背景
近年来，二手房交易和租赁市场日趋活跃，中介行业发展迅速。服务范围不断扩大，新的中介合同类型和纠纷不断出现，案件数量也呈上升趋势。此类案例有何特点？人民法院的审理思路是怎样的？有哪些典型案例值得我们借鉴？
2024年4月24日上午，上海市第一中级人民法院召开房地产经纪合同审判白皮书新闻发布会，通报本院审理2020年房地产经纪合同纠纷案件总体情况。近年来，发布了8起典型案例。
目录
案例一：中介公司明知保单变更与客户有关，却未说明其分担损失的义务。
案例二：如果中介公司的服务存在缺陷，则根据缺陷程度减少佣金。
案例三：委托人本身负有审慎义务，不得对中介人施加超出法定或约定义务范围的负担。
案例四：中介公司利用双方信息不对等或与中介服务无关的原因收取的费用应予以退还
案例1
中介公司明知保单变更与委托人有关，却未说明承担损失的义务——于某与某中介公司中介合同纠纷案
案件基本事实
于某于2020年4月离婚，离婚协议书约定，离婚后，原本夫妻俩及女儿共同拥有的房屋归女儿所有，并办理产权变更登记。 2021年1月，本市出台限制离婚人员等人员购房政策。同年4月，于某为了出售房屋，与中介公司签订了《买卖中介协议一》。在协议履行过程中，中介公司明知余某已同意离婚。同年6月，于某还通过中介公司与非当事人签订了《购房中介协议2》，同意以非当事人名义购买房屋。后，因于某无法履行购房资格，《购房中介协议2》被终止，于某需承担违约金26.8万元。于某提起诉讼，要求中介公司承担赔偿责任，理由是中介公司应该知道他离婚的事情，但却没有告知他不具备购房资格，从而造成损失。
裁判结果
上海市第一中级人民法院认为，于某在进行房产交易时，应当对购房政策采取应有的审慎态度。其疏忽理解，未主动向中介公司询问相关政策，有过错。中介公司在得知于某离婚及相关限购政策更新后，本应向于某提供政策指导和专业帮助。但该公司并未作出任何提示，未履行房产中介应履行的基本义务和专业服务。因此，于某因限购政策未能购房而遭受的损失，中介公司有过错。
最终，法院判决，系争损失由于某与中介公司按4：6的比例分担，中介公司应赔偿于某损失16.08万元。一审判决后，双方均未提出上诉房地产合同纠纷，判决已生效。
暗示
在政策变化的背景下，中介合同双方的责任分担关系到房地产市场的稳定发展。法院在作出认定时，应根据双方各自的责任、义务和合同履行情况，包括委托人是否疏忽了解与委托人相关的政策、中介公司是否向委托人进行提示等来进行认定。有关资质问题或主动询问客户购房情况。资格相关信息。如果购房者未尽到注意义务，中介公司未尽到充分通知义务，法院将根据案件情况判令各方共同承担相应损失。
案例2
中介公司服务存在缺陷，应根据缺陷程度减少佣金——中介公司与石某上诉案及其他中介合同纠纷案
案件基本事实
施某与案外人通过中介公司达成房屋买卖合同，三人签订了中介协议。在提供中介服务过程中，当史某询问过户所需税费金额时，中介公司以房产登记簿上的权属来源为“其他”、收入为回答是购买收入。对此，中介公司并未进一步核实，仅根据施某的口头答复计算税费。最终，施某实际缴纳的税款与中介公司估算的税款存在巨大差距。因此，施某提起诉讼，要求中介公司承担其因过错漏算的税款20万元以上，并返还已缴纳的佣金5万元；中介公司反诉，要求施某支付剩余佣金1万元并承担违约金。
裁判结果
上海市第一中级人民法院认为，一审认定中介服务存在瑕疵，但估税并非主要中介服务，且无证据证明中介公司故意隐瞒重要事实或提供中介公司无需承担税款损失赔偿的虚假信息正确。但一审裁定中介公司可以因服务缺陷收取1万元中介费。一审对服务缺陷性质的认定与承担责任之间存在矛盾，即只收取约定佣金的六分之一。
上海市第一中级人民法院根据案件事实，判决中介公司可以收取5万元佣金。由于施某已支付佣金5万元，故判决不予支持施某退还佣金的请求以及中介公司支付剩余佣金的请求。支持。
暗示
委托人应当如实告知中介公司房屋交易的相关信息。审查这些信息的义务不是中介公司的法律义务。如果因委托人自身的疏忽和未告知中介机构而导致中介公司提供的服务存在缺陷的，不能视为存在缺陷。中介公司有过错，要求赔偿委托人的损失。但对于此类服务缺陷，中介公司仍应承担相应的责任，这可以体现在佣金的扣除上。具体扣除金额应根据案件事实，综合考虑中介公司提供的中介服务内容以及涉案房屋的缺陷程度，合理确定。
案例三
委托人本身负有审慎义务，不得超出法定或约定义务范围给中介带来过重负担——王、李等上诉案、中介公司房屋买卖合同纠纷案
案件基本事实
2020年11月3日，在中介公司中介下，王某、李某签订了《房产买卖中介协议》和《房产买卖协议》。双方约定，双方通过中介公司购买涉案房屋。某某向中介公司缴纳了10万元保证金（后折算为保证金）。合同签订后，王某在地图软件上发现，涉事房屋旁边还有一处仍在运营的墓地。他认为中介公司未妥善履行中介报告义务，违反诚实信用原则，故主张中介公司、李某等人隐瞒信息。因房屋周围有墓地的客观情况，合同被终止，押金被退回。
裁判结果
经查，王某在签订合同前曾多次到涉案房屋周边地区考察。上海市第一中级人民法院认为，根据王某获悉涉案小区周边有墓地的信息，可以确认相关信息并非房屋卖家及中介人独有。因此，作为购房者，王某应采取高度审慎的态度，选择更适合自己个人的房子，不应要求对方承担超出法定义务或约定义务范围的披露义务。因此，判决驳回王某退还押金的诉讼请求。
暗示
虽然本案起因是房屋买卖合同纠纷，但主要争议在于房屋买卖过程中中介公司所提供的中介服务范围的界定。购买房产是一项重大民事活动，购房者应采取高度审慎的态度，不要对中介机构提出超出法定或约定义务的过高要求。
根据法律规定，中介机构应当如实向委托人报告与订立合同有关的事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人的利益。中介人如实报告义务的范围一般限于与合同标的物和履约主体有关的常规信息。如果委托人对交易标的物或交易对方有特殊要求，如远离墓地等，应与中介机构另行约定。将其纳入中介机构约定义务范围内。否则，委托人不得以中介机构未提前告知特殊事项为由主张中介机构违约。
案例4
中介公司利用交易双方信息不对等或与中介服务无关的原因收取的费用应予退还——沉某与中介公司中介合同纠纷上诉案
案件基本事实
2018年3月，客户沉某与中介公司签订《佣金确认表》，同意中介公司为沉某的租房请求提供中介服务，佣金16352元。随后，沉某与该公司另行签订了一份《意向租赁协议》，约定沉某委托中介公司租赁某餐饮公司A店，并约定“入驻费为9万元”。同年4月，沉某及餐饮公司与某中介公司中介签订了租赁合同。当日，沉某与中介公司签订了《协议》，约定沉某向中介公司支付9万元作为服务费，以确保沉某与出租人签订（签约）的租赁合同真实有效。 2019年6月，沉某与餐饮公司协商解除涉案租赁合同。
沉某认为，其支付给中介公司的9万元具有入职费和履约担保双重性质，中介公司认为该笔款项为中介服务费。因涉案合同终止，沉某向法院提起诉讼，请求返还代理费106352元及利息。
裁判结果
上海一中院认为，涉案9万元是中介公司根据《协议》主张的中介服务费，用于保证沉某与中介公司之间租赁合同的真实性。但其作为中介有义务保证租赁合同的真实性，且未提供证据证明其提供了额外的中介服务。根据案件证据，出租人实际上没有收取入场费，因此二审改判中介公司退还沉某9万元及利息。
暗示
《民法典》第961条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者为订立合同提供中介服务，委托人支付报酬的合同。”根据合同的定义，委托人支付的对价是，中介机构报告承包机会时，必须保证报告信息的真实性，才能正常履约；中介人作为缔约媒介时，必须充分调解、沟通，双方同意尽最大努力促成合同成立，才能正当履行。
实践中，中介机构除了定期收取佣金外，还可以在合同中设定不同的收费项目。如果后者不明确或者有争议的房地产合同纠纷，法院应当根据居间合同的性质，区分不同类型报酬的设定理由和居间合同的性质。合法合理，明确报酬条款的性质并相应处理。
