01
2020年重庆房价是涨还是跌？
从冰山指数来看，重庆二手房价格小幅下跌0.6%。 但重庆的新房增量其实也不小。
官方数据显示，2020年重庆主城区新建商品住宅成交均价为11810元/平方米。
同比增长14.7%！
这一近10年来的涨幅仅次于2017年的牛市。
从2006年到2020年的15年间，重庆房价年均上涨11.1%。 虽然这个涨幅没有很多一线城市那么高，但至少说明重庆的房价还在稳步上涨。
你可能赚不了很多钱，但如果能跑赢通胀和银行利率，保值增值是没有问题的。
那么2021年重庆房价会怎样呢？
如果说【一】提到的国际货币环境、城市地位提升、资本轮动效应以及极低的进入门槛都是推动重庆房价上涨的外部因素，那么推动重庆房价上涨的内生因素则是2017年重庆房价上涨的内生因素。 2021年我认为主要有三个因素：
1、土地价格
2、供给与需求
3. 城市更新
我们先来说说土地。
2020年，重庆主城成交土地建筑面积2107万平方米，平均楼面地价5755元/平方米。 同比下降10%。
但下降的原因是内环内高价区土地供应持续下降，占比仅10%； 而外环以外低价区域的土地供应则大幅增加，占比达到22%。
事实上，内环区域平均楼面价格达到9393元/平方米，同比上涨25.6%。 这个提升是显而易见的。
地价上涨将带动重庆房价上涨，尤其是核心区域。
我们来谈谈供给和需求。
如果用2010年至2020年同期土地、房屋交易面积减去商品房交易面积，就会发现库存只有483万平方米。
按照去年重庆主城成交量计算，483万平方米的处置周期仅两个月。
由于重庆近年来一直在小地块供应，因此重庆新盘较多，但库存量并没有想象中那么大。
最后，还有城市更新。
我在之前的文章中提到，城市更新将是10年甚至更长时间内重庆城市发展的主基调（见文章）。
日前，江北区与远洋集团正式签约长安三厂用地项目，这也算是重庆城市更新的一大努力。
城市更新对重庆的影响主要来自几个方面，包括：
1、购房需求增加
2.提高土地价格。
3、完善老城城市界面。
4、高端物业类型。
外部环境的拉动和三大内生因素的推动，将带动2021年重庆房价稳步上涨。
02
重庆哪里可以买？
我们梳理了重庆目前各行业的房价及房价涨幅情况。 并通过将各板块当前地价与当前房价进行比较，得出“地房比”指标。
地房比越高，开发商的利润空间越小，商品房销售创纪录价格的空间就越大，未来地价推高房价的可能性就越大。
地房比越低，开发商的利润空间就越大，房地产的平均质量可能会更好，但房价上涨缺乏动力。
然后我们分别以房价增速和地房比两个指标为X轴、Y轴绘制坐标系。
然后将四个象限划分到这个坐标系中。
1. 高增长率——高地房比：后起之秀
2、高增长率-低地房比：流量明星
3、低增速-高地租比：潜力股
4、低增长率——地房比低：尽量避免
“新星”这一块才是我们应该重点关注的。
“流量明星”代表过去增幅较大，但未来缺乏土地成本带来的上升动力； “潜力股”对房价上涨的成本驱动动力相对充足，但过去表现平平。
这两个板块可谨慎看待。
“尽量避免”的行业并不是投资的好选择。
按照这个标准，我们把重庆所有行业划分到这四个象限。 哪些地方该买，哪些地方应该尽量避开未来三年重庆房价走势，一目了然。
03
在重庆买什么样的房子？
解决了去哪里买的问题未来三年重庆房价走势，我们来说说买什么。
买房的投资最终都会变现。 所以一定要买一套以后好卖的房子。
什么样的房子容易卖？ 目标客户群最多的房子一定是最好卖的。
从目前重庆商品房交易结构来看：
总价的50%在120万以下；
总价的60%在130万以下；
总价的70%在150万以下；
总价80%在170万以内；
总价90%在200万以下。
看来200万依然是重庆买房的总价上限。
总价150万以下的房子，受众群体会比较大，也比较安全。
因此，在重庆投资买房，仍然必须瞄准有燃眉之急的群体。
而价格是最大需求背后的逻辑。
除了价格之外，必要的逻辑还包括：
学区 > 赛道 > 商业 > 其他
另外，基于刚需逻辑，有两类房子不建议购买。
一类是总价突破天花板的房子，比如一些大平层的房子，品质不错，但总价太高；
另一种是失去居住属性的房屋。 虽然处于核心地段，但没有社区，除居住外还有其他用途，如宏鼎国际、朗晴广场、亚太商业谷等房地产项目。
04
如何投资房地产
很多粉丝问我买房的事。 现在我什至不想问他们买房的目的是什么，因为一问就是“投资自住”。
但事实上，很多人并没有意识到，投资和自住是两种完全不同的需求。
很多时候，这两种需求甚至是矛盾的。
房地产投资的目标，实际上是任何其他投资的目标，实际上是一个将三个要素最大化的过程。
这三个因素是：资本利用率、资产增长和流动性。
资金运用，换句话说，就是杠杆。
杠杆率越高，资金放大率越高，投资效率越高。
比如你全款买了一套100万的房子，房价上涨20%，你的投资回报率为20%。
同样价值100万的房子，如果你只付20万首付，即使房价只上涨10%，你的投资回报率也会达到50%。
因此，投资必须使用杠杆。
但杠杆是有成本的，那就是利息。 资产价值必须增加到足以覆盖利息成本，否则就是亏损。
因此，房价涨幅达到一定标准是硬性条件。
最后一件事是流动性。
如果房子卖不出去，无论升值多少，它仍然是纸面财富。 尤其是已经加杠杆的房子，不能再抵押了。
当现金流遇到困难时，房子的流动性就变得非常重要，甚至可能直接关系到一项投资的成败。
明确了投资的三要素之后，剩下的就是会计的问题了。
所以不要以个人对房子的好恶来判断房子的投资价值。
投资房地产时，需要时刻关注一条警戒线：现金流。
投资买房时一定要量入为出，根据自己的现金流情况进行调整。 不要盲目扩张，不要盲目加杠杆。
很多房子被银行拍卖都是因为资金链断裂。 一旦现金流不可持续，再好的投资标的，最终也不会有好的结果。
因此，密切关注您的现金流非常重要。
05
如何三年建成1000平米仓库？
100万启动资金，如何在三年内建起1000平米的仓库？
运作的关键在于两个字：裂变。
这里只讨论路径，不讨论具体细节。
请按如下方式进行：
步骤1：将100万分成两份。
第二步：两套房子首付50万。
第三步：2年后为贷款再融资，并支付另外两套房子的首付。
第四步：第三年，卖一套，买两套。
第五步：另外50万个同时这样处理。
