（应受访者要求，魏光华、胡英杰、徐波为化名）
房子是用来住的，不是用来炒的。
但由于利润丰厚，资本趋之若鹜。在很多城市，炒房者通过一系列手段推高房价，然后快速卷走金钱。可怜的是，当地人民掠夺了一代又一代人的财富和财富，透支了一个年轻家庭一生的财务支出。这使得人们更热衷于投机而不是发展工业。
在这种趋势的推动下，有人说，1979年深圳经济特区成立时，无数人失眠了，思考着如何做大。 2017年雄安新区成立的时候，无数人再次失眠，思考如何炒房。这难道不是时代的悲剧吗？
但这座房子是如何变得如此受欢迎的呢？ 《中国证券报》记者戴晓河在漳州记录了这个活生生的例子，令人震惊。
记者手记
如果不是这几天采访中亲耳所闻、亲眼所见，我根本无法相信世界上还有如此简单、盈利的商业模式。
下个月，我的采访对象魏光华将离开漳州，去寻找他的下一个猎物。他的“团队”落户福建漳州9个月以来，这里的房价一路飙升。他带来的2000万现金中，他只花了1000多万，现在他总共有近5000万现金。 “炒房者要准、要快、要狠，无异于拿刀舔血，赚了很多钱，就会离开市场，寻找下一个城市。”很难想象，作为楼市新兵，魏光华的发财速度竟然如此之快。
以下是记者转载的三市炒房故事。在一轮又一轮的房价上涨中，有的人暴富了，而更多的人则把未来绑在房子上，举步维艰。
一、漳州的“村”情
漳州位于闽南金三角，东与台湾接壤，南与潮汕接壤。距厦门岛仅40分钟车程。这里瓜果每月上市，一年四季微风徐徐。这是一个舒适的休息和恢复的地方。芬芳的水仙花也将漳州的名气传遍了全国各地。然而，近六个月来，其“如雷贯耳”的手段，导致房价涨幅位居全国前列。
“九个月内，平均价格翻了一番，有些房产涨了两倍多。”在这个对闽南人来说极其重要的清明节，来自泉州的魏光华却“不情愿”地回家祭祖。他“偷”的，他对漳州房价的巨幅上涨“做出了不可推卸的贡献”。
来漳州之前，魏光华是一家鞋厂的老板。由于近年来“房地产生意难”，加上2016年初厦门房价不断上涨，他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰。经过仔细考察，魏光华决定加入这个团队。于是，每人拿出2000万元，筹集近2亿元，前往侨乡厦门岛的后花园漳州。
股市中“联手做庄”操纵市场的方法，也被他们巧妙地“嫁接”到了房地产领域。虽然魏光华只是新人，但这并不妨碍他从漳州房地产市场赚钱。 “我以前在实体经济工作，整天提心吊胆、辛苦工作，却吃力不讨好。但房地产不一样，只要你深入了解当地的事情，资金流动不出现问题，你就可以“坐在家里就能赚钱。这种在四五线城市，政府不但没有前期干预，还迎来了房价的上涨。”刚刚开口的魏光华说。不到一年前的一个新领域，已经在谈论了关于“秘密”。
2016年6月，当魏光华和朋友踏上漳州土地准备“大战”时，市区平均房价约为每平方米6000-8000元。短短9个月时间，新盘开盘价每平方米15000元以下的房子很少见，一些湖景、河景、学区房甚至在25000元至28000元之间。
回顾这九个月，魏光华说“就像进入了荒地”。 “2016年中，厦门岛的均价已经超过4万元，而邻近的漳州的价格才6000多元。当时我就听说漳州市要拆除两个旧城，要搬迁6个自然村。约有1.5万户拆迁户，平均每户持有至少100万拆迁补偿金。这个时候房价在上涨，不用担心购房者缺乏。均价低，流通量小，急需旧城改造，可与学区及厦门、漳州的部分住房合并。文化这个概念是一个非常适合讲故事的地方。”
在漳州安营扎寨之后，魏光华等人就已经提前做好了计划。他们首先看中的是观城国际，位于当地著名学校漳州实验小学学区的一套房子。当时，社区均价在1万元左右。这是典型的二手“学区房”住房。社区内“流通房”单元不足50套，面积从60平方米到80平方米不等。购买“流通房”只需要不到1000万元。 ，相当于控制了几乎整个盘面的流通市场。
这个“套路”已经被尝试过很多次了。魏光华的其他九个兄弟在其他房地产项目上也遵循同样的方法，先后卖出了市区近500套小两居室，总共花费不到1亿元。当时，这几乎消灭了漳州二手房交易市场三分之一的存量。距离他们6月份搬进来才三个月，漳州的房价在他们的刺激下已经每平方米上涨了近2000元。
“十个人一次性买下这些房子并不容易，树上难免会招来麻烦。一个数量级的投资，还得向老家的亲戚朋友借身份证。但之后都，亲戚朋友有限，就通过中介公司找农民工去买身份证，然后找七姨和八姨的公司合作，给每张身份证提供收入证明，以此来竞争。对于客户，银行不会仔细查收入证明。这样不仅无声，还能获得贷款折扣。”魏光华说，这样的赚钱方式，感觉有点上瘾。
吃掉市区三分之一的流通盘子，对于魏光华来说只是第一步。接下来，他们找到了当地一家有一定规模和垄断地位的房产中介合作，开始一天天刷新自己楼盘的挂牌价格。 “只要我们把自己拥有的房子涨价，把房价要大幅上涨的消息传出去，卖房的房东就会跟风涨价，甚至撤单观望，所以市场流通量不会扩大，我们还可以通过对盘交易的方式来提高房价，或者直接刷新挂牌价格。”魏光华表示，与中介机构联手后，开始利用媒体、论坛、公众号等渠道，宣传“厦漳一体化”、学区房、江景房等概念造声势。 2016年底至2017年初，“厦门地铁将建至漳州市区”的消息传遍漳州大街小巷。 “城市一体化”的理念也已深入人心。成为市民茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的一个因素。催化剂。
加上旧城改造、自然村拆除带来的迫切需求，以及泉州、厦门等省的土豪纷纷赶赴漳州清理楼房，这座位于东南部的四线农业城市福建一角，城区人均收入3000元左右。但市区的房价几乎是“一日一价”，从六七千元开始，走向15000元、20000元、25000元、28000元。
2017年4月上旬任丘是房价洼地，魏光华在漳州宾馆见到记者时，脸上写满了自豪。在袅袅的雪茄烟雾中任丘是房价洼地，他说他这辈子从来没有想到过这么容易赚钱的方法。他们拥有的近500套房屋几乎全部易手。当时投入的1.2亿元，净利润约2亿元。 ，已经开始寻找下一个城市了。
“不到一年的时间，我看着房价上涨，心里又痛又气。在这种趋势的影响下，以后没人愿意脚踏实地做生意了。炒房者掠夺的是什么？”透支的是一个年轻家庭一生的财务支出，一个炒房团可以轻松拿走2亿元，五个团可以等于10亿元，这些都是辛苦给他们的。工作普通百姓。”漳州当地一位官员告诉记者。
2、基金经理“组团”赴贵阳
当我接听胡英杰的电话时，他的语气明亮明亮，充满生机，每一口都充满了春天的味道和希望。因为，他三个月的研究终于尘埃落定，而他的下一个目标就是贵阳。
胡英杰是一个投机者。 2015年股灾前，他是一名拥有十年经验的基金经理。自从股市大跌之后，他的主要业务就从炒股变成了炒房。在深圳挖到“灾后重建”的第一桶金后，他开始寻找下一个猎物。
“与变幻莫测的股市相比，房地产市场风险更低、利润更高、更容易把握。”胡英杰似乎打通了股市和房地产市场两条通道。 “核心是利用杠杆原理，以小博大，用银行贷款放大投资股市。门槛太低，想买股票就投多少。在贵阳，如果我现在投资30万元，也许可以买一套价值100万元的房产，而且价格可能会在短时间内翻倍，此时的回报率会提高4倍。”
胡英杰并不是一个人在战斗。和他一起“不务正业”的还有另外五个朋友，每人都有30到5000万现金。然而，他们却一直对银行贷款情有独钟。即使你手头有足够的资金，你也不会一次性付清。首付比例越低，杠杆效应越大，自有资金回报率越高。
“专攻房地产就像炒股票，需要找到有主题、有概念的房地产项目，共同利用市场的流通，而且要小单位做，这样成本就低了。”而且产量很高。” 2015年10月正式签约的胡英杰作为“下海”的人，很高兴自己进入了“新世界”。
Wind统计显示，自2015年6月15日开始，在随后的181个交易日中，A股市场共有1.7万股跌停股，占比近10%。也就是说，投资者几乎每10个交易日就会经历一次“股灾”。
就在投资者感叹A股走势、感叹不幸、愤怒无力竞争的同时，楼市却接连创出新高。 “这里我们做一个简单的假设，如果有人2015年1月在深圳买了一套价值300万元的房子，那么该房产目前的市值约为900万元，收入高达690万元。如果这个人买了一套2015年1月在深圳买了房子，3月4日，我把首付90万元投资到了股市，现在能保本很幸运。”英杰说道。
那么，胡英杰此次为何瞄准贵阳呢？ “我这些年一直关注贵阳花果园小区，这个小区号称中国第一神地，是亚洲最大的建筑，占地面积1830万平方米，规划人口2000万。” 50万 从今年1月初开始，胡英杰在花果园租了一套公寓，白天他有时去城里的各个代理店，有时则呆在家里。做足功课，比较贵阳与全国其他省会城市的房价差距，并试图找出原因。 然而，晚上9点之后，胡英杰和他的伙伴们必须坚定不移地做一件事：检查每栋楼的入住率。他们采取的方法也很简单，他们挨家挨户地数着楼下的灯泡，并仔细地做了记录。
经过三个月的研究，胡英杰基本搞清楚了，花果园的入住率已经达到了80%。这个“魔幻市场”的入住率是炒家判断贵阳是否值得炒的主要指标。 “要知道，贵阳连地铁房的概念都没有。”胡英杰表示，根据他这两年在深圳积累的经验，两条地铁线交叉口的房价上涨最快、最猛。从纵向时间来看，贵阳近年来的房价基本在6000元左右波动。从横向来看，与其他省会城市的房价相比，贵阳还存在较大差距。
“4月中下旬，住房和城乡建设部将公布全国70个主要城市一季度房价走势，贵阳肯定会再次触底，这片低洼地肯定会吸引热钱。贵阳的交通比较拥堵，而且又是全国著名的赌城，地铁的住房概念肯定会受到欢迎。接下来我们的计划是选择一个有的小区。较小的流通面积并吃掉所有地铁换乘处的小户型，成本低，容易转手，也容易抬价。”胡英杰说。
3、G县卖地“生意”
G县位于江西省东部，这里“三河通五湖，控野刺树、瓯岳”。全县面积仅10平方公里，人均月收入2000元左右。这是一个依山而建的内陆小县。当地青壮年大多在福建、广东等地打工。只有春节期间，全县各地的车牌才会“聚集”在县城，然后就冷清了。
2011年，江苏“土豪”徐波来到这里经营办厂。县城一条街从头看到尾，晚上9点后天就完全黑了。今年，县财政收入5亿元。徐波是当地招商引资“圈”的富豪之一。不久之后，G县的领导也逐渐熟悉了他。 2011年下半年的一天，县领导找到徐波，与他商量“要做一件大事”。
“县领导告诉我，这里的住宅用地每亩大约70万元，如果你回江苏帮忙找一些开发商，等下一块地拍卖挂牌的时候，你一定要帮我把价格提高到更多。” 250万元以下，超过150万元的部分由县财政部门择机返还给您，待房地产开发完毕后，县里会配合您提高房价。”经商已久的徐波当即做出了决定。这是一个“双赢”的项目，他很快就从江苏老家招募了5个人。一个坚实的伙伴。
徐波回忆道，“拍卖土地当天，起拍价是70万元。早上8点开始，我们六个人坐在最后一排。江西当地开发商每次加价两千三千元，价格一路上扬。 10点多，我们都快睡着了，刚刚报了95万元。看着离目标价还很远，我们还是第一次。我们举起了牌子，报出了150万元的价格。那时，所有人的目光都聚集在我们这边。又拍了半个小时，价格依然在160万元左右徘徊。已经快11点了，我们加快了进度。第二次出价230万元，土地以每亩250万元的价格成功出售。”
该地块后来规划为G县首个人车分离的高端住宅项目。 2014年开盘价为5500元，在当地属于“天价”。徐波解释了其中的秘密：开盘前，浙江游资团队找上门来，承诺一次性购买三分之一的楼盘，前提是给予内部优惠，将价格降至4200元/套。平方米，但必须向外界公布。每平方米价格为6000元。
“这是一笔双赢的交易，开发一个项目所需的资金极其庞大。近年来，房地产市场的调控日趋激烈，房地产项目融资越来越困难。当严格来说，你甚至不能用土地来银行抵押融资，融资难题完全由开发商来解决，所以项目开发完成后，如果销售的话，财务成本相当沉重。太慢了，如果钱来不及，财务成本会很重。 “撤资、资金链断裂，就会引发金融危机，甚至更严重的，会导致破产。”徐波告诉记者，当游资炒团团找上门来时，他们会认为这是薄利多销。周转解燃眉之急，先偿还各种贷款。剩下的，可以和当地中介、游资合作，抑制销售，统一提价，共同抬高房价。如果能继续连接当地知名小学并设立分校，那将是一个利润丰厚的“学区房”项目。
上述土地以每亩250万元的空前高价拍卖后，G县亦如法炮制，诞生了两位“地王”。这三块地被拍卖后，G县的房价从3000元涨到了5000多元。财政收入也从2011年的5亿元增加到2012年的8亿元，其中土地出让金约占4亿元。
“2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算收入约6亿元，其余大部分是土地出让金。” G县财政局负责人4月1日告诉记者，由于实体经济不景气，当地工业园区基本处于关闭状态，开工生产的企业寥寥无几。财政收支压力巨大，土地出让是不得已而为之。
土地财政不仅缓解了G县的财政压力，也让县周边的居民富裕起来。靠着征地拆迁补偿费，他们一夜暴富。原本安静的县城，入夜后，现在灯火通明，灯红酒绿，热闹非凡。每晚KTV、酒吧几乎爆满。不少当地企业主告诉记者，“现在新开业的酒店，房间里基本都有麻将桌。青少年吃喝嫖赌、吸毒的人数日益增多，实在令人痛心。
