恒大首席经济学家任泽平曾说过一句关于房地产的名言：短期看政策，中期看土地，长期看人口。 房地产之所以受到广泛关注，是因为从古至今，国内外房地产都是财富的象征、经济周期之母、金融危机的根源、大规模资产配置的核心。 。
从财富效应的角度来看，根据拉斯·特威德在《不可避免的经济周期》中的计算，在典型国家，房地产的市值一般是每年GDP的2-3倍，占可变价格财富总额的50%。 %，这是股票市场、债券市场、商品市场、收藏品市场等其他资产市场所无法企及的。 以日本为例。 1990年，日本房地产总市值是美国的五倍，是全球股票市场的两倍。 仅东京的地价就相当于美国的地价。 我们预计2017年中国全国房地产市场价值约为300万亿元，约为GDP的4倍、股市市值的6倍。 美国总统特朗普是房地产开发商，香港家族财阀大多也是房地产开发商。 刚刚公布的改革开放40周年最有影响力的企业家大多都有房地产生意。 房地产领域早已挤满了超级富豪，而大多数居民家庭的资产之一就是房子。
房地产是周期之母。 商品房兼具投资品和消费品的属性，产业链较长。 房地产市场销售量、土地购置量、新开工面积是重要的经济先行指标。 从拉动经济增长的角度来看，无论是发展中国家还是发达国家，房地产业对宏观经济都起着至关重要的作用。 每一次经济繁荣大多与房地产拉动的消费投资有关，而每一次经济衰退大多与房地产破泡有关，如1991年左右的日本、1998年左右的东南亚、2008年左右的美国。以2016年资本形成总额约占GDP的44%为例，对经济增长的贡献率高达42.2%。 考虑到消费波动较小，经济波动主要取决于投资。 全社会固定资产投资构成中，制造业、生活服务业、基础设施建设都与房地产链条相关。 据测算，房地产链条带动的相关投资约占全社会固定资产投资的一半。 房地产带动了家电、家具、装饰、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期产业，如果再加上城镇化带来的人口流动，将产生同样巨大的影响交通运输、商贸物流、教育医疗等行业。
房地产泡沫往往是金融危机的根源。 由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应影响巨大。 这也是典型的高杠杆行业。 因此，全球历史上的重大经济危机大多与房地产有关。 十分之九的危机发生在房地产领域。 例如，1929年的大萧条与房地产泡沫的破裂和随后的银行业危机有关。 日本自1991年房地产崩盘后陷入迷失的二十年。1998年东南亚房地产泡沫破灭后，许多经济体陷入中等收入陷阱。2008年美国次贷危机一直持续至今。 世界还没有完全走出阴影。 相比之下，1987年美国股灾和2015年中国股灾对经济的影响相对较小。
房地产是大规模资产配置的核心。 美林投资时钟研究了股票、债券、大宗商品、现金等在经济周期不同阶段的收益率表现，发现房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于买地和买房都可以加杠杆，财富效应可以被放大。 然而，由于房地产在经济衰退期间缺乏流动性，因此不适合短期投资。 从长远来看，全球货币超发是普遍现象。 毕竟，能够跑赢印钞机的资产并不多。 在大多数国家，人口净流入和产业集聚效应突出地区的房地产是抗通胀的最佳产品。
房地产如此重要，但长期以来却充满了广泛的争议、分歧和误解。 无论政界、商界、学界，只要讨论房价因素，就会谈论货币紧张、土地财政、人口流入流出、教育医疗条件、就业机会、生活质量、航空、交通、房地产相关问题一直是公众、金融投资和公共政策领域的热点话题。
1998年房改以来，在舆论的巨大争议和看跌呼声不断的背景下，一线房价出现了持续、猛烈、大幅上涨。 在北京、上海、深圳等一线城市，房价10年涨幅超过6倍，即便在全球房地产史上也相当惊人。 据说房地产的经济周期与行业关系，那些早期提出泡沫破灭理论的经济学家已经失去了听众。 那些曾经流行的看空逻辑，如人口老龄化、房地产调控、城镇化进程放缓、商品房库存量大和空置率高、房价过高、房产税试点等，并没有阻止房价的上涨，房地产已成为中国最强劲的资产。 “泡沫”。 到底是什么决定了房价？ 是什么造就了近二十年来一线房价只涨不跌、涨幅全球第一的神话？ 未来一二线房价能否摆脱重力？
任泽平的“短期看政策、中期看土地、长期看人口”是房地产的命运吗？ 从逻辑上分析，政策会影响短期买卖市场。 例如，限购可以减少购房者数量，强行减少需求。 一方面，土地市场影响未来房屋的供应。 另一方面，其土地价格作为房价的重要成本，也间接影响着房价。 人口是从长远角度看城市竞争力，人口净流入意味着刚性需求的长期保障。 事实上，真正影响房价的因素只有一个，这也是直接影响房价的因素——货币。 中国的房子是商品房，具有商品的一般属性。 一般商品具有使用性、交易性、流通性。 可用性也是住宅属性，这里不讨论。 房屋属于不动产，因此不能像其他商品一样自由流通，而其背后的土地使用权则意味着不动产也具有储值属性。 综上所述，房地产的投资属性是不可避免的，无论我们如何强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，都无法抹杀它。
我们知道，影响投资产品价格最重要的因素是资金量和流动性。 比如股票市场，当资金不断流入时，股票市场就会进入牛市。 牛市的特点体现在价格上涨和交易量放大，即资金量大。 ，更好的流动性。 我们可以看到，房价与M2（广义货币总量）增速呈正相关，与贷款利率呈负相关。 这说明房价直接受到货币宽松程度和宏观货币流动性的影响。 从纯粹的金融角度来看房地产的经济周期与行业关系，房地产是资金的蓄水池。 当M2快速增长时，货币必然会找到一个地方来积累资金。 中国最大的两个资金池是房地产市场和股票市场。 中国股市崩盘发生在2015年中期。 本轮房地产牛市恰好始于2015年。近年来，我国M2增速一直处于下降趋势。 2015年330政策出台后，M2增速确实连续几个月大幅上升。 这也合理地说明了深圳引领的这一轮房价暴涨是有金融基础的。 不过，我们也可以看到，2016年3月之后，M2增速的总体趋势是下行。 8月份出现小幅反弹，随后继续下滑。 这说明本国货币并没有持续宽松。 原因很简单，因为我们要保护外汇和汇率。 在美联储加息周期中，我们的货币政策最多是稳定中性，不能宽松。 这就解释了为什么本轮牛市发生在局部地区，并且有时间顺序，即社会存量资金的转移导致轮动上涨。 因为资金的增加难以为继，板块只能轮动，从深圳到“四小龙”再到其他一二线城市、中小城市和县城。 但这一轮市场行情如此激烈，肯定有资金进来推高房价。 那么钱从哪里来呢？
中国自古就有储蓄的好习惯，但接连的房价暴涨，教会了大家如何利用杠杆实现资产增值。 因此，拥有高储蓄的中国人在这次牛市中拼命加杠杆，用毕生积蓄进行支付。 如果可能的话，先付首付，然后再付抵押贷款。 计入公积金后，2016年中国居民购房边际杠杆已达到50%，相当于美国次贷危机前的水平。 再加上国家层面的各项打压政策以及限购力度加大市民的抢房倾向，市场情绪也纷纷升温。 例如，北京周边地区已经连续几个月下跌。 作为本次牛市领头城市的北京、深圳、合肥等龙头城市也长期小幅横盘下跌。 然而，后期才开始上涨的杭州、成都等城市的市民，仍然陶醉在房价的能力之中。 冲天而起的气息之中。 他们并不知道，二手房的交易量已经极度萎缩，交易均价也出现了下滑。 事实上，2017年不仅M2增速持续下滑，银行贷款也严控住房贷款。 稍微懂点金融的人都明白，负债率太高的时候，总会有杠杆断裂的时候。 这就是为什么高层一直在讲去杠杆，强调防范系统性金融风险。 目的是防止银行因杠杆过高而资不抵债。 债务危机！
综上所述，今日中国房地产牛市已经结束。 目前金融水平已经无法支撑继续上涨。 该炒的城市都炒完了，能用的杠杆和手段都用上了。 高层“炒房”“住、不炒”的大方向和决心也十分明显。 从投资角度看，目前各热点城市均处于较高水平。 可以说风险大于回报。
很多人说房价怎么能跌呢？ 房地产是中国政府的金融饭碗，也是中国居民财富的载体。 正确的！ 诚然，房价可能不会大幅下跌，但如果失去流动性怎么办？ 也就是说，其实现在很多城市的房价只有价格而没有市场。 这从二手房的交易量就可以明显看出。 如果你真的卖掉一套，你就会知道房子值多少钱。 流动性丧失对于金融来说是一件非常糟糕的事情，因为如果观望情绪浓厚，一旦市场情绪转向，就会出现踩踏，也就是大规模的抛售。 详情可以查看20世纪90年代海南房地产泡沫的破灭和10年来温州房地产的破灭。 市场雪崩事件。 因此，本轮调控增加“限购”虽有杀伤力之嫌，但似乎是高层为防范市场逆转带来风险而做出的最后一招决定。
结论已经给出，那么你一定想问：如果我不投资房子，我的钱会放在哪里？ 中国民众对于人民币购买力贬值有着根深蒂固的认识。 事实上，中国人普遍的投资理念和技巧都很差。 当然，一方面是中国的金融环境不开放，但另一方面，金融知识和投资技术的极度缺乏也是一大原因。 10年前的9月，百年投资银行雷曼突然倒闭，引发美国及全球市场动荡。 如今，10年过去了，全球金融市场也发生了巨大变化。 那么10年前的巨大变化给我们带来了哪些教训呢？
一、信用和债务永远是危机的起点。 笔者此前曾多次强调，一切危机都离不开债务，而债务的背后是信用支持。 美国允许没有能力还款的人买房、贷款。 最终，次级抵押贷款机构破产了。 人们对抵押贷款证券的价值失去信心，引发流动性危机。 而这还停留在微观层面。 当流动性危机开始蔓延时，就会引发正式的债务危机，最终导致金融危机。
另一方面，在中国，由于去杠杆，房地产公司、债券、P2P有些无力承担。 债务风潮已从小地方平台蔓延至国企、上市公司。 那么，今年央行为何会超预期降准、释放流动性呢？ 因为否则的话，肯定会重蹈覆辙。 但当时为了缓解危机、刺激经济，四万亿计划实在是无奈之举，一定程度上又回到了过去粗暴的发展模式。 因此，当这次国内流动性危机出现时，决策者只能未雨绸缪，推进艰难的结构性改革。 优化经济结构，让钱流到该流的地方，做到“既想要又想要”。 如果你错过了一次机会，你就不能错过第二次。
二、抓好房地产调控。 2008年的次贷危机源于房地产。 其本质是让无力还款的人利用杠杆买房、贷款。 然而，2000年以后，美国房价平均每年上涨7%。 虽然没有比今天的中国高，但买房确实成为当年美国最赚钱的生意，就像现在的中国一样。
十年后，美国房价几乎收复失地，仍较当时最高点高出20%左右。 反观中国，目前一线受到严密压制，二线多地也处于高位波动。 我们不知道目前的房价是否处于绝对高点，但可以肯定是处于相对高点。 有人说：没关系。 毕竟我们比美国人口多，需求也大，所以我们可以吸收泡沫。 但我们没有美国人那么富有！ 而最可怕的是，我们地方政府的财政和经济产业链高度依赖房地产，这一点与美国不同。 所以，美国的房产可以炒一次，但是我们一定不要这么做。
三、实体经济复苏是根本。 毋庸讳言，美国是当之无愧的制造业强国，但在2008年的危机中依然受到重创，其引发的全球风暴也让其他国家的经济此后萎靡不振。 2012年10月至2017年1月，国际货币基金组织共对全球经济增长预期进行13次调整，其中10次下调增速。 现在美国经济开始复苏，美元走强，包括人民币在内的新兴市场国家货币接连受挫。
回顾国内危机后的10年，我们的实体经济并没有多大起色，但金融、房地产却发展迅速：2008年9月，公募基金产品数量只有400余只，到2018年9月已达到近5000人，增长12倍。 ; 2008年以来，IPO数量已达2071起，募集资金总额近2万亿元……相反，A股不仅反弹超过了2007年的峰值水平，而且近10年的市场经历了波动和熊市。 不休。 股票市场是资金流入实体经济最直接的渠道。 房地产、债券市场的泡沫不仅要控制，更要消除，否则将成为我们复兴的绊脚石。
说了这么多，看来我们现在对2008年危机的回顾似乎有点没有根据，人们越来越信任政府的力量。 但你忘记了一件事：尊重市场。 有时，政府对市场无能为力。 对我们来说，危机前减少了投资，危机期间现金为王。 当那些优质资产被危机误杀时，大胆买入！ 事实证明，雷曼兄弟倒闭后的10年里，标准普尔500指数上涨了130%，而巴菲特在08年危机期间进行了大量投资。 希望大家在危机中做一个明智的投资者。
如今，越来越多的人认为“房价已经与中国经济绑定在一起，中国楼市已经成为全球最大的资产泡沫”。 在资金开始恐慌之际，房价走向再次成为公众讨论的焦点。 很多人认为，中国的房价面临着崩溃的危险。 支持他们观点的有：货币严重超发、房价收入比全球最高、卖菜的阿姨也疯狂炒房等等。另一种观点是，很难判断房价将会崩溃，尤其是大城市。 支持他们观点的有：城镇化尚未结束、中国经济仍处于中高速增长等。
那么，如果连接上下游上百个产业的房地产发生巨大变化，房价一夜间暴跌，会造成什么影响？ 谁将成为最大的赢家，谁又将成为彻头彻尾的输家？ 如果房价暴跌，房主买得起房吗？ 答案或许出乎很多人的预料。
首先，受影响的是已经买房的业主。
范刚表示，现在的年轻人应该掏空“六个钱包”帮自己买房，但他忽略的是，90%以上的年轻人用自己的工资收入买房其实是不现实的。 在房价收入比全球最高的中国，大多数人都是几代人的努力凑够首付，然后向银行贷款买房。 也就是说，按揭贷款是以房子为抵押向银行借钱的，而且这笔钱是一辈子的。 债务。
统计显示，超过80%的家庭拥有总资产的2/3是房地产。 事实证明，钱不属于你，房子也不属于你，它们都属于银行。 你所拥有的只是“房奴”的光荣称号！
房价暴跌，房子自然就不值钱了。 当房屋总价低于银行的按揭贷款金额时，银行毫无疑问会要求购房者补足按揭资金。 在这种情况下，拥有一套房子就不再是一件幸事了。 相反，你拥有的房子越多，负担就越重。 毕竟，无论你卖掉房子还是放弃它，你最终都会得到钱和房子。 不仅如此，即使你失去了房子，你仍然欠着银行一笔债务。
1991年，日本房价暴跌，当年下跌70%。 后来一再设下限，一夜之间很多人无家可归。 日本有一个地方风景优美，但也阴森恐怖，那就是日本富士山下的自杀森林。 据悉，20世纪90年代初，有2000多人在此自杀，因此这里有了一个恐怖的名字——自杀森林。
无独有偶，2003年香港楼市触底时，有报道称香港有320人烧炭自杀。
二是银行损失惨重。
如果房价暴跌，银行能否全身而退？ 答案是不。 要知道，8月份全国新增人民币贷款中，有55%流向了“户贷”，即家庭和个人。 住房贷款占商业银行贷款总额的比重如此之高。 一旦房价暴跌，可想而知，银行将产生巨额坏账，房地产开发商更不会考虑通过出售房屋、偿还银行贷款来收回资金。 银行将是损失最惨重的。 如果房价暴跌，大多数银行都会破产。
此外，相关公司也即将结束。
如前所述，房地产连接着数百个上下游产业。 如果房价暴跌，不仅房地产开发商会破产，整个链条上的企业都会受到影响。 股市也会因此崩溃。
1991年，东京房价经历了悲惨时刻。 三个月内房价暴跌65%。 交易低迷，银行贷款被切断。 一夜之间，买房产的千万富翁变成了千万富翁，自杀、破产事件爆发。 此后房价持续下跌，一度跌幅达80%。 在此期间，超过3000家银行和房地产公司破产。
一批批企业破产意味着数千万人失业。 失业率飙升，绝望的人们要么自残自杀，要么走上一条不归路。 据传，20世纪90年代，日本色情产业迎来了前所未有的繁荣。 这背后的主要原因是，很多中年女性破产、离婚，而运气不佳的女毕业生找不到生存之道，只好选择这种快速赚钱的方式。 行业。
第四，靠卖地谋生的地方政府在房价暴跌的情况下日子并不难过。
当房价下跌时，靠卖地谋生的地方政府自然日子不好过。 房价下跌必然导致破产。 地价下跌，土地卖不出去。 负债累累的地方政府也面临破产危机。 银行举债紧迫，资金链即将被切断。 如果政府信用违约，谁来维持稳定？
通过以上分析，不难发现，房价暴跌时，几乎所有人都是输家。 到时候，只有那些没有房子和全款买房的人才有可能逃脱。 然而，当房地产崩盘时，中国经济必然会受到牵连，出现失业和倒闭，中国的发展可能会倒退十年甚至更久。 因此，国家一定会尽最大努力阻止房价暴跌的发生。 就像这些年房地产行业的起起落落一样，虽然有时也会有起起落落，但国家更希望看到的是一个健康稳定的市场。
这两天，网上发布的国务院5月份的某条通知，引起了房地产圈的集体兴奋。 限购政策的取消成为开发商和购房者的集体期待。 房地产最低正周期意外到来。
最终生的休闲客人
身份证号：jiaosihan711001
