单位：广西桂海天律师事务所
编者注：
当时我国经济的快速增长，离不开房地产业的快速发展。但受各种复杂经济因素和政策影响，合资、合作房地产开发合同纠纷屡见不鲜。鉴于这种复杂性和专业性，本文作者运用大数据方法，收集了2016年全国范围内合资、合作开发房地产合同纠纷案件，总结了当前司法观点、争议点和重要司法规则。司法实践。 。就在今天上午，文鱼团队召开了大数据产品发布会，并正式发布了大数据报告。下面，我们将报告的精华部分呈现给大家。
前言
近年来，我国房地产业快速发展，房地产泡沫问题日益严重。在当前房地产“去泡沫”的背景下，房地产领域的纠纷势必会增多。
在房地产开发中，通过合资、合作的方式开发、经营房地产项目的情况比较常见。鉴于此类合同纠纷案件的复杂性，为了进一步了解合资、合作开发房地产合同纠纷案件中的常见问题以及司法实践中法官的意见，本文瑞商律师团队仔细分析了该类合同纠纷案件的主要问题。围绕2016年全国合资、合作开发房地产合同纠纷疑难案件，对全国142件裁判文书进行深入研究，整理汇总相关信息。
一、合资、合作开发房地产合同纠纷规定概述
目前，我国房地产开发法律尚不完善，《合同法》中并无此类合同的分类。大多数合作协议规定一方提供土地，另一方提供资金。项目建成后，按照投资比例或各方协议进行投资。按比例分配项目销售利润、分配一定数量的房屋等。因此，合同一般定义为：双方约定一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务、等，合作建设房屋，房屋建成后，按照合同条款执行。规定房屋和土地使用权比例的协议。
同时，在合资、合作房地产开发合同中，对合资各方没有具体限制，仅要求其中一方具备相应的房地产开发资质。
在合资、合作开发房地产合同中，双方共同投资合作、共建项目，分享利润，共担风险，这在“共同投资、分享利润、共担风险”的条款中得到了突出体现。当事人订立隐瞒真实意思的合同或者不具有合资、合作特征的合同的，应当根据合同的实质内容认定合同的性质。
二、2016年合资、合作开发房地产合同纠纷案件总体情况
（一）病例数及地域分布：山东、江苏占比较高
从案件分布地区来看，全国法院受理重大复杂合资、合作开发房地产合同纠纷案件数量居前四位的地区是山东省，共24起，约占案件总数的16.9%。江苏有13例，约占病例总数的9.15%。 %，云南9例，约占病例总数的6.34%，河北9例，约占病例总数的6.34%。
鉴于2016年山东省案件数量远超其他省份，单独检索近5年来山东省合资、合作开发房地产合同纠纷案件判决书发现，自2014年以来，此类案件的审结数量开始呈现爆炸性增长。
由于诉讼案件有一定的时限，对2016年山东省24件案件进行统计分析，2011年仅提起2件，2013年共提起8件，2014年共提起8件。全年共提起诉讼6起。可见，2013年以来，山东省因合资、合作开发引发的房地产合同纠纷激增。
如此大规模的疫情是否与国内房地产政策有关？对2008年至2016年全国所有合资、合作开发房地产合同纠纷案件进行统计后发现，山东省案件数量趋势与全国案件数量增长趋势一致。在行业的支撑下，房地产市场进入白热化阶段，爆发的诉讼纠纷行业持续增长。山东省之所以这么高，一方面是房地产市场的快速发展，另一方面是山东近年来经济的快速增长。 。
（二）本案争议事项：合同效力为主要争议焦点
在142件合资、合作开发房地产合同纠纷判决书中，诉讼纠纷主要涉及以下七项：
通过对判决书的分析，我们发现当事人争议的主要焦点是合同的效力和合同的终止。在确认合同效力的问题上，有些当事人会根据合同的性质提出主张或抗辩。其他争议焦点，如损失赔偿、投资款返还、违约金支付、收益分配等房地产合同纠纷，大多是基于解除合同、一般违约等引发的相关纠纷。
（三）各级裁判员数据特征分析
从案件审理级别看，一审案件48件，约占案件总数的33.8%；二审案件83件，约占58.5%；此外，申请再审案件11件，约占总数的7.7%。
1、一审裁判数据特征分析
（一）审理法院级别：高等法院一审占少数，涉及标的额巨大。
本次报告检索的142起案件均为中级人民法院以上一审重大、疑难、复杂案件。 48件一审案件中，虽然只有两件被高院直接受理，但高院直接审理的两件（2014）豫高法民初字第00049号案件中，诉讼费用高达2728454元。说明该类案件标的额较大。
（2）试用期：最多超过5个月
本报告检索案件中，一审案件46件；其中，2013年至2016年备案情况如下：
根据判决书可以计算审理期限的案件有31件，其中审理期限超过一年的案件有7件，占23%，最长的案件为3年[(2013)茂民四处字第6号】； 2016年立案、2016年审结的案件有15件，审理期限可根据判决书计算。从这15起案件可以看出，大部分案件的审理周期都在5个月以上。由此可见，此类案件的审理期限普遍较长。
（△2016年立案-2016年结案审理时限表）
（三）裁判结果
全部48件一审案件中，原告诉讼请求得到充分支持的有8起，部分支持的有30起，驳回原告诉讼请求的有10起。经过分析，我们发现：
在全部诉讼请求得到支持的8起案件中，原告的诉讼请求较为简单，通常是确认合同有效性或终止合同并支付投资收益或返还投资款和利息。
在诉讼请求得到部分支持的30起案件中，原告主张得到支持的事项主要包括合同解除及损失赔偿、投资资金返还、投资收益分配相关问题等。被驳回或调整的事项主要包括利息索赔和违约金索赔。太高了有问题。
2、二审裁判数据特征分析
上诉二审案件共83件，审理情况如下：完全支持7件，占8.4%，部分支持21件，占25.3%。 2件上诉被驳回，维持原判。 55例，占66.3%。其中，各地高级法院一审案件向最高人民法院上诉均被驳回，维持原判。
上诉请求得到支持（完全支持或部分支持）的28件判决中，有5件因一审法院事实认定不清、适用法律错误，被二审法院撤销、改判的;因一审法院部分事实认定错误导致的案件8起。 、二审法院撤销或者变更判决；因一审法院适用法律存在错误，二审法院撤销、改判6起；其余9起案件是二审法院根据一审法院判决对部分利息、收入分配等进行调整。
可见，此类案件涉及标的量巨大。据了解，142起案件中，二审审结82起。可见，一审判决作出后，多数当事人会选择上诉，但二审改判率较低，且多数案件一审证明事实清楚、法律适用。正确应用。因此，当事人及其律师必须重视一审程序，有效掌握一审提交的事实和证据，不应依赖二审来胜诉。
3.热点纠纷收集及典型案例分析
（一）如何认定是否存在合同性质的争议？
在探讨当事人订立合同的真实意思表示时，不能仅根据当事人订立的合同名称来确定合同的性质和当事人之间的法律关系。当事人订立隐匿真实意思的合同的，应当根据合同的实质内容认定合同的性质。依据合同性质所涉及的争议，归纳出以下几类裁判要点：
裁判要领1
如果合作开发协议约定一方提供土地，另一方提供资金，投资方取得约定数量的房屋，该合同的性质应认定为房屋买卖合同，但该协议还规定投资方承担项目建设工作、项目投资及相关费用等。如无义务和经营风险，合同性质仍视为合资、合作开发房地产合同。
案例索引：（2016）济民终351号河北浩明房地产开发有限公司与河北第四建筑工程有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书。有限公司
【实用要点】合资、合作房地产开发合同的重要法律特征是“风险共担”。无论收入最终如何分配，只要双方在项目开发建设过程中实际分担风险，即可认定为合营企业。合作开发房地产合同。
裁判要领2
一方出资建设、另一方以土地使用权出资的合资、合作开发房地产合同，无论该合同是以土地使用权为价款还是土地使用权共同开发房地产合同权利转让合同应当取决于合同当事人是否就房地产开发项目的利润和风险的共享作出判断。
案例索引：（2016）黑民终446号哈尔滨富泰隆房地产开发有限公司与哈尔滨远东学院合作开发房地产合同纠纷案二审民事判决书技术; （2015）陕民一中字第00303号，寨保省，寨长生、寨红、张乃虎与四川圣明川科实业有限公司、西安云浮置业有限公司合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
【实用要点】在合资、合作房地产项目中，相当一部分是一方提供土地作价、参股，另一方提供资金共同开发建设。对于提供土地，当事人是否打算出售该土地或以该土地入股参与共同开发经营？例如，如果以土地入股共同建造房屋，必须明确利润和风险共担。因为即使将土地作价入股，不分担风险，仍然会被视为土地使用权的转让。
裁判要点三
共建协议各方同意，无论项目盈利或亏损，提供资金的一方均可获得固定数额的货币。这并不意味着该条款无效，而是从合同性质上看，该条款被视为借款合同。
案例索引：（2015）吾中民司初字126号、新疆维吾尔自治区国有资产投资经营有限公司、新疆鲲鹏房地产开发有限公司、新疆亚欧大成投资（集团）有限公司、侯亚康、侯小虎合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书。
裁判评分4
如果一方提供土地，另一方出资建设房地产项目，且合作建设的项目不向市场出售，并约定投资者在一定期限内拥有该房屋的使用权经审理，法院认定双方签订的合同为房屋租赁合同。
案例索引：（2014）济民一初字第24号济南市职工文化发展中心与彬芬五洲集团有限公司合同纠纷一审民事判决书
【实用要点】实践中，有单位招商引资进行房地产建设，约定投资人在一定期限内享有房屋使用权，但房屋所有权不变。使用期限届满后，单位收回房屋的所有权和使用权。从上述案例可以看出，双方签订的合同不属于合资、合作房地产开发合同。该合同应当具有房屋租赁合同的性质，适用租赁合同的相关法律规定。
通过对22起合同性质纠纷焦点案件的分析，并列举典型案例裁判摘要，我们不难发现，合资、合作开发房地产合同虽然不属于《中华人民共和国合同法》的某一类。中国有众所周知的合同，但全国法院的裁判规则相对一致。描述此类合同的特征并不复杂。以《最高人民法院解释》为依据明确当事人之间的法律关系，重点是确定合同当事人在项目开发、投资中是否存在共担风险。
（二）什么情况下会影响合同的效力？
关于合资、合作开发房地产合同的效力，仍应符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，即协议不违反效力强制性规定的，合同有效。对于此类合同的效力相关问题，我们选择以下几类典型的裁判点：
裁判要领1
合资、合作房地产开发项目中，因政策需要，附带建设项目涉及的国有划拨土地未办理相关手续的，不影响原合资、合作房地产的有效性。双方之间的房地产开发协议。
案例索引：案号（2013）常民初字第95号，江苏红联房地产集团有限公司与常州亚邦金泰房地产合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书房地产开发有限公司
【实用要点】以土地使用权作为投资开发房地产的，应当办理土地使用权审批手续。最迟在提起诉讼前完成审批程序的，合同视为有效。因政策需要附带建设学校、农贸市场等场所划拨土地使用权未获批准的，属于新的共建协议，不影响原合作协议的效力。附属设施的建设，双方应当签订单独的合同或者补充协议，约定双方的权利和义务。
裁判要领2
政府机关拟开发辖区内土地，与投资企业签订合资、合作开发房地产合同，内容涉及政府机关承诺将已开发土地的土地出让金私分给投资企业的反过来，也会违反我国相关土地出让金的规定。法院认为，由于强制要求所有款项必须上缴财政，该合同无效。
案例索引：（2015）万民四终字第00586号，富阳五洲贸易有限公司与安徽富阳经济技术开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书开发区管委会
【实用要点】近年来，随着全国开发区的蓬勃发展，开发区管委会等专门机构应运而生。开发区管委会不仅负责吸引外资，而且作为政府机构，还行使政府机构才能行使的权力。许多地方政府鼓励社会资本参与土地一级开发等基层设施建设，在签订相关合同时向投资企业承诺投资回报。但这些承诺往往难以兑现，比如返还土地出让金、将土地开发后通过“招拍挂”获得的土地出让金承诺给投资公司作为投资收益、不“招拍挂”就转让已开发土地等。 、拍卖、挂牌”程序按协议约定。对于投资企业等来说，此类合同因违反我国有关强制性规定而无效。这一现象反映出政府机构和投资企业法律意识淡薄。
裁判要点三
以划拨土地使用权出资与他人合资、合作开发房地产项目的合同，划拨土地未办理有关审批手续的，不无效。如果在提起诉讼之前得到有关部门批准，法院仍会认定该合同有效。
案例索引：（2016）济民终351号河北浩明房地产开发有限公司与河北第四建筑工程有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书。有限公司
裁判评分4
合资、合作房地产开发合同当事人不具备房地产开发经营资格，借用其他具有房地产开发经营资格的公司进行共同开发项目的，法院应当认定该合同不具有房地产开发经营资格。无效的。
案例索引：（2016）黑民终116号，张明山与齐齐哈尔万达房地产开发有限公司合资合作开发房地产案二审民事判决书，杨坤、王敬泽、齐齐哈尔宝坤小额贷款有限公司
裁判要点五
当事人主张的合作开发房地产合同被认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同或者租赁合同后，应当依照法律、法规的规定认定合同的效力与实际合同类型相对应，不再以合资房地产开发合同为准。有关合同的法律、法规。
案例索引：（2016）云01民初1046号云南荣兴和投资有限公司与昆明远建房地产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书。
裁判要领六
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第九条和地方政府有关通知规定，房地产开发企业资质等级评定和使用规定属于行政强制性规定。违反行政强制规定不会导致合同无效。
案例索引：（2015）三亚民二初字第13号，三亚市新龙基房地产开发有限公司、合利华、三亚天都供应有限责任公司合资合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书营销合作社
【实用要点】法律规定的强制性规定包括生效性强制性规定和行政性强制性规定。最高人民法院对因违反法律、行政法规强制性规定而导致合同无效作出狭义解释，即将强制性规定解释为有效的强制性规定，排除行政性强制性规定。
实践中，行政强制规定与生效强制规定的区别在于，行政强制规定是指该行为为法律、法规所禁止，但并不否认该行为在合同法上的效力，而效力强制规定是指该行为的效力。法律、法规明确规定，违反该规定，合同无效。例如，《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权与他人订立合同，未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权投资开发房地产的，合同无效。”
（三）合同解除后，责任如何承担？
裁判要领1
因违约而解除合同，一方主张返还投资款并要求违约方按照合同规定支付利息和违约金，利息足以弥补实际损失的，人民法院法院基于公平原则可以不支持支付违约金的请求。
案例索引：（2016）新01民初164号，新疆艾嘉盛和房地产开发有限公司与新疆百福房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书., 张世贵、马庆林、苟建林
裁判要领2
因违约解除合同后，提供资金的一方有权要求对方返还投资资金并赔偿因对方违约而产生的相应利息。然而，法院不会支持预期收入损失。
案例索引：（2016）云民终309号，湖北天盛电气工程有限公司云南分公司与云南金强威房地产开发有限公司房地产合同纠纷案。
裁判要点三
合同终止后房地产合同纠纷，双方未解决恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等事项，继续开发建设的，视为原合资企业的延续。或合作房地产开发关系。当事人主张合作合同解除后拒绝分配继续开发建设产生的收入，人民法院不予支持。
案例索引：（2016）鲁民中287号于文正、孙怀梅与威海天和房地产开发有限公司、严伟建合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
裁判评分4
合同一方违反合同约定，私自处分涉案土地，在法律上不利于合同目的的实现，构成根本违约，符合法定解除合同的条件。
案例索引：（2016）鲁民中1828号，盛泰集团有限公司与山东嘉泰房地产有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书。
（四）项目投资收益分配如何处理？
裁判要领1
合同权利义务的终止，不影响合同中结算、清算条款的有效性。原合同中定期利润分配的条款可视为清算、结算条款。合同终止时项目达到预先约定的利润分配条件的，一方应当配合利润分配。
案例索引：（2016）鲁民中第15号，杨维山与海阳市嘉恒房地产有限公司、王中基合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
裁判要领2
如果双方在合同中对“持股比例”的对象没有明确约定，一方主张是利润分配比例，另一方主张是住房分配比例，则没有其他证据证明的，法院应当根据涉案合同的性质和约定予以判决。 、双方的实际履行情况和履行结果来确定双方合同的真实意图。
案例索引：（2016）鲁民中15号，杨维山与海阳市嘉恒房地产有限公司、王中基合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
裁判要点三
如果一方无法提交相应的会计账簿和其他财务报表，导致无法对利润进行审计，法院将认可另一方合理的利润计算方法和其他支持证据。
案例索引：（2016年）卢·明斯（Lu Minzhong）第1260号，关于合资企业或合作开发发展房地产合同的二stance民事判决., 有限公司
裁判的积分4
没有发展资格的个人借用具有开发资格以共同开发房地产的单位名称的合同无效。但是，如果此案中涉及收入分配，则收入分配应在于实际投资于建筑物的当事方之间。
案例索引：（2015年）太极拳tu chu zi号00001号，对方敏和冯·什安（Fang Shiqing）和Xinghua Shengtai Real Estate Development Co.和Wu Shun Joint在Fang Ming和Fang Shiqing和Fang Shiqing之间的房地产合同中的争议的第一定期判决风险和合作发展
（5）分析其他典型问题
裁判的要点1
在合资和合作房地产发展合同中，联合运营不再是确定当事方是否处于合资和合作房地产发展关系的基础。如果双方不参加该行动，而是满足共同投资，利润共享和风险分享的条件，那么当事方之间的关系仍将被视为是房地产的合资企业和合作开发。
案例索引：（2015年）Yue Zhong Min Yi Chu Zi No. 11号，关于合资企业或合作开发公司的纠纷，Yueyang Yueyang Yuanpeng Real Estate Co.和Yueyang Xinhong Xinhong Real Estate Real Estate Development of Pirstance民事判决有限公司
裁判的必需品2
如果合同规定一方仅提供其资格并不参加该行动，并且不承担风险，但后来参与合同履行期间合同的运营和管理，应将其视为合资企业和合作房地产发展关系。
案件索引：最高法院（2013年）Minyi Zhongzi No. 187，上诉人内蒙古Liangyuan装饰工程有限公司，王桥和上诉人Inner Mongolia Xihua Real Estate Development Co.他在最初的审判中的鲍勒和第三方，关于涉及内蒙古鲁约装饰城市市场有限公司的合资企业和合作开发房地产合同的二stance民事判决。
裁判的要点三
对于由合资或合作房地产开发合同绩效引起的投资纠纷，即使以IOU或IOU的形式确定绩效的方法，它仍然被视为是合资企业或合作房地产开发关系。
案例索引：（2016年）Shaan Min Zhong No. 519，关于合资企业和合作开发的纠纷的二stance民事判决., 有限公司
裁判的积分4
在合资或合作开发房地产合同中，如果投资者将投资资金支付给另一家公司的法定代表的个人帐户，并签发了公司盖章的收据，则认为这是履行了投资义务。
案例索引：（2015年）萨姆·宗齐号00080号，关于合资企业或合作开发发展房地产合同的二stance民事判决。
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