表示解除合同的意向，或者双方已就以其他形式解除合同达成一致；
5、该土地将进入破产清算或重整程序等。
（二）土地及项目审批问题
“合同不能继续履行”的判断涉及土地和项目审批问题，主要情况如下：
1、项目土地被政府征/购置；
（二）应进行土地改造的划拨土地尚未改造的；
3、因未缴纳地价或者土地闲置而被政府收回的；
4、土地转让给案外人、土地证转让给第三人名下或者土地所有权被案外人主张的；
5、土地抵押给第三方，导致项目无法推进；
6、土地被法院查封或者拍卖的；
7、约定的合作开发土地大部分被其他方侵占；
8、土地出让方式发生变化，拿地开发成本大幅增加，严重影响项目收益；
9、城市规划发生变化，该地块与另一地块功能互补，需要综合开发，但无法拿下另一地块；
10、土地出让后，四境/界线有争议，土地法规、总体规划、管制法规冲突，开发建设申报手续无法顺利办理；
11、因技术规划问题，无法办理过户及分证手续；
12、土地开发规划与政府规划不符，不能批准的；
13、政府规划临时调整/未改变项目用地用途/土地法规二次调整，土地规划指标与合同约定的开发条件不符；
14、原项目申请政府批准文件已过期，土地管理部门决定不予配合的；
15. 在建项目被视为非法并面临政府清算。
（三）合同约定及履行阶段问题
法院判决“合同不能继续履行”涉及合同约定和合同履行阶段问题，主要呈现以下情况：
1、合同部分或者全部无效；
2、合同不符合约定的生效条件；
3、合同已满足约定的终止条件；
4、合作开发核心条款不明确，权利义务过于单一，双方无法达成新的可操作的合作协议；
5、合同履行初期无法配合，各项合作条件不符合，事实上无法履行或不适合强制履行的；
6、继续履行合同需解决征收、拆迁等诸多障碍；
7、合同签订后多年，双方均未主动履行合同，也未要求在合理期限内履行。
3、法院判决继续履行合同后的执行问题
房地产合作开发就像一场“两人的舞蹈”，双方都需要履行许多义务和互动。此外，还涉及多项政府行政审批事项，一个项目“需要一百多个政府部门的公章”。如果法院裁定“合作开发房地产合同继续履行”，一方不履行或者不完全履行合同义务，或者政府部门拒绝采取相应措施配合的，另一方将申请法院执行时也面临诸多问题。
司法实践中，民事判决书正文通常仅载明“继续履行某项合同”，诉讼请求和判决事项中具体履行内容往往不明确。事实上，客观上当事人很难将合作开发房地产合同的后续履行步骤完全列为诉讼请求。此类判决是否能够执行、如何促进执行等问题在司法实践中一直存在争议。不少执行法官“怕困难”，对于“继续执行判决”的方式和态度也大相径庭房地产合同纠纷，因案而异。
根据最高人民法院执行局制定并经最高人民法院批准的《执行工作指引》，执行法院应当维护判决的权威性和可执行性，积极主动执行“继续履行”判决，主要包括以下几个方面：
首先，此类判决原则上是可以执行的。 《合同法》第一百零七条规定了继续履行、补救措施、赔偿损失等不同形式的违约责任。既然审判业务部门责令“继续履行”，从维护民事实体法律制度、尊重生效判决、保障债权实现的角度出发，执行部门应当承认该判决具有可执行性。当事人申请法院强制执行的，法院应当受理强制执行申请。
二是注重准确落实实施内容。对于合同类判决的继续履行，部分履行内容涉及单方支付，如单方交付特定标的物或者完成某项行为，可以按照通常方式强制执行。有些续演内容比较复杂。例如，当合同约定双方合作开发，某项具体事项需要双方合作完成时，执行内容就很难确定。对此，执行部门可以结合合同条款和房地产项目开发实践，在充分听取当事人意见的基础上确定具体执行内容；执行内容无法确定或者当事人存在重大分歧的，也可以考虑提出请求。作出裁决的仲裁庭应当作出解释。
三是注重执行与新审判程序的衔接。有些对继续履行合同的判断暗示了履行条件。判决生效后，由于客观情况发生变化，这些履行条件可能会消除，或者出现难以履行的法律或事实障碍，导致合同无法继续履行，执行程序客观上也是无法进行的。对于此类案件，执行法官应当及时裁定终止执行，并通知当事人单独提起解除合同诉讼或者单独提起损害赔偿诉讼。
本案对法院执行部门的要求主要包括以下几个方面：
1.执行法官不得以“判决结果无支付内容、执行标的不明、无法执行”为由擅自“定案”。
2、必要时，执行法官可以直接裁定将合作开发合同项下的土地使用权或者合作开发项目公司股权转让至一方名下。退一步说，执行法官也可以尝试促成执行和解。
3、执行法官必须认真核实合作开发房地产项目，用尽一切执行工具和手段。例如，项目合作开发中需要转让项目土地使用权的，对于符合《城市房地产管理法》规定的出让条件的地块，应直接转让土地使用权。转让并通知土地管理部门协助办理转让手续；对于不符合法定出让条件的地块，要采取法律规定的各种强制措施，督促义务人履行使土地符合法定出让条件的义务。
4、确有难以克服的困难的，可以通知您再次起诉。
申请执行人可以按照上述规定和司法精神，积极与法院执行部门、审判业务部门沟通，指导、协助执行法官根据实际情况进一步落实生效判决的执行内容和具体执行方法。项目情况。
4. 结论
当一方违反共同开发房地产合同时，另一方可以尝试利用司法力量使违约方重新履行合同，即请求继续履行合同，从而达到共同开发的目的。发展。正如本文所表明的，当事人主张继续履行会遇到很多困难。如果一方提供的不是洁净土地进行二次开发，而是土地一二级开发联合开发项目，或者是“三旧”改造和城市更新项目，合作开发实施流程和法律关系所涉及的变化甚至更严重。复杂的。一审法院在考虑是否判令违约方继续履行合同时，需要考虑更多因素。
在处理此类纠纷的过程中，律师也必须面临很大的不确定性和极其困难的挑战。房地产律师想要完成案件诊断、方案策划、执行跟踪等一系列代理工作，不仅需要对法律体系有深入的研究和丰富的实践经验，还需要精通在房地产项目开发实践中。一旦守约方要求继续履行的努力获得成功，不仅能使双方获得商业利益的救济，实现合同的初衷，还能挽救一段即将破裂的合作关系。及时地。
——文中注释——
[1] 包括“法律上或事实上无法履行”、“债务标的不适合强制履行或者履行成本过高”、“债权人未要求在合理期限内履行”。
[2] 金融主体违约的案例较少，讨论意义相对较小。
赖一峰
合伙人/律师
赖一峰，德恒深圳分所合伙人、律师；主要执业领域包括城市更新、房地产开发、工程建设、房地产投资、融资及并购。
邮箱：laiyf@dehenglaw.com
何伟
律师
何伟，德恒深圳分所律师；主要执业领域包括城市更新、房地产开发、工程建设、房地产投资、融资及并购。
邮箱：sz-heiwei@dehenglaw.com
